一线城市楼市成交量领跌全国 “马其诺防线”将崩溃？

　　　一直以来，一线城市被认为是房地产市场的“马其诺防线”。然而，进入2014年以来，二三线城市房价纷纷下跌，成交量也随之下降，已经有多个城市传出将取消楼市限购政策。在这样的大背景下，一线城市的数据更加难看。

　　据报道，今年上半年，一线城市的成交量跌幅却远远高于二三线城市，不仅没有“稳定”市场，反而有“领跌”全国之势。业内人士指出，上半年一线城市成交跌幅放大，一方面由于去年成交基数过大，另一方面房价上涨过快和房贷紧缩也导致真正需要买房的人买不起房子。

　　一线城市成交量领跌全国

　　6月份刚刚过去，各大城市也都交出了今年上半年的楼市成绩单，不过在全国整体成绩不太好的情况下，一直以来被视为“优等生”的一线城市成绩尤为难看。

　　作为房地产市场最为火爆的首都北京，今年上半年新建住宅签约数据为276万平方米(剔除保障房)，相比去年同期530万平方米的成交面积减少了48%。此外其738亿的成交额也相比2013年上半年1190亿下调38%。据了解，276万平方米的半年成交面积为北京近5年来的最低纪录。而从二手房看，2014年上半年，北京二手房成交4 .45万套，创网签以来最低纪录。

　　位于华东的上海，今年上半年新建商品住宅销售面积为407万平方米，相比去年上半年的591 .5万平方米大跌31 .2%，同样表现不佳。

　　同样的情况也出现在了珠三角的广州和深圳身上。统计数据显示，广州今年上半年网签成交面积为382 .9万平方米，相比去年上半年550 .8万平方米的成交面积少了167 .9万平方米，跌幅为30 .5%。上半年广州一手住宅成交金额为573 .5亿元，相比去年上半年少赚了182.3亿元。

　　另外深圳市规土委公布了深圳楼市的“中考成绩”。上半年，深圳一手住宅成交15133套、142 .2万平方米，与去年同期相比，降幅分别高达41 .7%、40%；月均成交2522套、23.7万平方米，均为4年来最低值。

　　“2012-2013年，大型房地产开发商对楼市供求关系的逆转已经有所察觉。三、四线城市的海量供应和一线城市的土地资源紧张，令开发商高调‘回归一线城市’。进入2014年，楼市急剧降温。发展商却发现，一线城市比三、四线城市还要降得多。”广州同创卓越房地产咨询顾问有限公司总经理赵卓文表示。

　　据了解，相对于一线城市动辄超过30%的成交量跌幅，算上二三线城市之后的全国市场表现反而还要好一些。

　　据国家统计局在6月中旬发布的数据显示，1-5月份，全国房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14 .7%；全国商品房销售面积36070万平方米，同比仅仅下降7.8%。

　　按照中国指数研究院的分类统计，今年上半年，一线城市月均成交面积为51万平方米，同比大幅下降31 .4%，在各类城市中降幅最大；二线代表城市月均成交面积为56万平方米，同比下降15 .5%；三线代表城市上半年月均成交2 2万平方米，同比下降18.9%。

　　值得注意的是，一线城市成交的惨淡却没有直接影响到房价。上半年北京新建住宅的成交均价达26687元/平方米，较去年同期上涨了18 .86%。上海新建商品住宅成交均价为25745元/平方米，相比去年同期的23342元/平方米也上涨10 .1%。

　　今年上半年广州全市11区一手住宅均价为14978元/平方米，比去年同期的13723元/平方米上涨了9 .1%。深圳房价也没有随成交量同步下滑，上半年深圳全市新房成交均价为23498元/平方米，同比上涨9.63%。

　　经纬地产的研究报告指出，今年下半年广州将有更多楼盘会加入“降价阵营”，但总数不超过50%；全年房价下降幅度预计不超15%。“下半年，广州楼市交易量有逐渐恢复的可能，预计此轮调整期还将维持半年左右。”从中长期来看，广州楼市的此轮调整会实现“软着陆”。

　　据经纬行研究中心监测，6月末广州新建住宅的库存为5.4万套，仍然处于较为健康水平；但下半年，基于开发进度和业绩目标，各开发商的推货节奏将加快，预计将有5.5万套新货上市，整体的可售量将达到近11万套，如果按照上半年的去货速度估算，需20个月方能完全消化。

　　据报道，楼市的低迷又有了新的备注，沉寂许久的“0首付”重被提起。据了解，近日位于北京市通州区的首开香溪郡项目推出“0首付”，由开发商垫付三成首付，购房人只需交剩余7成房款，尽管名额很少，但发出的信号很明确，楼市低迷，新盘蓄客难度越来越大。

