人口老龄化“负利”将至 养老地产模式待转型

　　和讯房产消息 随着国内楼市的逐步遇冷，除了对市场微观供需关系和买卖博弈方面因素的讨论之外，对楼市中长期影响更加深远的人口结构和老龄化问题也在近期成为市场聚焦的热点。受此影响，养老地产的前景也倍受关注。

　　对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，从人口结构方面看，我国楼市的中长期发展，将面临三个方面的基本问题，而养老地产的发展也将随着这三个基本问题的解决而明确其走向。

　　一是整体来看，随着我国人口老龄化进程的推进，“人口红利”逐步转变成“人口负利”的情况已不可避免。

　　胡景晖表示：一方面，目前我国劳动力市场的“刘易斯拐点”时期在不久的将来(一般认为会在2015年左右)会迎来人口红利窗口关闭，廉价劳动力的供应转入短缺，直接影响劳动力密集型的房地产开发行业，提高其劳动力成本，压缩行业规模；另一方面，对房地产市场来说，人口老龄化也将促使市场上的购房需求以及有购买能力的人群相对减少，“421”的家庭结构(即4位老人、2个父母、1个孩子的典型中国独生子女家庭)将使得年轻一代因房屋继承的关系而对住房的需求不再“刚性”。远期需求的萎缩也将影响行业。

　　胡景晖认为，由于“人口红利”向“人口负利”的转化已是大势所趋，客观上将倒逼房地产行业的对产品进行细分和差异化，完成产业转型和升级。

　　二是“养老地产”在我国目前依然处在较为初级的阶段，随着人口老龄化的发展，在需求逐步增加的同时，现有的“养老地产”模式也需要转变和升级。

　　胡景晖指出：目前，尽管大型的品牌开发企业诸如万科、保利、远洋等以及保险企业如泰康、新华、平安等都有涉足养老地产的开发，但其基本模式依然是“拿地-建设-销售-再拿地”的开发模式，这一模式只能够解决部分具备多次置业能力老年人群的养老需求，却难以覆盖到更大面积的老年群体。从发达国家经验来看，对于普及型的养老型地产的建设和资源分配，更多的是采用租赁型的养老模式，而不是买卖。

　　因此，胡景晖认为，随着人口老龄化，土地资源的日渐稀缺，对于养老地产的开发、持有、运营、退出、融资等多方面领域，都将面临既需要顶层设计，又需要行业探索的一系列问题。

　　三是从目前老龄化问题已经十分突出的大型城市来看，探索城市人口、空间置换的模式已十分必要。

　　胡景晖表示：一方面，如北上广深等一线城市，由于城市人口膨胀，环境恶化，交通拥堵，城市生活成本也居高不下，客观上难以满足老年人对环境、安静、活动、生活成本等多方面的要求，如2014年火起来的“广场舞”词条，其背后反映的正是这样的深层问题；另一方面，大量的城市流动人口也聚集在这些城市之中，房租、房价高企，公共资源十分短缺。

　　胡景晖认为，参考发达国家经验，在城市周边环境相对优越的区域建设养老型房屋及相应的活动场所、医疗、卫生条件配套，在满足老年人养老生活的同时，也能将城市中的部分存量房屋置换出来，在市场上出售或出租，既能解决老年人的养老资金问题，同时也能缓解大城市的人口、房价、租金、环境等各方面压力。对于“大城市病”显著的区域中心城市来说，这一城市人口、空间置换的模式值得市场探索和研究。

　　胡景晖认为，从我国目前房地产市场的发展状况来看，迎接人口老龄化带来的种种“负利”已不再久远，不过，“负利”本身也是有负有利。在市场阶段性调整的现阶段，探索房地产行业转型升级的出路，对于市场各方而言都具备积极意义，而养老地产模式的创新问题也将随着这一过程而逐步找到答案。