放宽发债条件 国企纳入棚改范畴

　　棚改正在加速。昨日 (8月4日)，中国政府网发布消息称，国务院办公厅日前印发 《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》(以下简称《通知》)，《通知》指出，2013年改造各类棚户区320万户以上，2014年计划改造470万户以上。并要求各地区摸清底数基础，抓紧编制完善2015～2017年棚户区改造规划，将包括中央企业在内的国有企业棚户区纳入其中。此外，《通知》还涉及优化规划布局、加快项目前期工作、加强质量安全管理、加快配套建设和落实好各项支持政策等内容。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉 《每日经济新闻》记者，各地制定规划，既可提高地方的积极性，又避免了蛮干。从实际的改造工作来看，棚户区改造主要集中在旧城区，普遍存在项目分散、地块不规整，实施难度大等问题，这就需要改造打破年度界限，根据实际情况推进。

　　国企棚户区纳入规划/

　　申银万国报告称，中央政府强调经济结构调整，且把推进棚户区改造视为稳定经济发展的重要举措之一。今年的政府工作报告将改造的各类棚户区户数从370万上调至470万，较去年的300万户增长57%，相应的，全年保障房新开工目标因此上调100万至700万套，反超了去年实际完成的670万套。

　　在此基础上，国务院要求进一步完善棚户区改造规划。《通知》称，各地区要在摸清底数的基础上，抓紧编制完善2015~2017年棚户区改造规划，将包括中央企业在内的国有企业棚户区纳入改造规划，重点安排资源枯竭型城市、独立工矿区和三线企业集中地区棚户区改造，优先改造连片规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的棚户区。

　　上世纪末本世纪初以来，“下岗”这个词出现在中国改革的词典里。从1998年到2003年间，数以十万计的企业“关停并转”，超过2818万名产业工人被要求下岗。一系列遗留问题也就此产生，其中住房便是令人头疼的一件。此次，《通知》明确要将包括中央企业在内的国有企业棚户区纳入改造规划，还提到适当放宽企业债券发行条件，支持国有大中型企业发债用于棚户区改造。

　　严跃进分析说，传统的城市和物业开发是交由房企来进行的，但效果并不佳。比如在棚户区改造过程中，房企如果刨去拆迁成本、安置费用、项目融资成本等内容后，盈利状况大大低于预期。而且后续的棚户区项目的运营也没有预期的好。

　　他说，从这个角度看，传统的以住宅开发为主的房企并不是涉足棚户区改造的最佳“人选”。很多国企正面临改革，需要寻找新的发展板块。而其优势是有大量的工业用地，此类工业用地在传统思维上很难进行转性。

　　严跃进说，涉足棚户区改造，此类工业用地就能在政策的“眷顾”下加速转性，部分区位好的土地能够大力发掘商业价值，而其余的可以建设配套安置房。从这个角度看，国有企业发展棚户区是有利好的。

　　他认为，从目前融资的环境下，一旦涉足棚户区改造，相比别的方式更能获取资金。与其受困资金，不如把社会责任和企业转型相结合，从而获取宽松的融资渠道。而且本身国有企业的资信状况相对好，融资成本会比较低。

　　“棚户区改造并非简单的物业开发，中间也涉及到产业导入、就业解决等问题。在涉足专业化的开发过程中，国企应该把开发的各个环节进行分解，比如在前期的物业开发中，积极和部分房企合作。”严跃进说，在后续产业导入和物业经营过程中，国企完全可以自己操作，这样对资金的效率提高是有利好的。

　　加大金融支持力度/

　　多地住建系统人士都曾表示，资金筹措是棚户区改造的难点。此次《通知》针对此项问题有详细安排。

　　具体扶持内容包括，鼓励商业银行等金融机构按照风险可控、商业可持续的原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造项目。对经过清理整顿符合条件的省级政府及地级以上城市政府融资平台公司，其实施的棚户区改造项目，银行业金融机构可比照公共租赁住房融资的有关规定给予信贷支持。

　　申银万国报告称，若按照2013年至2017年推进1000万套棚户区改造的整体计划，所需资金量估计在2.5万亿～3万亿规模，融资需求巨大。但棚户区改造周期长，盈利前景不明确，必须在一定程度上以政策支持和主导的融资方式进行。

　　报告称，基建在某种意义上完成对房地产投资下滑的替代，起到经济托底的作用。而棚户区改造和城市基础设施建设属于政策比较放心和积极引导的领域。在这一领域内加大投资不存在“产能”约束，且可以为投资稳增长贡献一份力量。政策在这一时期在棚户区和城市基建融资积极推动，其目标不言而喻。

　　截至7月初，国开行累计发放棚户区改造贷款5903亿元，贷款余额4553亿元，支持总建设面积约6亿平方米，惠及棚户居民670万户。

　　债券也是棚户区改造的另一大重要资金来源，《通知》称，各地要建立健全信贷偿还保障机制，确保还款保障得到有效落实。推进债券创新，支持承担棚户区改造项目的企业发行债券，优化棚户区改造债券品种方案设计，研究推出棚户区改造项目收益债券；与开发性金融政策相衔接，扩大“债贷组合”用于棚户区改造范围。

　　发改委二季度曾发通知称，各地将开展棚户区改造项目资金需求测算分析，逐省份研究融资预案，支持符合条件的地区增加企业债券发行规模指标。除中央、地方财政资金外，对棚户区改造项目较多、资金缺口较大，且地方政府性债务率较低的地区，可适当增加其承担棚户区改造的城投类公司年度发债规模指标。

　　发改委要求，推进企业债券品种创新，研究推出棚户区改造项目收益债券。对于具有稳定偿债资金来源的棚户区改造项目，将按照融资-投资建设-回收资金封闭运行的模式，开展棚户区改造项目收益债券试点。项目收益债券不占用地方政府所属投融资平台公司年度发债指标。