京城土储扩张遇挫 金融街沪穗落四子

　　对因开发北京金融中心区(金融街)而发迹的金融街控股股份有限公司(000402.SZ,以下简称“金融街控股”)来讲，手中握有北京金融街这一大片稀缺资源，也成了金融街控股最引以为傲的资本，而北京及其周边地区也一直是其深耕之地。

　　随着物业项目的逐步开发完毕，金融街控股也开始面临后续可供新开拓的项目不足的难题，北京金融街上中信城项目的拆迁遇阻，以及华嘉胡同的暂停出让更让金融街控股在北京土储不足的问题突显出来。

　　今年开始，金融街控股四处拓展其在一线城市的布局，2月以52.32亿元收购SOHO中国位于上海核心区域的“静安”和“海伦”项目，正式进入上海后，金融街控股又随即夺下广钢新城地块，正式进军广州。日前，金融街控股又连下两子，接连以底价夺下了广州两处地块。

　　作为“外来户”的金融街控股，其“金融街”模式能否在上海、广州等其他一线城市复制，成了金融街控股能否成功扩围的重中之重。时代周报记者曾致电金融街控股的媒体负责人，试图了解更多细节，但截至发稿前未得到任何回复。

　　土储瓶颈

　　作为北京市金融街的整体开发商和运营商，金融街控股是一家以商务地产为主营业务的房地产开发企业。

　　世邦魏理仕发布的2014年上半年度《全球优质办公楼租用成本调查报告》显示，北京金融街以每年每平方英尺194美元的总体租用成本，位列全球写字楼榜单的第三名。

　　数据显示，写字楼整售所得的销售收入，通常能占到金融街控股年销售额的七成左右。2013年，金融街控股在北京地区共完成161亿元的销售业绩，其中来自商务地产的贡献额高达135亿元左右。

　　通过20年的建设，金融街控股使金融街成为总投资额超过1500亿元，建筑面积超过400万平方米的大型金融企业总部的集聚地。随着经济的繁荣，越来越多的金融企业希望进驻金融街，有限的面积也开始成了制约金融街控股发展的枷锁。有熟悉金融街控股的分析人士指出，除了国贸项目靠纯物业收租作为收入外，金融街其他项目都是有租有售，且整体出售的物业占比多。另外，由于出租合同签约多是3-5年，所以租金收入增长很少。与此同时，人力、运营等各项成本却在不断上涨。在这种情况下，金融街控股面临的最大问题就是扩大规模。

　　据国泰君安最新研究报告，金融街控股开发项目权益储备达到565万平方米，占比最多的是北京，权益储备168万平方米，占比达30%；天津占比14%，京津区域合计占比44%，接近一半。

　　“金融街控股最先是以建设北京金融街板块的商务物业为主业。其‘出身’比较好，但也往往缺乏对相应项目进行必要反思，以及业务开拓的冲劲。”一位不愿具名的业内人士告诉时代周报记者。

　　为了扩大规模，金融街控股制定了“南拓西扩”的发展策略，即往南开发金融街(广安)中心，在现有金融街建筑紧邻马路的西面建设金融街(月坛)中心，拓宽后，北京金融街区域的面积将从目前的1.18平方公里扩展至8平方公里，将超越上海陆家嘴6.8平方公里的面积，从而成为占地面积全国第一的金融中心。

　　虽然理想很“丰满” ，现实却很“骨感”，部分项目的拆迁缓慢让金融街控股拓展金融街的计划迟迟得不到实现。

　　以金融街中信城项目为例，作为金融街南拓的重要部分，自2011年，金融街控股以近百亿元价格从中信地产手中买入中信城B、C、D三块地块之后，三年过去了，在数次推迟工期后，拆迁工作仍未全部完成。中信城项目缓慢的拆迁进度所带来的附加成本不仅让金融街控股倍感压力，也令其受到投资者们的质疑。

　　金融街控股董事长刘世春日前表示，中信城C、D地块拆迁完毕，但B地块目前仍剩余94户待拆迁。

　　与此同时，此前盛传金融街控股势在必得的西城区华嘉胡同0110—633地块，在今年2月暂停出让之后，业界曾一度认为金融街控股或将就此“止步”金融街。

　　中投顾问项目总监朱文嘉告诉时代周报记者，金融街控股目前主要投资布局为北京、上海、天津、广州、重庆、惠州等地，布局相对集中，且因为企业前期土地储备并不充足，不少一线城市中心商业用地已经出让完毕，因此对企业的扩张而言有一定的压力。

