沪上再添房企巨鳄 光明集团或盘活万亩土地

　　观点地产网 在上海国资改革持续推动下，7月21日，光明食品(集团)有限公司宣布，旗下的两家子公司--农工商房地产(集团)股份有限公司与上海长江总公司，将合作开发位于崇明的养生庄园项目。

　　上述合作项目规划用地2000亩；项目计划2015年底至2016年初开工建设，第一期投资约20亿元。

　　根据合作协议，农房集团、长江总公司将共同出资成立项目公司，由农房集团控股，利用长江总公司土地资源推进崇明养生庄园项目。

　　另据了解，光明集团有意将养老产业和地产资源相结合，因地制宜尝试养老商业模式。

　　此举标志着农房集团正式进军养老地产，除此之外，光明集团这家老沪上国资企业拥有的大幅土地资源，也有可能被盘活。

　　尽管存在土地性质转换、开发周转资金等多种问题，不过据上海市场人士分析，此举对光明集团而言，或借助大批量存量土地资源，有望迅速扩大企业规模。

　　上述人士还指，“将对光明成长为如绿地这种量级的企业，也存有一丝想象空间。”

　　存量土地资源

　　根据合作协议，农工商房产、长江总公司将共同出资成立项目公司，由农工商房产控股，利用长江总公司土地资源推进崇明养生庄园项目。

　　该项目计划2015年底至2016年初开工建设，第一期投资约20亿元，其中700亩用于地产建设开发，1300亩用于休闲、旅游和生态建设。

　　据农工商房产总裁沈宏泽透露，规划的2000亩土地中将有超过1300亩土地定位于休闲娱乐，力图打造精品工程，形成巨大的竞争优势，建设一个集养老、休闲、生态、农业资源为一体的现代化休闲养老产业基地。

　　对长江总公司土地资源，据光明集团披露，“长江总公司在崇明拥有土地约230平方公里，现有许多工业厂房闲置，需要进一步加大对土地资源的开发利用。”

　　另据公开资料显示，截至2011年3月，光明食品集团所属农场经营和管理的土地场域总面积约99.4万亩，分布于上海市郊的崇明、奉贤、浦东新区(原南汇区域内)和江苏省大丰市、安徽省黄山市，其中上海市郊约51.3万亩，外省市约46.8万亩。

　　在上海市郊的51.3万亩土地中，光明集团及集团所属子公司产权土地约12.2万亩，包括注入资本金土地约9.8万亩和划拨土地约2.4万亩。除了农业用地，光明食品集团所属各子公司在上海及全国各地，还拥有工商企业用地约1.65万亩，是各子公司生产经营主要场所。

　　另外，光明集团副总裁庄国蔚介绍指，在上海近几年的产业结构调整和升级中，光明集团留下了30多块待开发土地，土地面积达万亩，结合存量资源，光明食品集团有意将养老产业和地产资源相结合，尝试养老商业模式。

　　土地属性存疑

　　农工商房产总裁沈宏泽表示，将充分研究本土化的客户需求，借助农场存量工业用地、生活配套用地进行谋划，打造集养老、休闲、生态、农业资源为一体的现代化休闲养老产业。

　　然而值得注意的是，尽量土地存量资源丰厚，但该土地资源大部分是工业用地、生活配套用地。

　　对农房利用上述属性地块进行养老地产开发，德佑地产研究主任陆骑麟分析称，目前还不能明确养老地产到底是怎样的内容，究竟该用住宅属性或是商业属性，甚至其他属性土地去开发。“这个暂时还没有明确的规范。”

　　他认为，地块属性对养老地产而言，主要是对未来有局限。“投资者若是购买用于投资，不同属性的地块未来的销售速度和升值潜力都是不一样，(土地属性)最大的问题是影响未来客户购买。”

　　不过陆骑麟也指出，上海自贸区的一些工业用地、仓储用地有转换土地属性的先例，未来上海其他地区的土地转化可能性也存在。

　　事实上，今年4月上海市政府出台《关于本市盘活存量工业用地的实施办法(试行)》，该办法便指出，上海工业用地可通过区域差别化规划对工业区块进行结构调整和能级提升；集中建设区内的现状工业用地可按照规划加快转型。

　　而在同策咨询研究部总监张宏伟看来，这类产品土地属性应该要明确，未来土地属性转换也会存在合理需求，能否转换并不是大问题。

　　“最重要的是市场的需求点在哪里，这个需求点是否能解决市场的问题，或者说能否通过市场化的角度，帮助政府解决部分的民生养老问题。能否务实地解决问题才是最关键。”张宏伟如是称。

　　对光明集团而言，陆骑麟称，如果能够转换对其自然是极大利好。

　　未来发展思路

　　值得注意的是，发展养老产业目标制定背后，光明集团旗下农房的资产动作也在同步进行。

　　7月21日，上海海博股份有限公司公告表示，其将通过资产置换及以8.96元/股价格向相关方发行股份购买资产，注入农房集团100%股权和农房置业25%股权，并不超过10名特定对象非公开发行股份募集配套资金26.09亿元。

　　置出资产总评估值为27.73亿元；置入资产方面，农房集团100%股权评估价值为79.14亿元，农房置业25%股权评估值为0.79亿元。上述交易完成后，海博股份将转变为现代物流与房地产业务并行的双主业上市公司。

　　业绩方面，相关方承诺，如重组2014年完成，则农房集团2014年至2016年合计实际净利润不低于不低于27.65亿元，农房置业合计实现净利润不低于1.64亿元。

　　如重组完成延后，则2015年至2017年农房集团合计实现净利润不低于35.13亿元，农房置业合计实现净利润不低于9842.99万元。

　　对于公司未来的发展方向，农工商房产总裁沈宏泽称，住宅开发仍然是公司近期主要方向，除此之外，公司将逐渐向养老地产、物流地产及商业地产三个方向进行转型。

　　沈宏泽还表示，“很多人已经不看好住宅开发，但是我认为城市化还未达到70%以前，住宅业发展的空间还是很大的，关键是区域、品质如何，要做出自己的特色。同时，我们也希望能延伸自己的产业链，向物流地产及商业地产方面进一步拓展。”

　　对农房的转型调整，张宏伟分析指，现在的企业都在做转型，是大势所趋。就上海整个市场格局来看，占主导地位的企业都是全国性的大型企业，竞争程度相当激烈。

　　“上海市场对每个企业来说都是同样的难度，这个时候企业也是在寻求新的业务增长点，不同企业有不同路径，农工商也是全国化的企业，寻求新的增长点并不意外。”

　　而中信证券研究部分析师陈聪则表示，目前地产相关的许多领域，如社区医疗、养老地产等仍是一片蓝海。开发企业未雨绸缪，对新房开发以外的各领域清晰判别，积累必要能力，有利于寻找到新的业务机会。

　　(发稿：鲁鹏 审校：武瑾莹)