房企并未悲观征战热情不减 万科继续关注拿地机会

房企并未悲观“征战”热情不减

　　今年以来，北京等一线城市的房价有所松动、全国楼市成交量较去年有所下降的事实，掀起了一波关于“楼市拐点是否将至”的热议。不过，在热议背后，不少房地产开发商对于市场仍保持着谨慎乐观的态度，有房企甚至表示，从中央到地方相继出台的“救市”措施，让他们对后市充满信心

　　“天真闷啊。听说这儿最近有‘零首付’的活动，我们就来逛逛。”文萍（化名）操着一口“川普”，乐呵呵地笑着，顺手把楼盘简介单攥在手里，扇了扇风。

　　这是5月24日，发生在北京市珠江四季悦城售楼处的一幕。淅淅沥沥的小雨显然没有阻挡住人们的热情，和文萍一样的上百名看房者们，乌泱泱地占据了售楼处的每个角落。

　　“我自己今天就接了四五十个电话了。”售楼处工作人员似真似假地抱怨道。

　　时间倒回至5月16日。珠江四季悦城高调推出“告别首付，无压力购房筑家计划”，又称“零首付”购房。售楼处工作人员解释道，所谓“零首付”，是珠江地产与搜房网最新推出的合作项目，符合资格的购房者只需要缴纳部分定金，就可以获得由搜房网提供的首付贷款。

　　风声一出，该楼盘立即成为舆论焦点，不少人就此推论，楼市拐点将至。

　　此前的3月，位于北京南六环的大兴天宫院区域的住总万科橙项目开盘，该楼盘以低于市场观望预期近3000元/平方米的价格入市。当时有人也分析称，一直被认为不会降价的一线城市，房屋价格开始出现松动迹象。

　　不过北京万科企业有限公司（以下简称北京万科）表示，这个价格跟该区域同期开盘项目的实际单价较为接近。

　　国家统计局近日发布的4月份《70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，与3月相比，70个大中城市中，新房价格下降的城市有8个，持平的城市有18个；二手房价格下降的城市有22个，持平的城市有13个。

　　而国家统计局此前发布的《2014年1至3月份全国房地产开发和销售情况》显示，今年一季度，商品房销售面积为20111万平方米，同比下降3.8%，销售额13263亿元，同比下降5.2%。

　　在这样的市场格局之下，房地产开发商的生存状态如何，他们会作出怎样的策略调整？

　　大型房企的“平常心”

　　万科继续关注拿地机会

　　在接受法治周末记者采访时，提及全国楼市当前的不甚景气，万科总部回应称，由于2013年1季度全国住宅成交量大幅回升，导致比较基数较高，造成今年以来，全国主要城市的住房成交量同比均有所下降。但如果和2012年同期相比，1至4月全国商品住宅成交金额仍增长48.9%。

　　2014年4月27日，住总万科橙二期开盘，平均单价为22000元/平方米，基本延续了3月份的价格。

　　尽管楼盘远离市中心，周围配套设施与城区相比也显得有些清冷寥落，但售楼处工作人员向法治周末记者介绍：“成交量还不错，首都第二机场即将落户大兴，2018年即可投入使用。随着新机场的落户，相关产业也会陆续进入。”

　　网易房产数据中心统计显示，5月24日，北京全市住宅（不含商住立项公寓）网上签约165套。成交量方面，排名第一的就是大兴区的住总万科橙，网签28套。

　　法治周末记者初步统计，北京万科目前在北京地区的近20个在售、待售项目，一半以上位于北京五环以外的城郊交界地带。

　　“公司一直在获取符合公司发展战略的土地。2014年，在‘京津冀协同发展’的号召下，公司在北京向东的香河地区规划五矿万科城项目。”北京万科向记者介绍道，“同时，为积极响应政府号召，公司在北京七里渠地块项目配建有建筑面积约8万平米的自住型商品房产品。”

　　万科总部在回应法治周末记者时还称，相对于市场整体状况，万科的销售表现一直较为稳定。“2013年1至4月，万科的销售金额经历了较大幅度的提升，同比增长45.5%。在此基础上，今年前4月，万科的销售额仍然保持了19.6%的增长。我们会继续坚持中小户型为主的普通商品住房的定位，积极销售，始终保持良好的销售速度。”

　　如此，对于全国楼市出现的下行迹象，以万科为代表的大型房地产企业似乎并没有太过忧心。有媒体报道称，2014年1季度，万科拿地速度并未放缓。

　　“万科获取土地主要是基于业务发展的需要。”万科总部对上述说法未置可否，“2013年，公司在坚持谨慎的原则下，获取了一批优质项目资源。目前公司的项目资源量处在合理水平，可以满足未来两到三年的开发需要。”

　　同时，万科总部提到，现阶段，主要城市土地市场成交有所趋缓，但地价仍然处在高位。预计随着下半年土地供应高峰的到来，土地市场和去年会有很大不同，土地市场过热的城市地价有必要调整。“对土地市场，公司既会保持谨慎，也会关注机会。”

　　同万科一样，华远地产(行情,问诊)的“征战”热情也依旧高涨。

　　2014年5月6日，华远置业（华远地产的子公司）的全资子公司北京上和致远房地产开发有限公司在北京以10.8亿元摘得大兴西红门地块，依旧延续了其去年作风，出手五六环，重点发力保障房和商业地产。

　　“我们一直在买地，但我们买不起高价地，差不多就行。”华远地产董事长任志强曾公开表示，华远的拿地战略不排除关注内城核心，但在核心区土地即将面临断顿的背景下，将更加侧重发展空间较大的新城区域。