　　沪穗百亿逆市拿地

　　随着北京四环内地块的稀缺和重重限制，拓展京城以外“战场”成了金融街控股最合适的选择。金融街控股表示，做高端商务综合体，是金融街的核心竞争优势。经济发达的一线城市也就成了金融街控股扩张的首选之地。

　　2月，金融街控股以52.32亿元从SOHO中国的手里收购了其位于上海核心区域的“静安”和“海伦”项目，正式宣布进军上海。

　　与此同时，金融街控股又在广州力挫龙湖等房企，以29.94亿元的价格夺得广钢新城地块，配建面积83100平方米，折合楼面地价为20337元/平方米拿下了地块，成为荔湾新地王。在夺得地王之后，金融街控股随即在广州成立其子公司，金融街广州置业有限公司(以下简称“金融街广州置业”)。

　　随后金融街广州置业便开始频频亮相广州土地市场。

　　时隔5个月之后，金融街广州置业再一次出手，由于几乎没有竞争者，金融街以8.05亿元的底价拿下番禺区市桥街一宗商住混合用地。

　　7月25日，金融街三度出手，同样在几乎没有竞争者的情况下，以5 .7亿元底价收获萝岗长岭居地块，折合楼面地价6500元/平方米。资料显示，萝岗区长岭居CPPQ-A1-4地块位于广州市萝岗区长岭路以南、元贝路以西，土地面积约44223平方米，容积率为1.0-2.0，土地用途为二类居住用地。

　　仅在广州和上海两地，金融街控股就耗资96亿元拿地。

　　7月28日，金融街控股网上投资者交流会上，董秘张晓鹏表示，广州的土地储备约占公司可开发资源的5%。2014年，金融街控股安排的项目投资不低于200亿元，上半年土地投资约103亿元，已完成全年计划的51%。

　　“金融街之所以逆市拿地，一方面是因为广州、上海等地是企业未来主要战略布局区域，提前做好土地储备，且一线城市金融服务业较为发达，也符合金融街布局核心城市的优势；另一方面，广州、上海等一线城市房地产市场抗风险能力强，有利于降低开发风险。”朱文嘉说。

　　赔了？赚了？

　　然而，金融街控股最近在广州拿下的两宗住宅用地，一度存在着赔了还是赚了的争议。

　　虽然这两块地都是以底价成交，但是其苛刻的配建要求和并不乐观的成交价格，让房企们望而却步。因而，投资者在惊叹金融街控股“大手笔”在广州抄底的同时，也认为“金融街这次赔了”。

　　以其所拿第二块地块—番禺区市桥街盛泰路东郊工业区地块为例，虽然该地块几乎以底价成交，而且地块优质，交通便利，配套齐全。随之捆绑的配建条件却是极其苛刻。

　　首先，金融街控股必须负责按规划要求配建地块一(商业用地)及地块三(服务设施用地，建设幼儿园)物业，建成后将商业及幼儿园两项物业(用地及建筑物)无偿移交给广州市番禺区市桥街东郊村股份合作经济社。

　　其次，金融街集团须在地块二(二类居住用地)范围内配建10000平方米安置房(含相应配套地下停车、人防等设施)，建成后无偿移交给广州市番禺区人民政府市桥街道办事处。

　　最后，该宗土地要求中小套型(90平方米以下)比例不低于60%。

　　如此苛刻的条件也必定让其成本直线上升，如果仅扣除配建(商业、服务设施以及安置房)面积且不计算建设成本，楼面价为11419元/平方米，如加上3000元/平方米的建安成本，实际楼面价为14000多元/平方米。相比于周边楼盘不足2万元/平方米的均价，该地块上建成的楼盘未来的销售压力可想而知。

　　虽然萝岗长岭居地块则折合楼面地价约6500元/平方米，也无保障房或安置房配建要求，有地铁21号线等规划利好，但周边配套却是十分欠缺。

　　对于外界“亏了”的言论，金融街控股自身却显得非常有自信。

　　“番禺、萝岗地块我们研究了很久，以底价拿到，我们觉得物超所值。”金融街广州置业有限公司营销总监张大海表示，在决定拿地以前，公司对两宗地块作了详尽的前期调研和市场分析，得出的结论是这两宗地块都有市场机会。

　　“相对于金融街控股这种融资成本相对较低，资金也相对宽裕的开发商来讲，现在的土地市场较冷，大家现在都没钱，有能力拿地的开发商又不多，竞争者少。而且一线城市的优质地块本就稀少，土地资源少，获取难度大，如果能够以一个较为合适的价格拿到地块，对于金融街控股来讲无疑是个很好的时机。”卫民不动产智库负责人蔡为民告诉时代周报记者。