楼市调控展现新动向 市场占主导限购成"小众"

　　最近呼和浩特两纸发文，使其成为了首个明文规定取消楼市限购的城市，该市也由此成为楼市分类调控的先锋。呼市取消限购向市场释放了这样的信号：市场占主导，限购成“小众”。

　　今年的政府工作报告中提出，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。

　　目前，房地产市场正在按照政府的上述要求进行调控，采取了一些实质性的措施，并取得了一些实质性的成效。

　　首先是分类调控。分类调控就是要让市场在房地产市场调控中占据主导地位。

　　呼市成为首个明文规定取消限购的城市虽然一波三折，但无碍其成为分类调控的先锋城市。呼市《关于切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》明确提出，要充分发挥市场对资源配置的决定性作用，取消商品房销售方案备案的制度。

　　呼市对房地产的松绑体现出政府工作报告提出的“针对不同城市情况分类调控”的楼市调控思路。即对一线城市继续增加供应，遏制投资投机性需求，限购政策不退出；对于库存比较高的城市要控制住宅用地规模，调整新建商品住房上市结构，通过必要的积极手段支持当地居民合理住房需求，消化库存。

　　其次是限购成“小众”。限购成“小众”并不意味着所有城市都会取消这个政策，而是需要将其用在超大型城市这个“刀刃”上。

　　迄今为止，已有包括呼市在内的近20个城市或明或暗对楼市政策进行了微调松绑。微调内容通常涉及降低限购门槛、微调公积金政策、税收减免与优惠补贴、房价审查等。

　　这些城市虽然没有明文取消限购，但也是在变相的取消限购。这种做法符合中央的分类调控思路。住房和城乡建设部总经济师冯俊在近期强调，各地房地产市场出现分化，应继续坚持分类调控的基本原则加以应对。

　　市场普遍预计，除北京、上海、广州、深圳四大一线城市限购限贷不太可能松动之外，其他城市，尤其是库存高，房价下行压力大的城市，未来将会陆续取消或变相取消限购，以促进房地产市场的持续健康发展。

　　第三是抑制投机投资性住房需求的努力已经开始见效。

　　尽管不动产统一登记制度的推出进程要比各界预料得缓慢，但其对投机投资性住房需求已经起到了一定震慑力。再加上各地对房地产调控手段的优化，抑制投机投资性住房需求的努力已经收到了实效。

　　这个实效就反映在房价下跌和房地产作为投资标的吸引力的降低上。

　　国家统计局最新发布的5月份70个大中城市数据显示，新房价格在维持了23个月上涨后，首次转入下跌。从房价下跌的城市数量来看，此次共有35个城市加入下跌行列，比4月份激增27个城市。而最近一次超半数城市房价下跌则发生在2012年5月份，距今两年，表明房价新的下行周期已经开启。

　　伴随房价下跌的是房地产投资在居民偏爱投资方式中地位的下降。央行6月25日发布的今年第二季度城镇储户问卷调查结果显示，房地产投资在居民偏爱投资中首次降至第三位。这表明房地产已不再被居民认为是一个好的投资标的。

　　最后，本届政府倡导的简政放权与发挥市场在资源配置中的基础性作用是相辅相成的。这一点已经很好地体现在了房地产市场调控中。在未来的房地产市场调控中，市场将占据主导地位，除特大型城市外其他城市都将取消或变相取消限购政策。