一线城市进入存量房时代 专家称楼市不会崩盘

　　时下楼市蔓延的悲观情绪已经影响了市场的多数人，那么，楼市尤其是一线城市楼市究竟有没有泡沫，会不会崩盘？

　　“中国与美国不同，中国不太可能出现美国这种大面积的泡沫破裂。”住建部政策研究中心主任秦虹近日在首届楼宇经济论坛上表示。

　　秦虹认为，中国的房贷政策是非常严格的，中国有全世界最高的住房首付，首套房的首付一般是30%，二套房的首付一般是60%，像北京等一些城市二套房首付达到70%。而且中国家庭住房的平均贷款年限低于10年。

　　另外，秦虹表示，不同于美国和日本，中国的城镇化进程是不会使楼市崩盘的。

　　“日本的房地产市场经过两次大跌，一次是1975年，一次是1989年。数据显示，1968年的时候，日本的家庭户数与住房套数之比是1∶1，而房地产大跌的1989年，此比值为比1∶1.3，也就是说有住房套数多于家庭户数30%。”秦虹指出，日本在上世纪70年代初时城镇化率已经达到76%，到房地产泡沫破裂的90年代初时，日本的城镇化率已经接近停滞了近20年。

　　“我认为中国不同于日本，目前中国的城镇化率是53%，按照全世界一般水平，中国的城镇化率还要提高十几个百分点，即使到70%的水平，还有很大增长空间。”秦虹指出，这意味着中国每年新增城镇常住人口近2000万人。

　　不过秦虹认为，未来新增物业的增长速度会下降，再加上过去十几年的高速增长，市场上形成了大量的存量物业。因此，未来特别是商业地产提升和改造的空间是非常大的。

　　从当前的情况来看，国内的商业地产物业改造升级已经进入了全新的阶段。曾经创下2013年北京商业现房并购记录的高和蓝峰大厦，再出创举。经过半年多的改造升级，蓝峰大厦已经初具艺术写字楼雏形，改造完成后，蓝峰大厦将成为北京地区首座艺术写字楼。高和资本董事长苏鑫在上述论坛上透露。

　　目前，房地产业内常将写字楼分为甲级、乙级和丙级写字楼，依据的是硬性的建筑指标，如建筑材料、物业标准。苏鑫认为，未来写字楼的类型将不再仅仅以此来区分，更多强调写字楼的功能特色。在未来型写字楼的产品设计中，首先需要从客户的行业特点、工作形态出发，充分考虑到人群的特性和对环境的潜在人性化需求，形成主题化、个性化、生态化和共享性强的新型办公物业形态。

　　另有业内人士介绍，此前SOHO写字楼为市场看好，即抓住了中小企业办公需求，未来如798艺术创作工作区的Loft、适合个性化办公的Studio等将更受市场欢迎。“而艺术写字楼的出现，更是充分满足第三产业诸如TMT类企业租户的灵活多元化的办公需求。”

　　作为高和资本“楼宇经济”模式再升级的实践，蓝峰大厦整体改造完成后，则将填补国内在艺术写字楼的空白。

　　住建部政策研究中心主任秦虹认为，北上广深等一线城市楼市已经步入存量房时代，未来以“旧楼改造，存量提升”的“楼宇经济”模式将会得到越来越多的实践。作为现代服务业和先进制造业的载体，商业写字楼承载了巨额的经济价值。“在存量时代到来的背景下，应用专业的资产管理理念和先进的金融工具改造存量商业地产，提升其价值，是非常重要的商业地产发展模式，符合客观规律。”秦虹表示。