楼市下行加快地方救市节奏

　　从陆续公布的6月地方楼市交易数据看出，全国楼市下行趋势日渐明显，区域之间分化加剧，一线城市抗跌性较强，其中以上海和广州为代表的一线城市价格出现局部调整后，成交量环比略有回升；二三线城市房价降幅较大的地区成交量回升，但成交低迷仍是主流。市场降温加快了地方政府救市的节奏。

　　地方楼市受政策影响较大

　　自去年年底以来，楼市观望情绪蔓延，全国出现普遍性的成交量下探，三线城市首当其冲。地方政府随即出台一系列救市措施，开发商配合以降价，刺激当地楼市成交量上涨，在5月形成一个高潮。

　　与之形成鲜明对比的是，二线城市中，6月开始购房落户政策收紧的成都和天津，成交量环比降幅分别达到66%、58%。

　　更多的城市意欲加入到救市大潮中，上周位于西部的呼和浩特市成为第一个发文取消限购的城市。在此之前，多个位于东部的二线城市先后出台各类救市措施。易居中国的分析师严跃进指出，市场降温，将加快地方救市的节奏。

　　受到成交量低迷影响，不少城市楼市库存严重积压，房地产企业陷入经营困境，进一步强化了地方政府的救市意愿，多数业内人士认为，未来还会有更多城市跟进。

　　虽然大部分救市的城市都没有明确表示要放松限购，但已有不少二三线城市采取暗降的方式刺激低迷的楼市。中原地产(房源、代理、租房)首席分析师张大伟认为，这种救市或许并不能在短期内提升市场成交量。

　　从去年年初开始，杭州、南京、北海、天津、芜湖等城市出台各类救市措施。近期，沈阳、呼和浩特、济南等城市也加入到救市阵营中，救市的方式包括降低限购门槛、税收减免、优惠补贴、放松非户口资格审查、出台购买住房落户政策等。

　　中国经济时报记者对各地的救市措施进行统计分析后发现，已出台救市措施的以省会城市和临近省会城市的地区为主，降价幅度比三线城市稍微小一些，一些三线甚至四线城市早已以价换量，成交量出现反弹。

　　张大伟认为，部分地方政府因为楼市下行，土地财政出现潜在风险，有松动调控的意愿和积极性。目前全国已经出现多个一二线城市房价局部区域调整的迹象。这种情况下，通过松动政策达到再刺激楼市上涨，保护土地价格的可能性非常大。

　　二三线城市需求回升乏力

　　率先出现房价回调趋势的二三线城市在成交量短暂上扬后，需求回升乏力。

　　依据易居中国提供的数据，6月份，东、中、西部30个典型城市楼市成交量同比均出现负增长，其中，东部城市同比增幅由5月份的－17.9%下降为－28.1%，中部城市由－14.3%下降为－15.2%，而二三线城市相对集中的西部城市由26.5%下降为－32.3%。

　　严跃进认为，6月西部城市楼市成交量降幅较大，与5月成交较好带来的透支效应有关。

　　来自中原地产的数据印证了严跃进的观点。中原地产的数据显示，上半年全国典型的54个城市合计住宅签约套数为113.9万套，这一数值比2013年上半年同期下调幅度达到了23.7%，其中一线城市跌幅达到了31%，二线城市跌幅达到了34%。

　　张大伟认为，部分二三线城市前期房价增长过快，需求已被透支。

　　这两家公司监测的典型城市中，少数成交量环比回升较为明显的城市，降价对成交回升的带动作用显著，尤其以上海、惠州为典型代表。由于刚需项目加速入市，推动了上海楼市成交量释放，而惠州的成交回升则直接受到降价项目的带动影响。

　　一线城市显现抗跌性

　　虽然全国楼市成交量已显现普遍低迷，但一线城市的抗跌能力明显优于二三线城市，6月上海和广州的成交价略有回落，成交量均比5月时反弹，而北京大部分项目价格已经停滞，个别区域也已经出现以价换量。

　　易居中国监测的30个典型城市成交量均出现同比负增长，其中二线城市的成交量同比降幅最大，超过20%，一线城市和三线城市成交量的同比降幅分别约为7%和5%。

　　去年年底以来，楼市成交量已经连续接近半年处于下调趋势。在5月份部分二三线城市以价换量，成交量上涨后，消化了部分需求，张大伟认为，目前整体市场依然需要价格下调来撬动需求入市。

　　6月一线城市成交量有所上涨，二线城市跌幅最大，业内人士预期二线城市将依然可能出现明显的以价换量。

　　张大伟指出，2014年楼市出现调整的可能性越来越大，特别是三四线城市，很可能会陷入整体低迷。在最近传出的杭州等二线城市项目价格出现调整，也预示着2014年整体楼市分化将愈加剧烈，在资金面趋紧的情况下，房价出现调整的可能性越来越大。特别是库存严重的城市，人口新增放缓的城市，都有可能在最近再次出现降价。

　　中国经济时报记者梳理近期各地楼市的量价情况后发现，自进入2014年以来，三四线城市楼市较早出现量价调整；4月以后二线城市加入到量价调整的阵营中，以杭州和南京等二线城市为代表；5月以后一线城市也出现明显的局部价格停滞。

　　张大伟强调，目前一线城市和大部分二线城市价格很难出现较大幅度调整。但这是建立在购房者信心依然刚性的基础上。因此，一旦因为信贷等因素出现普遍观望，出现类似2008年、2011年的调整并非完全没有可能。