限购“越狱”调查 多数楼市仍低迷 松绑冲动高涨

　　继一周前呼和浩特取消限购风波后，昨日济南又传拟取消限购。济南住建委有关人士告诉记者，“就今天，政策执行上还是继续限购的。其他关于报告的情况，暂时我们还不清楚。”事实上，目前已有多个城市松绑限购，但“只做不说”。

　　济南等二三线城市松绑冲动高涨

　　

　　继一周前呼和浩特取消限购风波后，昨日济南又传拟取消限购。济南住建委有关人士告诉记者，“就今天，政策执行上还是继续限购的。其他关于报告的情况，暂时我们还不清楚。”事实上，目前已有多个城市松绑限购，但“只做不说”。业内专家告诉记者，从大趋势看，松绑的城市会越来越多。虽然不同城市针对自身问题提出了不同的“松绑方案”，但从实际效果来看，多数城市的开发商仍谨慎拿地，消极入市，楼市数据未见明显起色，仍在低迷区域徘徊，后市并不乐观。

　　最新“越狱”者　济南：楼市跌得很惨

　　昨日，“青岛新闻网房产”微博透露的一份署名为济南市城乡建设委员会上报市政府的《关于对我市商品房限购政策调整的请示》显示，济南住建委拟文就取消楼市限购政策征求住建部意见，济南市长杨鲁豫27日已签字批阅，“同意城乡建委建议……加强后续管理，防止大起大落”，待报国家住建部备案实施。

　　记者昨日就此事采访济南住建委，其政策法规处有关负责人告诉记者，“就今天，政策执行上还是继续限购的。其他关于报告的情况，暂时我们还不清楚。”

　　根据济南住建委官方数据，2014年5月，济南新建住宅网签面积33.8万平米，同比下滑44 .57%，环比下滑27.47%。而今年1-6月份，济南商品住宅成交套数约为20479套，较去年同期下降33.88%，商品住宅总销售额也同比下降32.33%。

　　由此分析，济南当地显然存在放松限购、刺激市场活力的需求。

　　不过，山东大学经济学院副院长、山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，当前许多地方房价有上涨趋势，房产投资投机有所抬头，因此继续执行限购政策也是必须的，对房价的健康稳定发展有利。

　　济南本地一位行业人士也告诉记者，近年来济南房价基本一路上扬，4月以来才轻微下跌。济南房产降价难度很大。

　　谁在“越狱”？ 库存较高城市有冲动

　　在限购政策、信贷缩紧等因素影响下，今年楼市逐渐步入“低迷年”，而诸多城市在成交下滑、土地遇冷的压力下，谋求各种形式的“松绑”。据中原地产(房源、代理、租房)研究中心统计数据显示，今年上半年，全国典型的54个城市合计住宅签约套数为113 .9万套，同比下滑23 .7%。全国范围的去库存压力，尤其令楼市库存较高的城市“不安”。

　　根据同策咨询等机构调研，目前有多达20余个城市悄然放松限购。据不完全统计，南宁、天津、无锡、海口、温州等城市已明确发文或明确表示限购政策已做调整，除此之外，福建、杭州、长沙、宁波、沈阳、昆明等城市放松限购的市场传闻频出，部分更是“只做不说”。

　　“库存偏大，存在较大市场去化压力的三四线城市、部分二线城市有可能会在此时进一步拉开限购逐步退出的序幕。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者。

　　而观察推出新政的城市，如无锡、海口不难发现，无论是无锡户籍新政中购房“户均建筑面积达60平方米以上”的条件，还是海口“购买单套建筑面积在120平方米以上的新建商品住房”，很明显是针对当地楼市大户型库存，主要是为了去化“大户型”房源。

　　“越狱”手段 用户籍、公积金做文章

　　但从住建部多次对房地产市场政策强调稳定来看，显然没有准备松绑省会或大型都市圈二线城市。因此不少城市选择“弯道超车”，通过放松户籍制度从侧面突破“限购”。

　　同时，还有多地通过执行新的户籍政策，提高购房人口基数达到刺激房地产市场的目的。如武汉执行新的户籍政策，放宽毕业生落户条件。买房落户呈现开闸之势。

　　“在接下来一段时间内，预计将有一批类似于无锡、海口这样的城市会出台 买房落户 定向放松限购的相关措施，比如福州、石家庄等这些省会城市。”张宏伟预计2015年楼市限购将全面取消。

　　还有一些城市在公积金上做文章，以提高购房者购买力。5月，宣城、芜湖和扬州等地先后做了公积金、契税补贴等政策方面的调整。宣城将公积金额度从20万元提升至30万元；扬州允许借款人申请公积金贷款时，提取本人及配偶的住房公积金；芜湖则允许二套房申请贴息贷款，支持外地调入人员使用公积金贷款购房。

　　“越狱”结果

　　个别上涨，多数没起色

　　不同城市针对自身的问题提出了不同的“松绑方案”，但其目的都很明显，解决楼市销售下滑、土地财政发力的问题。

　　部分城市采取措施后，楼市有所反应，如无锡出现高端房源成交上涨、南宁出现房价上扬。同策咨询研究总监张宏伟告诉记者，像房源库存过大的城市，只要有产业人口支撑，或许放松限购能缓解成交颓势。无锡就是其中一例。松绑限购后，记者从无锡市住房保障和房产管理局获悉，6月最后一周，市区商品房成交量出现增长，是近七周来的第二高。

　　“2014年5月以后，无锡市卖出了更多的高端房源，去化明显加速。”同策咨询监测到这样的变局，但同时直言，这种行情不会持续太久，仅仅是短期内促使2014年年内高端市场需求大幅释放，很快会回归常态。

　　但多数在楼市数据上未见明显起色。从开发商谨慎拿地，消极入市的举动看，多数城市的后市并不乐观。

　　“现在很多三四线城市土地供应量已经足够了，而一些大体量区域的城市配套又没有健全，即便盖了很多房子，哪里有人买有人住？”金港房地产常务副总经理夏礼国对记者表示，相信面临这种问题的城市有没有限购都难以刺激楼市成交。

　　海口有开发商向记者表示，本身定位旅游概念的海口，“买房落户”的政策不会吸引大量海南省外的投资客涌入。

　　“下半年中央大力刺激可能性不大， 微刺激 、 双向调控 将成常态。此外地方政府自主多样化救市手段数量和力度将加大，限购不取消，但会调整。”中房信如是评论。