一线城市楼市将进入实质去库存阶段

　      始于年初杭州的楼市周期性调整，已经波及到一线城市。根据中原地产研究部数据显示，前5个月北京市商品房(包含所有新建住宅、商业、车位等)合计成交面积427.81万平方米，剔除保障房部分，纯住宅物业的成交面积仅为240万平方米，是近8年来的最低值。截至2014年6月20日，北京市期房住宅和现房住宅库存达80038套，创下近18个月以来的新高。随着市场销售下降和住宅库存增加，未来一线城市楼市或将进入实质去库存阶段。

　　今年以来，包括北京在内的一线城市住宅库存均出现较快增加态势。据研究机构统计，今年5月份，一线城市新建商品住宅库存量为3215万平方米，环比增长6.0%，同比增长20.3%。进入6月份，北京、上海、广州、深圳住宅库存面积明显增加，较上年同期分别增长24.5%、8.7%、31%和15.4%。另据北京市统计局数据显示，今年1-5月，北京市商品住宅施工面积为6134.9万平方米，同比增长1.6%。以住宅建设平均周期一年到一年半测算，未来北京市商品住宅供应面积将大幅增长，加上投资、投机性住房需求套现因素影响，楼市实质去库存将成为今明两年北京楼市的主要特征。

　　房价过高是制约一线城市楼市实质去库存的主要因素。应该说，以北京为代表的一线城市就业机会较多，工资相对较高，可以支撑一定水平高房价。据北京市统计局公开发布数据，2013年北京市城镇非私营单位就业人员年平均工资为93006元，同比增长9.8%。以三口之家两个城镇非私营单位就业人员计算，家庭年收入达18.6万。按照10倍的房价收入比计算，家庭大约可承担价值186万的房产。再假定家庭收入再增加一倍，大约也仅能承担价值372万的房产。上述推算，还未完全考虑家庭基本生活开支和住房贷款利息的影响。由此可见，相对北京市五环以内动辄单价5万元左右的房产，当前居民家庭收入水平确实难以支撑。此外，还要考虑到在京年均收入超过平均水平一倍以上的就业人员，绝大多数都已经在前些年购买了房产。在全国房地产周期性调整趋势日益明显情况下，北京市改善性住房需求增长空间也已经非常狭小，除非房价有实质性下降。

　　降房价是去库存最有效的手段。今年5月份，北京、上海、广州、深圳一线城市的新建商品住宅价格指数虽然依然保持同比正增长，但同比涨幅分别为9.7%、11.3%、9.6%和8.9%，相比4月份均出现了收窄。虽然金融管理部门多次重申要支持首套房贷款需求，但在一线城市住房按揭政策难以落到实处。这不是因为金融机构有意收缩个人住房贷款，而是因为在高房价下符合申请个人住房贷款条件的人数确实不多。高房价也在一定程度上抑制了改善性住房需求的入市。通常改善性住房需求对住房品质和建筑面积要求较高，需要更多货币投入。但目前一线城市相对高档公寓或住宅单套总价均在600万以上，已经不是普通改善性住房需求所能承担。实践中，相当部分一线城市改善性住房需求，往往选择了先出售旧房再购买新房的模式，但必须是以成交活跃的住宅市场为支撑。因此，只有降低房价，才能有效刺激改善性住房需求入市，让刚性住房需求人群买得起房。除此之外，别无他法。

　　要合理引导楼市预期。应该看到，当前全国性楼市周期性调整，与一些境外媒体宣传的“楼市崩盘”、“唱空”存在本质上差异。作为商品，其价格涨涨跌跌是正常现象，没有只涨不跌的商品，也没有只跌不涨的商品。住宅也是如此。尤其是过去10多年我国房价累积涨幅巨大，对居民收入和市场租金过度偏离，实在需要调整。部分机构要求政府救市的舆论，对市场预期的影响很大。事实上，政府救楼市最有效手段即是货币再次大幅注水。这样一来，为阻止家庭财产贬值，居民财富将大量向住宅转移，并推高住房成交价格。不过，这样救市的代价将十分高昂，必然在未来酝酿成为灾难性的经济金融危机。如果我国货币政策仍将保持稳健，那么一线城市房价向下调整将不可避免。