三线楼市样本调查广东肇庆：楼市冷冻不乏亮点

　　2014楼市加速滑落，三四线城市更被外媒冠以“鬼城”。里昂证券分析师王艳最近发表报告预测，2013年至2020年，国内三线城市的新房销售额将跌六成。泡沫破灭的声音仿佛就在耳边。

　　但按照中央高层早前的设计，作为新型城镇化的主体，三四线城市未来十年是中国经济保持高速增长的火车头。楼市又到了十字路口，三线城市是活力十足还是暮气沉沉？楼市调整是一沉到底还是依托实体经济逐步恢复？在中国千差万别的城市经济体面前，需要逐个调查，具体分析。

　　停滞的楼市

　　肇庆是广府文化发源地之一。自古以来就以山水秀丽、地阜物丰见称。从地理位置上看，肇庆属于珠三角九市中的一员，但在经济上，肇庆长久以来都处于珠三角城市群的末位。

　　房地产市场长久以来都以本地开发商为主，直至2010年才开始有外来开发商进入肇庆。今年年初以来的楼市冷冻，在肇庆也有明显表现。

　　“去年肇庆的楼市非常红火，我们紧赶慢赶抢在今年1月前拿到预售证，希望能赶上元旦的开春小旺季。”肇庆一家本土开发商陈临浦（化名）表示，与该开发商抱有同一想法的地产商不在少数。世联地产的数据显示，今年1月肇庆端州、鼎湖和高要三区一手住宅批售面积达到21.22万平方米，环比大幅增加近7倍，同比增加了近3.5倍。没想到1月的楼市冷清异常，当月的成交面积只有6.65万平方米，不到批售面积的三分之一，环比下跌了近10%。

　　“当时我们判断是不是因为前期市场太过火，市场需要时间消化。”陈临浦表示，由于销售畅旺，肇庆2013年楼价有一定程度的上涨。数据显示，去年12月的成交均价为5949元/平方米，同比上涨了12%。

　　果然，情况到了2月稍有好转，当月成交面积有7.8万平方米，尽管同比减少了33%，但又让开发商看到了去年楼市回暖的势头。因此3月的销售就被开发商寄予厚望，但3月销售情况又开始变得不温不火。

　　当月肇庆三区增加10.1万平方米的销售面积，但成交面积只有7.34万平方米，环比下跌6%，同比更减少58.8%。今年第一季度，肇庆增加了31.4万平方米的住宅供应，但市场只消化了21.6万平方米，随之而来的就是库存增加。

　　三月一过，陈临浦意识到情况不妙，因为为了尽快去库存，他旗下的项目祭出了各种打折销售的手段，“折后价相当于1月售价的97折。”其表示，但销售情况依然不理想。在他看来，今年肇庆的总体供应“应该会相当充足”。

　　数据显示，自从外来开发商进入肇庆后，近四年肇庆的房地产投资都维持在高位。2010年全市完成房地产开发投资比上年增长50%，2011年同比再增长56.8%，2012年该数据平稳增长，到了2013年再创纪录，同比增长近18%。

　　市场也有亮点

　　前几年的房地产投资热潮将会在今年逐步形成供应，这让一批中小开发商叫苦不已。但情况到了4月底5月初突然有了180度的变化。世联地产的研究数据显示，今年第18周（4月28至5月4日）肇庆端州、鼎湖两区一手住宅忽然录得116%的环比上涨。

　　4月30日，广州开发商敏捷地产开发的肇庆敏捷城的项目开盘，开盘前一晚居然再现排队购房的景象。开盘一小时内超500套公寓、50套商铺全部售罄。而且破天荒地出现因为购房者没有买到房，而到房管部门投诉的事件。

　　难道肇庆楼市一夜间又重到辉煌时？可是翻查世联地产统计的重点在售项目时发现，当周鼎湖区11个在售楼盘中，有9个成交量在3套以下。而且其中一个项目给出了88折的优惠折扣，但却只成交了1套。高成交似乎只集中在少数几个楼盘当中。

　　“其实我们在三四月份制定销售计划时也是非常忐忑的，没想到市场的反应如此热烈。”敏捷地产媒体品牌总监潘玲玲表示。在她看来，让购房者“得到更多惊喜”是获得认同的关键。该项目住宅开盘均价为4500元/平方米，而周边楼盘的售价在4800~5300元/平方米间。

　　“价格其实还不是最重要的，最重要的是客户能获得更多的价值。”潘玲玲如是道，其主打的LOFT公寓在肇庆市场甚少出现，而且层高达到4.79米，一套建筑面积58平方米的公寓可以做成两房两厅，一套建筑面积106平方米的公寓则可以设计成四房三厅的大套间。而平层住宅则赠送5~12平方米不等的空间，这使得建筑面积只有90平方米的户型，可以设计成为三房两厅，“而且一点儿都不会有蠖屈蜗潜之感。”其表示，市场难得一见的产品对刚需购房者有着很强的吸引力。

　　三线城市的机会

　　在敏捷项目的购房者中，除了10%的广佛购房者外，其余50%是本地人，40%是高要、四会、云浮等其他县市的购房者。在一些区域研究学者看来，这恰恰是肇庆的优势所在。地图显示，肇庆处于粤西与珠三角交汇处，面向穗港澳，背靠大西南，是粤港澳通往广西、云南等地的重要交通枢纽。广东省社科院教授丁力就表示“肇庆具有独特的区位优势，有能力成为联系珠三角与大西南的区域大城市”。

　　虽然以往肇庆区域优势并没有集中显现，但在长久以来，肇庆对于其他县市市民还是有着相当大的吸引力。近年当地政府也有意强化这种吸引力，藉此拉动新型城镇化建设，把肇庆打造成为区域城市群的中心。

　　肇庆敏捷城之所以能获得其他县市人士的青睐，与政府的推动关系密切。从肇庆政府提供的资料显示，该项目属于省级重点工程，是端州区五大产业发展平台之一。“项目78%是商业物业。”潘玲玲表示，当中包括五星级酒店以及大量的商业设施。

　　如今的肇庆，正建设江海联运、空港对接的“铁、公、水一体化”现代交通网络，全力为肇庆的物流以及运输业护航。目前，肇庆在建及拟开工建设的交通重点项目有9个，总里程726公里，总投资约796亿元，其中总投资198亿元的广佛肇高速公路在2013年6月底已开工建设，预计贵广、南广铁路将于2014年底建成通车，广佛肇城轨将于2015年建成。这使得2011年正式发布的广佛肇一体化规划有了基础保证，肇庆的城镇化率也会藉此加快。

　　除此之外，近年肇庆的工业化步伐也相当迅猛，数据显示，2012年肇庆规模以上工业增加值比2008年翻了一番多，年均增长26%，增幅连续4年居珠三角首位。2013年工业总产值突破3000亿元。在工业带动下，今年肇庆GDP有望超越珠海。

　　中南财经政法大学金融学院教授于守华曾建立了一个数据模型，显示城镇化率和工业化程度是房价上涨的直接原因，但两者对房价贡献率有一定滞后性。这对肇庆楼市的影响何时显现，有待观察。