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常州市民不屑“鬼城”称呼 称黑灯瞎火很平常

  • 来源:互联网
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  • 2016-05-18
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   在全国楼市降温、三四线城市房价下跌的大背景之下、在长三角这样一个“重灾区”当中,常州的下降幅度还是小于全国的。业内人士认为,常州的楼市价格算是比较稳健,媒体的许多报道有失偏颇。

  



  

《常州日报》救市“檄文”



  编者按:在全国楼市降温、三四线城市房价下跌的大背景之下,长三角不可避免地处于“重灾区”当中。为了摸底长三角楼市真实状况,凤凰网赴长三角调研,此为系列文章第一篇。

  “这里以前都是农田!”司机王新指着常州市龙业路两旁连片的高层住宅说道。

  而在不远处,从常澄路通往新北区的道路两侧,连片的住宅区仍在建设之中。京沪高铁带动下,加上常州市区的不断扩张,这片靠近江阴的偏远之地成为热闹的建筑工地。

  新北区是常州国家高新技术产业开发区,是常州市政府重点开发的新区,境内有沪宁铁路、沪宁高速公路、京沪高速铁路等交通要道,过去20年,正是这种新区模式加快了中国城市化速度,也繁荣了房地产市场,特别是2008年中国政府推出4万亿刺激政策后,过剩的资金进入房地产市场,让这一产业迅速膨胀,并成为部分地方政府的主要财政收入来源。

  但当中国经济这辆高速列车放慢速度后,房地产市场开始出现动荡,常州也难以幸免。这座位于中国经济最活跃区域——长江三角洲的中型城市之前就因房地产空置率过高而被称作“鬼城”。

  而7月15日当地报纸的一篇文章又让常州坐在了风口浪尖。

  当日,江苏常州市的市委机关报《常州日报》在其头版头条位置刊发《我市目前已到购房好时机》一文,称常州市“房价已无下降空间,近期是购房好时机”。这篇主观意味极浓的报道随即遭到了网友的转发、评论和吐槽,内地人民网更是发表评论称此行为“没有节操、滑天下之大稽”。

  而此时,常州曾经被称之为“鬼城”的旧账也被翻出,与此次报道叠加起来,被舆论认为地方党报此文呼吁市民买房,是地方政府坐不住了的“变相救市行为”。

  当地人认为常州非“鬼城”

  常州日报其头版头条文章引起外界政府“救市”的猜测与诟病,除了其作为地方党报的媒介性质,署名为“缪滋来”的第一作者身份也是外界对其质疑的一大原因:缪滋来实为常州市住房保障和房产管理局宣教处处长。

  凤凰网未能联系到该文的两位作者,但不管此文出炉背景如何,以党报和政府名义为房地产市场背书,自然会引起外界对当地房地产市场的担忧。

  从销售情况来看,今年上半年,常州市区商品房及商品住房销售备案面积分别为305.6万平方米和250.74万平方米,同比分别下降6.63%和11.25%。从成交均价来看,上半年常州市区商品房及商品住房销售均价分别为6854元/平方米和6796元/平方米,同比分别下降7.15%和5.82%。

  多位接受凤凰网专访的银行业和房地产业界人士均表示,随着全国经济大势的走低,常州房地产市场不可避免的出现调整,房地产市场的销售量出现下滑,但常州房地远未到十分严重的地步。

  而这是基于常州市独特的地理因素决定的,虽然与苏州、无锡、昆山等地同处长三角,常州的外来移民并不多,因此缺少投资性住房,虽然周边城市对投资性住房实行限购,但是常州一直不在此列。

  某股份制银行常州分行人士在接受凤凰网采访时表示,对于常州房地产市场严重过剩的解读中,“媒体的许多报道有失偏颇”。

  他认为,将常州地产与鄂尔多斯、温州等地作比较是不恰当的。鄂尔多斯等地有大量投资性购房,经过大幅度上涨温州高点达到3—4万每平米,鄂尔多斯也要2万多每平米,一旦地产形势不好价格几乎腰斩。而常州投资性购房者很少,住房价格近5年来都未大幅增长,其中现均价不过6700元左右。

  “前者已是泡沫市场,而常州至少是充分竞争市场,泡沫很少,如要崩盘常州肯定排在后面。”他说。

  根据常州房地产信息网数据,近5年来常州的房价确实较平稳: 2009年6月,常州全市商品房成交均价为5182元/平方米,到了2012年6月,常州商品房成交均价上升至7002元/平方米,2013年6月,常州商品房成交均价上升至7427元/平方米,而在刚刚过去的2014年6月,这一数字为6306元/平方米。

  一位房地产业人士表示,在全国楼市降温、三四线城市房价下跌的大背景之下、在长三角这样一个“重灾区”当中,常州的下降幅度还是小于全国的。“常州的楼市价格算是比较稳健,几年来一直没有大的波动。”。

  对于外界冠予的“鬼城”这一称呼,常州房管局也早就在年初做出“澄清”:作为常州老城中心区的武进新城区的主干道,武宜路周边楼盘应接不暇,但多数楼盘还处于前期销售阶段,尚未交付,更谈不上入住率和空置率了。