　　为啥一线城市成交量跌幅大？

　　今年上半年一线城市成交量大幅下滑，并非因为供应量同样出现下滑。反而在今年上半年，这几个城市的供应量在不断上升。

　　中原地产研究部数据显示，北京2014年上半年期房住宅供应大涨。截至目前，北京合计库存80844套，这是继2013年1月跌下8万套后，时隔一年多时间，北京库存再次回归到8万套以上，达到近18个月来的新高。

　　在上海，今年上半年供应量也有小幅上升。数据显示，上半年上海新建商品住宅总供应量为526万平方米，较去年同期的492.7万平方米上涨3.9%。通过阳光家缘网数据可以看到，2013年上半年广州全市新建住宅可售套数为4.6万套，而至6月末的今年上半年，广州新建住宅可售套数为5.4万套，增加不少。

　　来自世联行的统计显示，截至2014年6月2 9日，深圳全市一手房可售面积为327 .57万平方米，可售套数为34201套，处于不断增加中。

　　有业内人士指出，其实大城市才是投机资本最集中的地方，也就是投机炒作最严重的地方，泡沫吹的最大的地方。例如日本1990年代楼市泡沫破裂，东京成交量下跌更严重，因为相比中小城市，东京的投机更严重，泡沫更大，所以跌起来更惨。

　　对于上半年一线城市成交量领跌全国的现象，方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，同比跌幅与基数有关。“其实上半年全国的成交都不太好，二三线城市从去年开始就跌了，所以同比跌幅看起来要小一些；一线城市‘扛到’今年上半年才跌，去年的基数比较大，因此看起来跌幅很大。”他表示。

　　广州同创卓越房地产咨询顾问有限公司总经理赵卓文认为，一线城市房地产“陷落”有多个原因，最主要的就是经济增速放缓。“例如广州GDP增幅由去年的12%回落到今年第一季度的7.4%，影响很大。另外就是房地产金融收紧，开发贷款和房贷都直接受到影响，同时反腐力度加大的影响也很大。”他表示，成交量下跌，才能让我们知道投资客和公务员购房有多大比例；价格下跌，才能让我们知道一线城市也存在明显的泡沫。

　　房地产专家韩世同则认为，一线城市的房价涨得过高，导致有效的购买需求减少。买得起的都是投资性的买家，但是他们又受到限购的制约，无法出手买房。而真正的刚需买家，又买不起房子，这也导致上半年一线城市楼市成交出现大幅下滑。“另外，一些二三线城市已经放松楼市调控政策，而一线城市执行仍严格。”他说，现在已经到了一线城市适度调整限购政策的时机，如果等到降得太多大势已去了再来放开，投资客也不会再入市，放松都无法刺激成交。

　　赵卓文认为，无论是经济增速放缓还是信贷收紧等，没有一项在短期内是能扭转的，因此下半年就期待楼市转暖，是不现实的。“按照正常市场趋势发展，房地产市场未来2- 3年，难有起色，除非政府下决心去救市。”而邓浩志认为，现在来看只要愿意降价的盘，成交都可以上去，不愿意降价的都卖不动，下半年预计降价到位后，成交量将有希望回升。

　　业界称将倒逼地方政府救市

　　6月份市场成交量不及5月，说明市场看跌情绪依然较重。目前银监会定向调整了商业银行存贷比，商业银行放贷的积极性在升温，但并没有直接涉及住房市场。而此前央行对商业银行的房贷进行了窗口指导，但效果还不明显。加上7-8月是楼市销售的传统淡季，因此目前市场的降温态势还将延续。

　　易居研究员严跃进表示，市场降温，将加快地方救市的节奏。很多城市库存积压、房企上半年销售业绩不佳，都会倒逼地方政府主动进行限购政策的松绑。呼和浩特第一个明文取消了限购，预计未来还会有别的城市跟进。从目前的做法看，明降的做法还不多，但很多城市已经采取了暗降的做法。但此类救市措施在短期内并不能有效提振市场成交。

　　面对目前房地产下行压力增大、各地楼盘争相降价“走货”越演越烈，地产大佬仍在力挺。在5日举办的凤凰房产广州站启幕盛典暨美在羊城城市发展论坛上，富力集团董事长李思廉认为，中国经济不会硬着陆，楼市不会出现比2008年更恐慌的形势。

　　而在同一场合，国家住建部政策研究中心秦虹和北京大学经济所常务副所长冯科都认同“中国楼市不会崩盘”。

　　“本轮调整可能不是几个月，会是10个月，甚至更长一些。”秦虹在当天的演讲中表示，今年楼市量价齐跌的一个原因，是由于去年的基数太高。今年的房地产市场一定是调整，而不是崩盘，这个调整会持续的时间与幅度，主要取决于供求关系的调整和开发企业的资金状况。

　　秦虹分析，假定外部的其他政策不变，仅从行业的角度来说，要消化现在的库存，扭转供求关系和缓解当前企业的资金压力，过去的5个月调整是远远不够的：“这个调整期可能会是10个月，甚至更长一些，本轮市场调整要到供求关系发生了新的变化，企业的资金状况得到新的改善才会结束。”

