央行“喊话”拽不动房贷利率

　　5月12日,央行“发声”力挺首套房贷,如今二十多天过去了,各家商业银行首套房贷政策是否有变化.

　　《第一财经日报》今日报道称,央行的“窗口指导”并未使商业银行房贷收紧的局面得到明显缓解,而个别银行房贷利率甚至还出现一定程度的上升。

　　文章指出,相比央行5月12日喊话之前,目前深圳多家商业银行的首套房贷审批已大大提速。然而,与此同时,贷款利率却也有所上升,在基准利率基础上上浮10%已是普遍现象,并且还有部分银行在5月1日将首套房贷利率从基准提高至上浮5%-10%,目前也并无下调之意。

　　而《上海证券报》刊文称,记者调研发现,一线城市如上海,变化不大;二线城市停贷银行有所减少,审核与放款的速度有所提升,但是首套商业住房贷款的利率仍多是基准利率或上浮10%,并未出现商业银行信贷政策的调整和优惠方案。三、四线城市房贷仍趋于收紧,甚至一些扭曲的怪现象仍在潜伏。

　　与之前相比,商业银行在首套房贷投放额度上虽然有所增加,但业内人士认为,受制于信贷额度,此类贷款配置不会发生明显变化,整个上半年都将维持偏紧的局面。

　　首套房利率不降反升

　　5月12日,中国人民银行召开住房金融服务专题座谈会,并提出银行要合理配置信贷资源、优先满足首次购买自住商品房的贷款需求、合理定价并及时发放符合条件的个人房贷等5项意见。业内随即将其解读为,“央五条”释放出了维稳房地产市场的信号。

　　不过,央行的喊话未能撼动房贷利率。“窗口指导”维稳楼市之后,各地首套房贷利率不但没有下降,反而出现上升的状况。

　　“融360金融搜索平台”日前推出的《中国房贷市场月度分析报告5月报》显示,商业银行执行央行的指导性意见时并不坚决,虽然停贷银行逐渐减少,审批速度和放款速度有所提升,但对于现今在执行的房贷利率并未采取下调等实质性举动,商业贷款的优惠利率仍在逐渐减少,利率不降反升的趋势仍在继续,首套房利率水平依然处于高位。

　　报告显示,在其调查的21个城市中,首套房贷利率上浮至基准利率1.1-1.2倍已是普遍现象,超过40%的银行将利率上浮10%,部分甚至上浮20%,明显高于4月份水平。目前10城还存在利率优惠,其中6个城市有9折利率优惠,4个城市有9.5折利率优惠, 其余城市的房贷利率最低为基准。

　　根据该报告,在广州、深圳等地,首套房贷利率执行基准利率1.1倍的银行中,以股份制银行、城商行居多。

　　央行喊话力挺首套房贷,为什么各大行至今没有利率回落的消息.有业内人士指出,央行的政策不是行政命令,只是一个建议,银行有对利润的考量和风险的防控,只能做出最利于自身资金调配的措施,所以利率不可能这么快回落。

　　北京某股份行一位高层分析称,监管层既然已有号召,银行必须要响应,但在房地产市场风险暴露的背景下,银行响应程度估计非常有限,而且银行作为市场主体,也有自由选择的空间。

　　三、四线城市房贷怪现象

　　在房贷额度比较紧张的情况下,银行房贷市场出现了一些怪现象,且操作隐蔽。

　　据融360透露,贷款搭售理财产品、保险,收取额度费、担保费等各种违规行为开始出现。目前贷款搭售多被转移到地下操作较为隐蔽,还有的银行甚至将贷款额度扣留20%作为存款,不放给客户。消费者接受附加条件越多越容易放款,如果不接受相关银行搭售,甚至可能会要求上浮贷款利率,对此很多购房者只能无奈接受。

　　在三、四线城市,房贷是五花八门,开发商迫于资金压力,不得不接受银行的变相调价。江西某中小房地产商表示:“在放款方面,银行对企业提出各种变相条件。按揭房贷款从银行给到房地产开发商的过程理应是在贷款申请办理好、客户拿到房之后,开发商就应该拿到房子的钱。但银行却开出条件要求开发商保证随时存款保证银行业绩,否则就会有提高首付比例、推迟放款的可能。”

　　第二个怪现象是,银行在放按揭房贷款时,要求相关开发商向与银行无关的中介公司变相收取3%的咨询费,这不排除落入私人腰包的可能。

　　第三个怪现象是银行按揭房贷的额度少,一般只有几十万、几百万的额度,还常常会推迟放款时间,例如,当时要转付给开发商的房款可能以暂时没有钱等理由拖延付款时间。

　　贷款审批加快 房贷资金难言宽松

　　自去年8月份以来,由于贷款额度收紧,不少银行房贷申请出现排队等待现象,已引起购房者不满。而在央行“喊话”之后,商业银行首套房贷审批、放款速度比之前明显加快。

　　融360报告也显示,自5月12日之后,银行在审核方面表现积极,通过减少人工干预来提高审批速度,首套房贷款审批时间往往较快,一般在2至7天。

　　另一方面,放款速度明显加快,从年初需要2个月以上时间,缩减到现在基本在10个工作日左右,相比较而言,外资银行放款时间相对较短,大概在30天之内;国内的银行则在45天左右。

　　虽然各家银行在贷款审批、放款速度上都有所加快,但从目前的情况来看,房贷资金仍然难言宽松。融360在报告中称,在其调查的21个城市中,截至5月23日,仍有14个城市出现停贷现象,但较上月减少。

　　“各家银行对首套房贷都是支持的,央行‘喊话’之后,在房贷资源分配上也会有所侧重,但受制于资金面,上半年房贷额度紧张的局面不会改变,下半年也要看楼市发展和资金面情况。”某股份行深圳分行高层说,作为分行,该行没有调配额度的权限,只有在既有资源的基础上进行适当调配。

　　另外一位深圳某股份行中层人士则坦言,“房地产产业链太长,各级政府不会坐视不管,但现在市场预期普遍悲观,投资、消费意愿都在下降,随着信贷供给相对增加,开发商为了套现降价销售,会带动二手房价格出现波动,这会进一步影响银行放贷意愿。所以,银行在房贷投放上虽然会有所增加,但将是审慎增加。”