  接受凤凰网采访的当地市民也在极力地为“鬼城”之说辩白:一些刚刚建好的楼盘还未到交付期,这并不能代表积压库存,“媒体报道的黑灯瞎火实在平常。”

  而多家银行均表示,银行对于常州市的房地产开发贷款以及个人按揭贷款都在正常进行,对于开发贷的支持并没有特别的变化。“(房贷)没有收紧,因为这个总量和规模都是总行给的,没有变化。”其中一位负责人说道。

  



  

常州楼市



  去库存压力显现

  虽然当地人并不认可常州“鬼城”这顶帽子,但是去库存的压力确是当地需要直接面对的问题。

  在常州市一房企的大堂里,“即买即收租”的巨幅广告赫然在目。可见,投资型市场仍然是地产商努力开拓的方向。而在常州日报的报道中,“投资型市场不尽如人意,高端项目销售现场冷清,库存积压比较严重”是对常州房地产态势的描述。

  早在2008年,常州就曾采取过政府出钱从市场上购买商品房来作为保障房的情况,这也为外界称常州“房地产市场过剩”提供了说辞。常州市房地产的库存到底有多大?

  根据常州日报报道中的数据,今年上半年常州市市区商品住房的供销比为1:0.93,与去年的1:0.76相比,报道称“去库存化效率明显提高”。

  但常州一房企销售总监告诉凤凰网,常州目前去库存化周期需要18-20个月,即一年左右时间。但她认为,这样的去库存周期与周围城市相比“并不算太大”——杭州需要24月,而昆山则需要更长。而在两会期间,住建部副部长齐骥称,通常意义上,一个城市比较理想的商品住房的存量应该是月销售的12倍到15倍,也即市场存量可以支撑12-15个月的库存需求。

  较高库存、长去库存化周期背后,也许是近几年“大常州”的城市发展战略规划。

  公开资料显示,在2002年常州实行行政区域规划调整之后,按照“提升中心、拓展南北”的空间发展战略,以“一体两翼七组团”为城市空间布局,城市发展空间迅速扩大,由原来的280平方公里扩大到1864平方公里,道路面积达到3972万平方米。而近日,常州市谋划已久的地铁项目也正式开工,城区处处可见为地铁项目围栏而起的广告牌,按照计划,一个现代化的“大常州”呼之欲出。

  然而,与此形成鲜明对比的是另一组数字:根据江苏省统计局资料显示,2013年底,常州市常住人口总量达469.21万人,比上年末增加0.53万人,增长0.1%,增幅较上年回落0.7个百分点。

  一边是快速扩张的城市,一边是“涨不动”的人口规模,房地产市场供大于求的结果似乎顺理成章。上述股份制银行常州分行人士在接受凤凰网采访时也承认这一点,近几年常州的土地推出量比较大,造成了地产市场供大于求,房产价格始终上不去,消化存量房压力较大。

  土地财政难以持续

  常州市对卖地收入的倚重到底有多大?

  根据媒体此前报道,2007年以来常州政府出现了财政赤字不断扩大的现象,单一的以土地养政府模式受到考验。从2007年开始,常州经营性土地出让金收入从50多亿元猛增到2012年的300多亿。与之同时,土地出让金收入占常州一般性财政收入的比重,也从最初的40%多,一路涨到85%以上,最高超过97%。常州财政对“卖地收入”的倚重,可见一斑。

  而随着房价下行、成交量下滑,越来越多的矛头都指向常州房产过剩,库存积压严重。常州市已经开始对土地供应作出相应的调整。

  上述房企人士告诉凤凰网,从供应量而言,常州整个上半年土地成交比去年有所控制。“无论是从挂牌数量、成交数量还是新开工面积,这几年下降幅度都在20%左右。” 她将之归结于“常州市政府的有力管控”——“在后期,常州市政府实际上已经在有条件地去控制整个土地供求的关系。”

  机构统计的数据似乎也对上述说法提供了印证:2014年常州市区经营性用地计划供地总量200万平方米,2013年为218万平方米,2012年为560万平方米,2011年和2010年分别是660万平方米和560万平方米。这意味着2014年的土地供应量创下5年来最低,并且下降幅度十分明显。

  这些似乎都表明常州市正在谋求告别“土地财政”。

  一股份制银行工作人员对凤凰网表示,从全国来看,每个政府都对“土地财政”存在一定程度的依赖,但是“常州市政府还没到日子过不下去的程度”。而且,今年上半年常州市在土地供应上已经有所收紧,“确实是到了调整期,但实在谈不上‘救市’”,她如此表示。

  而为摆脱当前经济的困局,常州市新提出了十大重点发展产业链,其中包括在整车领域重点建设轨道交通、汽车及零部件、农机和工程机械产业链;在新兴的材料、能源和医药领域重点建设太阳能光伏、碳材料、新医药、新光源产业链;在智能制造领域重点建设通用航空、智能电网、智能数控和机器人产业链等。

  显然,其中没有房地产业,支撑中国经济高速发展十多年的这一支柱产业,随着中国经济的转轨,将慢慢退出其在中国经济舞台中的引导作用,但这一退出必将伴随着阵痛。

  就在记者发稿前一天,毗邻常州市的苏州宣布放松限购政策,取消了90平方米以上住房的限购令,长三角房地产市场再起波澜!
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