　　“楼市无泡沫，当前房价下降也不会持续很长时间。”任志强对楼市一直很乐观。

　　房企跑路是个别现象

　　政策提振房企信心

　　不同于大型房地产企业的“财大气粗”，年初以来，中小房企一直处于市场波动的风口浪尖之上，“中小开发商资金链紧张”“女地产老板跑路”等新闻，不断充斥大众眼球。从媒体报道来看，中小房企似乎已身处水深火热之中。

　　“我们一切都挺正常的啊。”杭州东宇润城房地产开发有限公司总裁汪克有些忍俊不禁，“新闻我看了，但都是个别现象吧，不是大规模的，我的圈子里就没发生过这样的事情。再说，政府不是已经开始‘救市’了嘛。”

　　近日，一条“住建部人士确认，除北上广深外，住建部将允许地方对限购政策进行调整”的传闻，引起了社会各界关注。

　　虽然消息并未被证实，5月23日，杭州市相关政府部门规定，即日起，如果商品房实际成交价格低于备案价格15%以上，将通过技术手段限制网签。传闻中的“限降令”开始实施。

　　在汪克看来，虽然中小房地产企业自有资金都明显下降，但从中央到地方，陆续出台的“救市”措施，让他依然对后市充满信心。

　　“从中央政府的角度讲，原来对房地产市场一直是连续多年调控的，但我感觉现在已经明显放松了这个‘度’，把房地产调控的权力落到地方政府了。我估计未来几个月，有很多地方政府都会出台自己的新规，政府‘救市’的信号是明确的。”汪克说。

　　让汪克如此“底气十足”的，除了“限降令”的出台外，还有央行的“一纸公告”。

　　5月12日，面对房地产低迷、房价下行等房地产业新形势，在部分银行收紧房贷的情况下，央行召开住房金融服务专题座谈会，工、农、中、建、交等15家商业银行负责人参加。

　　座谈会后，央行发布公告称，会议对进一步改善住房金融服务工作提出五条要求，会议强调要合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平，并要求银行提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。

　　高登资本（中国）首席经济学家付立春认为，首套房贷的紧张可能会造成房地产市场硬着陆。而此次会议明确了监管层对房地产市场的态度，即对一套房贷款允许甚至鼓励，对二套房和多套房贷款的暂停发放持默许的态度。

　　“房地产业的‘升降’某种程度上还是受银行政策的影响。早几年，银行几乎断掉了对房地产企业的贷款，前几年又紧缩了购房贷款。”汪克解释，“但从现在银行的具体做法看，是实实在在的‘救市’。”

　　“房地产市场肯定不会大起大落，基本就是维持现状。我们中小房企也一样。”他说。

　　房企稳中求变

　　纷纷试水海外市场

　　虽然在接受法治周末记者采访时，一二线城市的房企都未表现出对市场的过度担忧，但如今的中国房地产市场也显然不是此前坐着就能收钱的局面了。在这种情况下，不少房企也在求变。

　　房地产投资管理和服务公司仲量联行发布的最新研究数据显示，2014年一季度，中国房企在海外房地产行业的投资额同比增长25%，达到21亿美元，预计今年全年国内开发商的海外商业房地产投资总额可能突破100亿美元大关。

　　法治周末记者初步统计，自2012年以来，碧桂园、万科、万达、绿地、颐和、万通、中国建筑(行情,问诊)、中国铁建(行情,问诊)等10多家大型房企，已在海外布局房地产项目或确定投资计划，涉及金额达千亿元人民币。

　　业内人士预测，2014年中国品牌房企“出海”将有更大动作，一些龙头房企或直接通过并购、合作等方式大范围布局海外房地产市场。

　　“目前，海外项目的具体开发运营工作，主要由当地的合作伙伴负责，万科主要抱着学习的心态。”万科总部相关负责人回应称，万科目前的国际化业务还处在试水阶段，进行这一尝试的主要目的，在于学习海外市场成熟的运作经验，和国外优秀同行的专业能力。

　　“但房地产业是本地化属性很强的行业，不同国家和地区的房地产市场，在政策法规、金融环境和客户需求等方面都存在较大的差异。我们未来国际化业务的拓展计划会视当前项目的发展情况而定。”万科总部解释道，“现阶段主要还是学习，万科正在推广的小股操盘模式，就是在和铁狮门的合作中获得的启发。”

　　“小股操盘”是万科合作开发模式的进一步深化，即万科在合作项目中不控股，但项目仍然由万科团队操盘，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源。

　　万科集团总裁郁亮解释，万科以往与其他企业合作项目，往往都是“大股操盘”，即万科占一半以上股份，所需的资金较多。转型后，万科只占小股份，输出管理和品牌。

　　在推进“小股操盘”模式的同时，万科也进一步试水商业地产。

　　“万科的定位是做城市配套服务商，这个城市需要什么，我们就提供什么。近年来我们在这方面也做了一些尝试，并取得了不错的反响。”万科总部介绍到，万科的配套服务既包括面向社区业主提供的银行、超市、药店、洗衣房等，也包括面向百姓开放的购物、体验式生活中心等，“另外，围绕着新兴产业园、养老服务等城市大配套，万科也会做一些努力和探索。”

　　无独有偶，近几年，中海地产、银泰置地、龙湖地产、益田集团等多家大型房企也相继推出自己的商业地产产品。[全文阅读]通过键盘前后键←→可实现翻页阅读