楼市过剩显现行业野蛮游戏 绿城三分演绎新三国

　　进入6月，杭州逐渐热了起来。身在杭州的绿城员工小李在琢磨一个问题：宋老板(绿城中国董事长宋卫平)如果不当老板了，绿城将会发生什么变化？自己是继续坚守，还是追随宋老板开始新的事业？

　　两周前的5月22日，融创中国公告称，融创中国以62.98亿港元的代价，收购绿城中国24.313%股份。收购完成后，融创与九龙仓成为绿城中国的并列大股东，而原绿城中国高管宋卫平、寿柏年，作为一致行动人，则将股份减持至18.559%。这是中国房地产史上最大规模的并购案。

　　至此，房地产大鳄绿城中国已被“三分天下”。有观察者称，孙宏斌旗下的融创兵强马壮，欲把持话语权，气势堪比曹魏；香港资本九龙仓固守一隅，稳中图进，恰似孙吴；宋卫平虽是绿城创始人，却未能守好自家江山，只得退居蜀地。此番评论虽属戏言，却不难表达出如今的博弈态势。

　　在房地产市场持续承受政策高压并将进入过剩时代的背景下，房地产行业的并购故事会越来越精彩。近期，绿城的人事调整大幕已经拉开。在绿城内部，类似小李的顾虑越来越多。并购后的新绿城，必然与此前有着截然不同的治理模式和发展路径。但真正值得关注的，是新公司的整合过程。从某种意义上说，这个过程代表着中国房地产企业对待市场、政策和资本的新态度。

　　蜀汉：大佬的退却

　　在中国房地产界，专注高端项目的绿城素以产品品质佳而著称。这一方面源自其作为南方开发商，对产品品质和细节有着天然的敏感；另一方面，这也与绿城董事长宋卫平对完美主义的极致追求有关。而后者作为一项极佳的个人品质，却被认为是导致绿城中国最终转手他人的重要症结。

　　宋卫平对产品追求到何种程度？绿城内部员工向中国证券报记者叙说了一件往事：在视察一个在建项目时，宋卫平认为某些细节做得不够好，于是质问负责人。在未能得到满意的回答后，他怒不可遏地抡起锤子砸向墙壁，并要求重做。

　　这则故事曾在房地产界广为流传，并为宋卫平和绿城赢得极佳的口碑。多年来，绿城的项目一再被模仿，但无一能够超越。由绿城和融创共同打造的苏州桃花源项目，因其用料、美工、景观设计的考究，更被誉为是中国建筑的巅峰之作。

　　然而，相比这些赞誉，宋卫平给绿城带来的教训更为惨痛。

　　因宋卫平对产品品质要求甚高，绿城项目的开发周期相对更长，成本相对更高，进而造成企业资金回笼慢、利润率低、资产负债率高。这点让资本市场颇为不满。2010年和2011年绿城的净资产负债率连续两年超过100%，2012年年中甚至一度达到160%的高位。与此同时，绿城的净资产收益率也一度跌至15%以下的水平，为在港上市内资房地产股中的低位，直到启动与融创和九龙仓的合作，其盈利能力才逐渐恢复。

　　绿城内部员工向中国证券报记者表示，绿城上市8年来，宋卫平曾多次因产品理念与投资者发生争吵。有一段时间，几乎“见一次吵一次”。但争吵之后，双方也很难达成一致。宋卫平直言，这也是自己萌生退意的一个重要原因。

　　有分析认为，按照宋卫平的行事风格，绿城如果实现私有化，应该能得到更好的发展。这一路径与同样做高端精品的星河湾类似。但宋卫平不仅从未表现出对上市的后悔，反而还试图将绿城的物业、养老、教育、商业配套部分整合到上市资产中。分析认为，仅此一项，便注定了宋与投资者最终分道扬镳的结局。

　　由于对产品十分自信，宋卫平多次声称绿城的房子不会降价。2012年，楼市调控政策效果凸显，民间资本活跃的江浙一带成为“重灾区”，多地房屋陷入滞销状态，高端项目更是无人接手。由于坚持不降价，绿城的房屋销售情况极为惨淡。

　　当时，绿城购买的几款信托产品即将到期，销售资金又无法回笼，于是不得不“借新还旧”。最紧迫的时候，甚至达到“资金迟一天到账，公司就要破产”的状态。若不是融创和九龙仓出手相救，绿城就将“败走麦城”。

　　在当时的合作中，融创以33.7亿人民币的代价，接手了绿城位于长三角地区的9个房地产项目，双方成立合作公司融绿(上海融创绿城)共同开发。九龙仓则以51亿港元入股绿城，将股份增持至24.6%，成为继宋卫平之后的第二大股东。

　　度过这一浩劫，宋卫平对市场环境却愈加悲观。2014年5月23日，宋卫平在股权收购的发布会上无比愤怒。他认为，经过多年的调控，房地产已经变得“市场不像市场，企业不像企业，行业不像行业”，不适合一般生存能力的公司生存和发展。

　　宋卫平矛头所指，是当前不甚合理的房地产政策。一方面，限价、限购甚至限降等行政手段大行其道，扰乱市场信号；另一方面，信贷政策紧缩、拿地条件苛刻，极大地压缩房地产企业的利润率。

　　在这种情况下，“客源小众、对市场环境要求高”的绿城，已无法适应当前的市场环境。宋卫平再有济世之志，也难免英雄气短。

　　另有熟悉内情的人士向中国证券报记者介绍，宋卫平膝下无子，与其一同创业的绿城中国行政总裁寿柏年也已过花甲。整个绿城内部，甚难选择一个合适的接班人。权衡之下，干脆将股权拱手让出。此时距离绿城创立才刚刚19年。

　　2013年，绿城销售金额为553.8亿元人民币，跻身国内房企前十。

　　曹魏：进取的英雄梦

　　在此次收购案中，融创中国董事长孙宏斌被认为是大赢家。收购完成后，融创中国虽与九龙仓并列为第一大股东，但两者相比，孙宏斌的权益显然还要更大。

　　按照公告显示，收购完成后，孙宏斌被委任为绿城的非执行董事、董事会联席主席和提名委