购房获补贴 杭州“激进”救市？

　　两次调整，杭州限购成为历史。这对于杭州楼市而言，意味着一个时代的终结。

　　据第一财经日报报道，8月底刚好是杭州限购解禁一个月的时间，大部分开发商都在朋友圈晒业绩：万科庆祝月销破百套，龙湖在发案场人满为患的照片，此前当地的龙头企业滨江也发过漏夜开盘的照片。许多开发商在思考一个问题，这些客群究竟是存量还是增量？

　　存量意味着这个市场下半年可能形势还是很严峻，增量可能意味着风向开始转变。不过，一些豪宅卖得较好，在业内广为流传，比如，滨江在浙江杭州的“武林壹号”8月签约20套，销售金额达4.76亿元，湘湖壹号则排名萧山区销售金额榜第三。

　　“千万豪宅走得特别快，这个趋势很明显，比如绿城的桃花源、之江壹号、云栖玫瑰园项目都卖得还不错。”杭州本地的一位开发商称，他们正在观望中，9月份有个新盘会推出来，如果市场开始回暖，价格就会上调。

　　有一组数据可以看出端倪，在主城区140平方米以上大户型限购松绑后的24小时内，武林壹号火速成交6套，单日吸金1.5亿；而位于余杭区的低密度住宅绿城·桃花源更是单月成交15套，成交5.5亿元。融创和绿城的融合带来了一些新的机会，透明售房网的数据显示，8月绿城在主城区的网签销售金额超过18亿元，领先于万科的8.59亿和滨江的7.3亿元。

　　然而，这组数据并未加上余杭区，如果全部加上的话，仅仅在重镇杭州，绿城8月网签金额超过23亿元，这个数据让许多业内人士喘不过气来。

　　数据显示，5月份的重庆龙湖，6月份的南京世茂，网签都超过了16亿，中原的数据显示，万科在北京上半年有一组网签数据将近21个亿，融绿在上海有一组数据也在21个亿左右。开发商的单月单城数据中，最高的也就是绿城在8月份的杭州。

　　“这组数据放到2009年并不高，当年绿城在单月的数据更高，这个时候不一样了。”杭州透明售房网市场研究院院长方张接说，今年市场形势不好，这个数据已经十分惊人。

　　坦白讲，“8月杭州楼市的量能堆积，与政策变化后购房者”恐涨心理“有关，在这种心理的刺激下他们会选择匆忙入市。所以，接下来的问题是，当”恐涨“性的购房需求释放之后，正常的市场需求能否继续支撑起楼市。”方张接说。

　　一个不可回避的问题是，几乎所有的开发商都进行了价格调整，也就是说，把价格往上调了。楼市里，没有错卖的开发商。只有一小部分开发商试图“以价换量”，当时抢得比较凶的一个“地王”地块目前正陷入定价僵局，他们想尝试着降价“走一走”，看到其他开发商都调高了价格，他们又犹豫了。

　　这个楼盘的价格迟迟定不下来。

　　“不跑就是死，但是现在市场不能判断错误。”一家销售TOP10的开发商在杭州市场也耕耘多年，他们认为，这个市场需要等一等。杭州的另外一家龙头企业正陷入扩张的难题，这个城市的竞争过于饱和、激烈，他们的大本营又在杭州，想在本地实现规模化扩张，难度十分大。

　　方张接判断，最大的可能是，杭州楼市就此进入一个“新常态”：成交量回升，房价基本平稳，高性价比产品变得更好卖，不好的产品依然受冷落。也就是说，不会有鸡犬升天的狂躁，也不再会有万马齐喑的悲哀。

　　事实上，虽然杭州楼市销售业绩惊人，但杭州楼市仍然产能过剩。据今日早报报道，2013年是杭州土地市场大获丰收的一年。这一年，杭州市区(包含余杭、萧山)共吸金1326.9亿元，相比2012年翻了一番，刷新历史记录。据统计，这一年杭州共出让土地814.5万平方米，可建筑面积2156.7万平方米。如果以套均100平方米来简单估算，仅去年出让的土地，就可建造21万套房子。

　　21万套房子，这对杭州楼市而言意味着什么？成交总量位居最近几年第二的2013年，杭州楼市商品房总成交量为87015套，也就是说以去年的卖房速度，光消化去年的土地存量就需要两年半。如果以上月9453套的月成交量来计算，也仍然需要22个月。

　　当然，杭州去年出让的土地，部分项目已经开盘，实现了一定的去化量，但是所占比重并不大。

　　据统计，今年1-8月杭州市区商品房成交量仅为4.2万余套，由于上半年的在售楼盘中，去年出让的土地项目占比并不大，成交量远不及总量的一半，因此仅去年的土地项目，杭州楼市待供应的房源总量也依然接近20万套。如果再算上历年遗留下来的土地以及今年前两个月出让的土地(今年1-2月杭州土地出让量较大)，杭州楼市待供应房源总量远在20万套以上。

　　这也就是为什么，尽管近期市场出现了明显回暖迹象，还是有一部分市场人士对后市有些担忧。因为即便是杭州楼市最为火热的2009年，成交总量也仅11万套左右。限购全面取消，虽然会使得部分抑制许久的购房需求迅速释放，但是很难达到2009年的需求总量。

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