产权换股权 地产商创投新“实验”

　　IPO重启和房地产市场调整两者之间正在发生化学反应，经济结构的转型正在为各种各样的拟上市公司提供新的机会，如何抓住其中的机遇？这不仅是众多创投机构正在思考的问题，房地产企业也对进入创投行业跃跃欲试，已有房地产公司在创投“实验”中寻找到自己的新模式：产权换股权。

　　产权换股权

　　深圳坂田梅坂大道东侧，两栋超高层建筑正在加紧建造，这个并不地处CBD核心位置的星河WORLD项目正试图打通房地产与创新投资之间的边界。

　　星河WORLD与以往散售或开发商整体持有的商业地产项目不同，部分物业以“产权换股权”的模式销售，即以商业地产的产权换取高科技及拟上市公司股权。星河集团的想法是，随着房地产行业进入下半场，与其延续此前地产盈利模式，不如借鉴金融行业的盈利模式，将两者结合。星河WORLD设计之初就将其定位为“高科技企业及拟上市企业”的总部聚集地。

　　经过多年的发展，深圳高科技企业和高端服务企业都已经有了自己的“势力范围”。例如，深圳南山区科技园片区可能是上市公司分布最为密集的区域，深圳近200家上市公司中有半数聚集于此，众多的高科技拟上市企业也在此办公。深圳福田中心区则是高端服务业公司的聚集地，深圳的公募基金公司占到全国总数的四分之一强，其中绝大多数位于福田中心区。同时未来深圳的写字楼供应充足，如何将这些含金量最高的公司吸引到原特区外的坂田，是星河需要解决的问题。

　　深圳资深地产人士认为，深圳众多的高科技、高端服务业公司目前都不拥有自己的写字楼，而深圳市政府为留住这些公司也在为他们寻找办公地点，深圳现有的中心区密集拥挤，星河WORLD如果能完善各种配套，再加上产权换股权的销售模式，在吸引到优质的拟上市公司方面具有潜力。

　　地产“众筹”

　　与房地产行业相比，创投行业自诞生起就是一个高风险的行业，几年前参股深圳创新投资集团，为星河集团的PE实验降低了难度。

　　深圳创新投资集团号称是中国资本规模最大、投资能力最强的本土创投机构，已成功投资92家上市企业，目前已投资项目超过500个。2010年和2011年两年间，星河对深创投的持股比例为17.39%，位列第二大股东，总投入超过10亿元。入股深创投不仅每年为星河集团带来可观的分红，星河集团还获得跟投拟上市企业的机会。或许正是近年来参与跟投的经验使得星河集团具备了“产权换股权”的基矗

　　深创投现任董事长为国内创投行业元老靳海涛，有接近深创投的人士表示，星河集团此次产权换股权正是靳海涛最初提供的创意。靳海涛在出席星河集团成立25周年活动时表示，“金融和地产两个行业都有资金流动性很强的特点。如果两者能够结合起来，能够互相地渗透，能够互相地转移，将会赢得很多商业价值、将会拓展这种产业发展空间。”

　　靳海涛看好地产商的金融转型，他认为金融投资和地产的运营结合起来可以不断推出地产金融的产品，在大资管、大私募时代即将到来之时，一系列金融地产产品会脱颖而出，同时资金成本也得到降低。“如果把经营投资和地产运营结合起来，可以推出别具一格的地产项目。将金融投资积累的产业资源与地产运营相结合，好多设想更容易变成现实。比如，如果对互联网从业人员的习性、特点、喜好非常熟悉，就会打造出互联网企业一见倾心的互联网小镇。”

　　世联行董事长陈劲松也看好“产权换股权”的模式，他认为随着中国房地产进入下半场，地产商必须迎接身为互联网人的“85-90后”创业一代，星河WORLD体现了互联网企业的“众筹”思想，开创地产“众筹”模式。

　　星河集团对于金融与产业互动的尝试不限于“产权置换股权”。目前，星河集团与深创投、江苏常州政府合作成立了红土基金从事股权投资和产业园的建设。

　　创投行业新机遇

　　随着2013年A股市场的并购热潮兴起以及今年的IPO规则的修订，创投行业再一次引发关注，包括房地产公司在内的众多机构开始参与创投行业，这意味着创投行业的发展可能迎来加速期。

　　创投机构同创伟业董事长郑伟鹤近日表示，资本市场近年来的结构调整使得大家创新激情都很高，这表现为机构参与创投行业的案例越来越多。除了星河集团这样的房企参与创投的典型，还有多家大公司也开始关注创投，比如马云的云锋基金、雷军的顺为基金以及华为的方广资本，“这个时候创业的成功率一定是加速的”。

　　在郑伟鹤看来，目前资本市场已经从原来Pre-IPO的模式，发展到现在的“创业—产业—资本市潮模式，“中国的创业环境已经完全不同了，很多的大学生、很多的海外留学生和很多从大公司出来的创业者，他们的创业成功的概率非常高。”

　　进入早期项目、大机构参与、并购模式的完善，创投行业走向成熟的三个标志。郑伟鹤介绍，从行业的趋势来看，现在VC/PE投资的大部分投资领域都集中在TMT和生物医药领域，其中更多的是集中在TMT领域。这与星河WORLD关注的拟上市公司行业基本重合。星河集团投资的拟上市企业目前已经接近30家，“预计今年就会有跟投的公司上市。”星河集团总裁姚惠琼说。