“分期首付”再现市场 多地“分期首付”微力助市

　　继5月份珠江四季悦城推出北京近期首个“零首付”楼盘以来，融创的西山壹号院和亦庄金茂悦项目也陆续推出了类似“分期首付”的营销活动。

　　2008年的楼市低谷期，“分期首付”开始流行，实际操作中以“零首付”或“一成首付”等形式出现。事实上，总体可将这几种形式统称为“分期首付”，因为按照开发商的执行方式，剩余部分首付必须在半年或一年内付清。

　　“分期首付”从过去几年的实施效果来看并不明显，也无法形成主流，但仍然有开发商不断尝试，在业内看来亦是形势所迫，尝试改变总比一成不变更有机会。

　　多地“分期首付”微力助市

　　“分期首付”在2008年和2011年以及2012年年初的楼市低谷期扮演了开发商自救的重要角色。尽管效果微乎其微，其背后折射出的是又一个楼市低谷期的到来。

　　近两个月以来，广州、深圳、杭州、南京等一些城市的开发商相继传出“分期首付”的消息。今年3月中旬，广东保利旗下保利西海岸、保利公园九里、保利塞纳维拉三个楼盘开始实施“分期首付”，首次置业者首付一成，剩余部分可分4个月付清；二次置业则可获得长达9个月的首付延期缴纳时间。有媒体引用保利相关负责人的话称，之所以适时推出零首付活动，最主要的原因还是为了冲刺半年报。

　　与此同时，保利地产旗下保利中央公园推出“一成首付”，到了6月份，营销力度再次升级，保利地产在相关房地产网站的公开信息显示，保利中央公园6月5日起推出零首付，截止时间为6月30日。缴纳定金5万元即可签约定房，首套房在2015年3月30日前付满3成并办按揭，二套房可在2015年底补齐首付并办按揭。

　　5月20日前后，北京楼市则爆出近期第一个“零首付”楼盘——珠江四季悦城。据了解，该项目并非绝对的“零首付”，仍然要交少量的定金。6月10日记者致电该楼盘，楼盘销售人员介绍：“交少量定金就可完成签约，提供资料，由搜房给贷出一部分款项，开发商提供5个月的延期，也就是资金缓解的时间，5个月后把首付还给他(搜房)就行。”对于后期银行按揭贷款的办理，该销售人员则表示，项目10月份拿到竣工备案表，之后就可以做正常的贷款，只要个人信誉没有问题基本都能贷下来。

　　记者次日再次致电该销售人员，分期付款则又多了一种形式。除上述的由合作方搜房网贷出一部分款项，并需支付一定利息外，另一种是先交首付款总额的一半左右，剩余部分年底前还给开发商，无利息。以一套总价160万元的房子为例，由于是商住楼，首付50%。那么原本需首付80万元，在“分期首付”后即可只付30万元~40万元，剩余部分年底前付清。

　　此外，北京个别高端楼盘对于客户的首付分期需求也给予适当的支持，以西山壹号院为例，据了解，目前如果客户有“分期首付”的需求，最长的付款期限不超过1个月。

　　5月末的一则消息称，为迎合当前的市场情况，亦庄金茂悦联合搜房网，顺势推出30套可一成首付的首付分期房源。

　　该项目售楼处销售人员透露，目前“一成首付”活动仍在继续，截止到本月20日。买房客户只需先交10%的首付款，其余部分开发商先垫付，客户半年之内付清剩余款项。活动的目的主要是通过分期首付的方式，给购房者以半年的资金缓冲期，从而实现提前锁客签约的目的。

　　直接降价PK“分期首付”

　　“采取这个措施后稍好一点，能起点作用，但是作用有限。”一位了解该项目的业内人士告诉中国房地产报记者。

　　而在天洋控股有限公司营销管理中心总经理李亦兵看来，开发商“分期首付”是迫不得已。如果严格讲这种方式是违规的，银行给贷款，前提是首付要付够，要拿收入证明来证明购房者能还贷。是银行借给客户钱，客户给银行的信心。这种方式也是迫不得已，特定时期没有办法。

　　“我们其实以前也有一段时间变相的搞过分期首付，其实自己心理很清楚，不解决根本问题。”一位不愿具名的开发商告诉记者，有些门槛低的客户也能抓到，比如有部分客户有偿还能力，但手头钱没有那么多，就能抓住。但毕竟不是所有人都是这样的客户。

　　伟业顾问集团副总经理赵铁路对中国房地产报记者表示，开发商的出发点主要还是促销。在他看来，“分期首付”并不仅是这几个项目，万科可能有项目也要降首付。但这不是核心，核心是市场目前还是一个焦灼和观望的状态，改变不了本质。以前市场好的时候这种方法会非常好，但现在市场本质还是观望的，所以起不到决定性的作用。在当前市场情况下采取这种促销方式的开发商可能会越来越多，但真正能起的作用有限。

　　“降价都不起作用，‘分期首付’这种方式作用能有多大？而且开发商也在评判降价后有没有效果，也许扛几个月市场就好了，现在有关金融方面的政策消息偏于利好，各地亦不断提出取消限购，至少现在从政府传递的信息就和前段时间不太一样。”赵铁路认为，开发商现在能看出这种些信心来。

　　在赵铁路看来，对于一些资金紧张的开发商可能考虑降价，但降得不狠，客户也不“买单”，降到位就可能“买单”。至少现在的降价是没到位，现在这种情况下降20%~30%可能会有效果。前几轮降得厉害的都是撑不住的。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，2014年以来，受银行信贷紧缩等因素影响，尽管部分开发企业采取比较明智的大幅降价策略“以价换量”，但是，1~5月份整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来，市场普遍面临着去库存的压力。

　　在他看来，市场成交量普遍下滑、房企负债和存货增幅的压力、房贷收紧局面并未实质改变等因素使得上市房企在二季度销售压力、经营压力明显增加，尤其是2014年即将过半，对于上市房企来讲，6月份半年报业绩压顶，房企势必会采取相对应的措施“抢收”半年报业绩，当然，适度的价格策略调整成为大多数房企的必然选择。

　　目前的市场情况下，降与不降已经不是问题，是慢慢降还是一步到位地降才是让开发商头疼的大问题。

　　张宏伟进一步表示，从当前市场个案降价幅度情况来看，对于普通刚需项目来讲，一般降价10%~15%就可以激活市场成交量，而对于高端豪宅来讲，则需要降价20%~30%的幅度，市场需求才会被大幅激活。 责任编辑：JoJo