一线城市高端限购解禁陷于两难 松限价格难控

　　8月初，北京、上海将放开140平方米以上住宅限购的消息甚嚣尘上。尽管传闻不攻自破，但各种猜测仍然不断，业内对于解除限购的预期也愈加强烈。

　　事实上，这样的传闻不是空穴来风，原本在限购之初，豪宅该不该限购、该不该纳入整体房价统计系统就颇受争议。

　　伴随近期全国范围内的限购“松绑”热潮，很多城市选择先放开高端楼市。但至今，一线城市仍然没有“松口”迹象。

　　豪宅扰动市场之争

　　近年来，由于地价上涨等因素，许多普通住宅“被豪宅化”，单价已经不能客观反映房子的居住品质。

　　而豪宅扰动市场整体价格的争议也从未停息。

　　目前，中央别墅区发展研究院及东汇置地投资管理有限公司共同提出了一套新的划分标准。其以总价原则将商品住宅划分为刚需型：300万元以下、改善型：300万元~600万元、舒适型：600万元~1000万元、奢侈型：1000万元以上四大类型。

　　依照该原则，2011年~2014年上半年，四大类商品住宅成交套数占比分别为80.65%、13.18%、3.81%和2.36%；千万元以上豪宅最为低迷的2012年上半年仅占1.83%的市场份额，而市场份额最高的2013年下半年也仅占有3.01%的市场；北京豪宅市场的份额多年来未超过商品住宅市场的3%。

　　因此，中央别墅区发展研究院的结论认为，千万级以上豪宅不足以扰动市场数据。

　　中国中央别墅区发展研究院创办人刘东直言：“公众的角度总觉得豪宅影响了北京的房价，其实以这种市场份额而言，不可能影响北京的房价。从历史数据来看，豪宅从来就不应该被限购。”此外，刘东所在的团队，在过去两年查询市场异动时发现，只有一两千元每平方米的回迁房，在每年的商品住宅成交数据里，实际上动辄几百套数量，对北京平均房价的扰动要远比豪宅大。

　　豪宅生存现状

　　近一两年的地王项目将悉数入市，夏家胡同、孙河、农展馆等高端豪宅的供应或将在未来一两年内集中爆发。

　　而今年下半年高端与豪宅供应也在放量，6月14日，保利[简介 最新动态]蓟门桥地王入市，获批预售价9.7万元/平方米。亚豪机构副总经理高姗分析，2013年北京市出让的住宅用地当中，容积率低于1.1(含)的有8宗，未来纯新盘集中入市的预期也刺激了部分老项目后期纷纷整装开盘。

　　然而与供应大增形成鲜明对比的是，今年以来的豪宅成交数据却并不乐观。中央别墅区发展研究院数据显示，2014年1~7月，千万级以上豪宅中，公寓的成交套数、面积、金额无论同比、环比均下跌约40%，成交均价微跌。仅从7月单月数据来看，千万级以上公寓的三项指标跌幅同比更达到60%以上。而2014年1~7月北京市千万级以上别墅成交情况在套数、面积、金额上均有约40%下降。

　　从最近三年半的市场数据可以看到，1000万元以上级别的豪宅中，今年的市场比过去一年半的市场都要差。刘东表示，今年的成交量已经接近了2011年的低谷，而且比刚刚限价时还差。

　　据一位知情人士向中国房地产报记者透露，北京高端住宅限售最早从每平方米4万元以上限售，到6万元以上限售，现在是10万元以上限售，针对期房，现房价格原则不限售。

　　虽然一直以来没有书面的政策，但实际上是在这样执行的。

　　在刘东看来，供应量的大增非常考验开发商的变现能力，供应远大于去化速度。如果不给相应的政策让这些高价拿地的项目能够释放成交，会直接打击开发商的拿地热情和拿地能力。

　　限购常态下豪宅何去何从

　　有分析人士认为，目前之所以政府不放开高端项目限购，更多是担心放松后难以掌控市场价格。在此背景下，一线城市的高端限购解禁陷于两难境地。

　　刘东认为，单价作为豪宅的标准难说合理。项目的面积、容积率对于是否定义为豪宅也有一定影响。例如，6万元/平方米以上的房子今年以来成交只有429套，只占全北京成交的1.35%，而且这里面还包括一半总价不到1000万元的房子。

　　此外，目前各地放松限购多是以面积来衡量。如果以200平方米为门槛，依照中央别墅区发展研究院数据，北京1000万元以上的房子，92.75%都是200平方米以上。还有剩下7.25%的1000万元以上房子不到200平方米。

　　所以综上两点，刘东表示，未来其实可以考虑是否针对土地价值进行划分，高端就是高端，保障就是保障、中端就是中端。