　　呼和浩特取消限购成功闯关后，多个城市看到了跨过限购红线的希望，或明或暗地调整放松限购的楼市调控政策。

　　业内人士表示“预计30多个城市的限购政策将可能在年内取消。” 因为整体经济问题，很多楼市现状与呼和浩特类似的城市放松限购的需求都非常迫切，除一线城市和超过1000万人口的城市限购仍将存在外，多城取消限购的可能性都较大。

　　事实上，呼和浩特6月27日下文取消限购得到默许，不到一个星期后，济南传出松绑限购的消息。

　　对此，济南市城乡建设委员会网站回应称，“我市拟对现行房地产市场调控政策进行调整。为促进济南市房地产市场健康稳定发展，我市正研究现行商品住房限购政策进行调整的办法，待确定后实施”。

　　与此同时，武汉开发商开始相互转发房管局放宽限购的会议内容截图。具体内容为：武汉市房管局表示，将放宽本地居民第三套房和外地人购买二套房有关政策；限制首套贷款利率不下浮的银行承接房贷业务；同时严禁开发商恶意降价，下浮15%将约谈、下浮20%将停止网签。

　　值得关注的是，欲取消限购政策的城市有着库存高企、外来人口导入缓慢等多种共同因素。以济南为例，据中原地产研究部统计数据显示，济南楼市上半年合计签约住宅为20753套，比2013年同期的30974套下调了33%，而可售新房套数却上涨了1万套。

　　“从2011年执行限购以来，其实际效果已经递减。”有业内人士表示，很多城市的限购期限是一年，满足该条件并不难。而从限购在影响市场的因素中所占比例来看，已经不足10%。此外，除了京沪两市，其它城市落户的难度基本都是与购房能力相匹配的。在这种情况下，三、四线城市，甚至二线城市的限购政策对市场影响并不大。

　　值得注意的是，取消限购的象征意义更大，这种“曲线救市”的动作很可能被解读为市场预期的转向，届时或能刺激一部分城市的房地产市场。

　　延伸阅读

　　广州按揭公司现离职潮

　　“我们公司从5月份开始，都在加强内部管理，清减人员了。”广州市竞宇房地产按揭代理有限公司总经理鄢红胜认为，这是他从业以来遭遇最冷的一轮市场调控。

　　“相比竞宇，良策那些公司，三大中介行等所办的按揭公司可能受到的冲击更大。”汇瀚按揭高级经理莫静认为，中介公司自办的按揭公司基本靠公司的二手房业务来生存，“现在二手市场遇冷公司都去做一二手联动了，二手成交份额相对占比更少”。她认为，三大中介行的有可能在二手房业务上仅占30%，这意味着“可能有70%的业务被竞宇、良策一类的非中介公司办的按揭公司所分割。”

　　广州市房地产中介协会按揭分会会长单位——— 良策按揭总经理何皓雯认为，今年以来按揭行业中只有一两间门店的按揭公司就算关闭都属正常，“因为这个行业的门槛本身就低，它对市场没什么期望就会关，觉得有期望就会开”。据介绍，目前行业中也有一些按揭公司出现缩减门店的现象，也有一些公司完全转型去做金融类产品。

　　在去年，按揭行业人员流动普遍无非是从这家公司跳到那家公司；但今年，一些按揭人员则是彻底脱离了这一行。

　　今年5月，在一家按揭公司工作了两年的梁先生辞职去了中山，帮他的哥哥打理工厂。此前，他在广州负责做按揭业务，“多的时侯如去年3月份可能一个月有几十单业务，但今年则试过一单业务都没有”。没有业务即没有提成，底薪2200元除却1500元的房租加几百元的交通费，“简直连吃饭的钱都没了”。而他的同行，有的离职自开档口，有的去卖服装，转去其它行业等。除了业务人员外，一些行政内勤人员也有离职现象。

　　受访的七家按揭公司除了一家小型中介公司暂未出现人员离职现象外，其余六家大中型按揭公司今年来都已有不少人员流失，有的是自己嫌收入减少主动离职，也有的是因为业绩不达标而被动离职，目前大部分公司离职人员占比在一成上下。

　　按揭公司拓展新业务

　　垫资赎契：帮忙把未还清贷款的房子垫资赎契，还清贷款后再次将房子抵押贷款。

　　代理金融服务产品：如银行的一些贷款产品，如无抵押贷款、信用贷款等，代理一些保险产品

　　代理与房屋产权相关的业务：如析产、转名、赠予等房产业务

　　代理一二手联动：推介身边客户去买房，以赚取一些佣金

　　代理中小微企业贷款或融资租赁服务：帮中小微型企业解决融资难或者融资贵等问题。

　　按揭行业业务人员薪水构成

　　底薪：最低1500元/月，普遍1800-2200元/月。

　　提成：按揭费的10%-25%。 责任编辑：白小天