楼市调整考验中国改革之智

　　因商品房库存过高而一度被冠以“鬼城”之称的江苏常州本月中旬以党报头条向市民呼吁“目前已到购房好时机”,然而,近十天过去,购房者的观望情绪并未明显改观。

　　虽然常州一些商品房每平米价格已直降1000元至2000元,降价幅度为当地历史之最,很多购房者依然倾向于持币观望。常州本地人曹骏祺在接受记者采访时说,他更愿意进一步观察价格下降的空间再决定是否出手买房。

　　常州新城地产一位中层管理人员向记者透露,头条报道之后,当地的房地产交易并没有明显增长。这位管理人员说:“从目前的形势来看,并不是吆喝几声,市场行情就能好起来的。”

　　今年上半年,中国房地产市场呈现出商品房库存高企、房价下行趋势渐显、购房者观望情绪加重等态势,楼市预期已悄然生变,一些地产公司因楼盘滞销而面临资金链紧张,纷纷采取“让利跑量”的策略。

　　国家统计局最新发布的数据显示:今年上半年,全国楼市成交量和成交价增速双降。1-6月份,全国商品住宅销售面积42487万平方米,同比下降7. 8%,住宅销售额25632亿元,同比下降9.2%。6月份,国家统计局监测的70个大中城市中,住宅销售价格环比下降的城市突破50大关,达55个,为30个月来的新高。

　　住建部政策研究中心主任秦虹将商品房销售面积负增长归于三个原因,即去年同期商品房销量基础较高,近期楼市“崩盘”论、“断崖式暴跌”等不对称信息让购房者观望情绪加重以及个人住房抵押贷款收紧造成的信贷约束影响了购房行为的实现。

　　房地产行业曾在中国经济“保八”时代立下汗马功劳,中国经济增长一直对房地产依赖较高,而今年恰逢中国主动放缓经济增长速度,开启全面深化改革,本轮楼市调整的深度备受瞩目。

　　分析人士指出,本轮楼市调整也对中国的宏观调控智慧和改革魄力提出考验,从政策制定者、房地产企业、地方政府、银行到消费者的应对可窥一斑。

　　调整之深

　　瑞银首席经济学家汪涛指出,过去十年间,中国每隔几年就会经历一次房地产周期。但与前几轮不同,此次房地产下滑的触发因素并非调控政策收紧,而是由于出现了一定程度的供求错配。

　　她认为,强劲的房地产投资和建设活动长期作为中国内需主要引擎的时代行将结束,但中国不会出现其他新兴市场常见的房价崩盘。同时,房地产仍是未来中国经济增长面临的最大下行风险。

　　摩根士丹利大中华区首席经济学家乔虹认为,本轮调整从销量和价格来看确实已经发生,但更像是之前几次周期性调整,预期全国平均价格不会发生超过20%以上的深度调整。

　　中国房产信息集团克而瑞研究中心认为,中国房地产建设速度必须在现有水平上“见顶回落”才能消化库存,且稳定后的建设速度应该低于目前水平。该中心同时指出,中国当前自住性需求数量依然庞大,占到市场主体的80%左右,随着收入上升,中国消费者还存在着升级到更好更大住房的改善性需求。

　　秦虹认为,今年是中国房地产市场的调整之年,但调整应是窄幅浮动,而非大起大落。

　　浦发银行相关人士也认为,目前没有产生楼市暴跌的环境,这主要是因为经济形势没有出现急剧变化、购房刚需依然存在、经济还在增长、货币增速依然在保持。

　　应对之智

　　在楼市量价齐跌的背景下,中国目前已有20多个城市出台各种“微刺激”措施,包括降低限购门槛、提高公积金可贷额度、税收减免、放松购房落户政策、优惠补贴等。

　　但受访的经济学家和智库分析人士认为当前最重要的任务是稳定预期,因地制宜加强风险研判,坚持市场化原则,推进改革。

　　上海银监局一位官员透露,目前一线城市的需求很旺盛,导入人口和刚需依然存在,加上前几年的限购还有很多购买需求没有释放。从面上看,销售在减慢,价格上涨压力到下降压力,但是到点上,按揭贷款申请还在上升。

　　这位官员提出,由于目前的调整中不乏个别开发商前期融资疯狂,成本高,赶上贷款到期或者信托到期,所以加快打折,期待走量卖掉,所以各地特别是二三线城市更要研究刚需,判断有没有真正的拐点,供求关系是否真正发生变化。

　　乔虹认为,具体城市由于供给量的差异会在调价方面采取不同的力度,但随着预期稳定,限购等政策调整,房贷可得性好转,销量和价格都应该会趋于稳定。

　　瑞安地产研究部高级研究员黎志刚认为,今年开发商间的分化会加剧,一方面,有能力的开发商将不会只依赖银行贷款,而是到资本市场融资或到海外发债、寻求房地产基金或信托的支持,而没有能力的开发商只能陷入无地可拿、无项目可做,以至倒闭。

　　乔虹指出,本轮楼市调整对决策层的挑战是如何合理引导居民预期调整,避免房地产行业部分企业退出时引起不良的社会影响,同时允许地方政府积极进行政策调整,减少房地产行业投资放缓引起的不利影响。

　　她说:“房地产确实对实体经济有很大影响,但我们并不认为此次调整会带来深度的房价下跌或劳动力市场的低迷,尽管对上游某些原材料行业会带来一定压力,但其风险应该基本可控。”

　　由于房地产对实体经济的影响主要通过投资开发进行传导,同时其财富效应对消费的影响相对较小,乔虹认为,如果经济结构调整和深化改革带来经济效益的提高,应该有利于缓解房地产市场调整所带来的不利影响。

　　国家统计局日前公布的上半年经济运行主要指标显示,中国经济同比增长7.4%,符合年初7.5%左右的增长目标,而城镇新增就业人口超过700万人,距离年初1000万人以上的目标只差300万人,这说明当前的中国经济正在缓中趋稳。

　　新城控股地产一位负责人在接受记者采访时说:“从政策上看,中央政府并未出台任何楼市调控政策,也就是说,政府不会再以行政手段调控房地产市场。让开发商们接受市场洗礼,这并不是一件坏事,反而对中国房地产市场的健康发展有益。”

　　乔虹认为,楼市调整对地方政府财政收入的影响将会凸显结构改革的必要性,同时打破楼价只升不降的预期,也有利于改变资源只向少数行业流动的现状。

　　她说:“要确保楼市平稳运行,需要对土地制度、财政制度、资本项目开放等多个领域进行改革。虽然深化改革可能带来阵痛,但是终将促进房地产市场长期的可持续发展。”(参与采写:吕冬、王子辰) 责任编辑：暗白