限购松绑令频出楼市未回暖 开发商政府都来抢生意

　　限购松绑令频出 楼市回暖时机仍未至

　　爱野

　　多个城市取消限购的消息正在此起彼伏地传来。

　　就在本周，浙江杭州、温州、宁波都陆续对限购进行松绑，在全国46个限购城市中，已经约有30个城市实际上不同程度开始松绑政策。

　　尽管如此，楼市并未出现回暖的迹象，大部分城市中出现了“昙花一现”式的高峰式成交。从中长期来看，楼市调整还在继续。

　　限购松绑名单扩大

　　以浙江为例，原先存在限购的城市中包括杭州、温州、宁波、舟山、绍兴、台州、舟山等。

　　迄今为止，只剩下舟山、绍兴、台州还存在一定的限购政策。昨天，宁波也加入了松绑阵营。

　　昨天，宁波市住建委官方微博发布的消息称，7月31日起，购买宁波市各县(市)及鄞州、北仑、镇海、高新区住房(含商品住房、二手住房)，不再需要提供家庭住房情况查询证明。购买海曙、江东、江北中心城区二手住房的不再提供家庭住房情况查询证明。

　　这被认为是浙江版的限购松绑政策中最彻底的一个。跟杭州140平方米以上才松绑相比，宁波的政策显得尺度更大。

　　不仅如此，温州也对限购进行松绑，这座房价连续下跌了34个月的城市在今年3月份就有意进行松绑，一直等到7月底杭州率先松绑后，这才以迅雷不及掩耳之势加入了松绑阵营。

　　全国的情况跟这相比有些类似，超过一半的城市都对政策进行松绑。此前，呼和浩特、济南、苏州、南宁、海口5个实行限购的城市官方率先确认取消限购。

　　此外，中原集团研究中心监测显示，截至7月23日，在46个限购城市中有26个城市针对限购政策进行了微调(有限购取消、局部取消、执行层面取消或传闻取消)，城市限购“松绑”率近60%。

　　这一名单在不断扩大中。“还会有更多的城市加入松绑阵营，不过北上广确实不好估计。”世邦魏理仕杭州公司董事总经理马英枢称，二三线城市的压力相对要小，北上广的示范效应较大，就算松绑，力度也有限。

　　成交出现“小阳春”

　　以杭州市场的情况为例，截至29日晚上10时，杭州多个豪宅都有不菲的成交：滨江城市之星成交6套，和家园成交5套，绿城兰园成交4套，凯旋门成交1套，十方别墅成交1套……据统计，杭州主城区豪宅成交量超过30套，成交总金额超过4亿元。

　　类似的情况也出现在温州，温州市场私下松绑一周后的市场统计数据显示，上周，温州全市共成交商品房875套，成交面积12.3万平方米，环比7月第二周的542套、6.26万平方米，分别上升了60%和96%。

　　跟开发商的信心相比，第三方机构显得更为理性，多数认为这是一场存量的释放。

　　“从这两天的成交数据可以看出，有大户型和总价高的特点。”马英枢说，这些客户大部分在限购松绑之前就已经有明确的意向，之前市场也一直有要松绑的传闻，所以才会在政策落地第一时间去下单。这些成交对整个杭州的库存来说占比很少，并不能真正缓解库存去化慢的难题。

　　相比来说，开发商显得信心提振不少，“这两天多个客户都下单了，一些还处于犹豫状态，尚未谈妥的客户怕后期会提价也都纷纷下单。”萧山本地的一位开发商对记者说，限购松绑带来的是市场信心，让许多购房人变得更为积极。

　　不过，杭州多位开发商也表示，这并不能缓解市场真正带来的问题，尤其是140平方米以上的房子才松绑，这带来的影响杯水车薪。

　　开发商、政府都来抢生意？

　　一家排名TOP10的开发商正在酝酿旗下多个楼盘进行价格调整。

　　“限购放开之后，我们打算调价。目前内定的方案是涨价500元/平方米左右。”其中一个项目的负责人对记者称，他们目前的方案是从8月1日开始调价。

　　他们旗下的多个楼盘都会进行价格上调，此前，如果限购令一直不松绑的话，他们更多地是进行价格下调。

　　还有一些开发商试图进行降价来“拓客”，“这个时候一些客户存在意向，如果价格到位的话，很可能会下单。”杭州当地一家开发商说，他们会在近期出一批促销户型去拓客。

　　一家TOP三的开发商顺势低价开盘蓄客，两百套房源来了将近千人抢房，“有意向的客户最近都在市场上活跃，所以最近是打价格战的好时机。”

　　有意思的是，不仅开发商出来抢客户，当地政府也借势推地。

　　7月29日，杭州市刚刚宣布“杭州主城区140平方米及以上解开限购，余杭萧山两区全面解禁”，当地余杭区政府就广邀开发商向其推介土地。余杭区政府的2014年读地手册中，这份手册分为城西篇、城北篇、临平副城、崇贤新城四册，推地量很大，其中仅熟地就有40宗。

　　这同样是因为限购时机放开，政府亦跟着出来抢生意。

　　更关键的是，由于去年杭州行情好，余杭区卖出了不少高价地，甚至不乏“地王”地块。深陷勾庄板块的越秀地产是典型案例，去年以9600元/平方米的楼面价摘得一宗住宅用地，而紧邻的万科北宸之光拿地价才是他们的一半不到。

　　不过，一些数据并不容乐观，余杭楼市卖地曾经很火爆。据统计，2013年余杭卖地金额266.37亿元，创下历史新高。而全年所出让土地的可建面积是367.9万平方米，这一数量是同期杭州全市的近三分之一，远大于萧山区，在杭州所有区(县)中出让土地数量最大。

　　截至7月30日16时，杭州全市库存是134579套，其中住宅36179套。余杭区库存量49964套，住宅41327套，住宅占比82.7%。而统计数据显示，上半年余杭区总成交量10409套，仅为库存量的四分之一。

　　值得注意的是，今年年初杭州勾庄板块的多个开发商贴身进行价格战，这一板块成为许多开发商唯恐避之不及的地块。

　　附表杭州余杭区商品房库存情况：

　　总库存(套) 住宅(套)

　　杭州市 134579 36179

　　余杭区 49964 41327

　　注：余杭区上半年总成交量仅为10409套