城市综合体冷热失调：商场频关 商业地产仍圈地

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　　半年报显示，多家a股上市百货公司业绩亮红灯，其中南宁百货(行情,问诊)净利润同比下降达52.97%，杭州解百(行情,问诊)上半年净利润同比下降达44%，广州友谊(行情,问诊)上半年净利润同比下滑23%。

　　电子商务大潮冲击下，百货商场越来越有沦为“试衣间”的尴尬。与之唇齿相依的百货物业、城市综合体也出现了供大于求、招商难、租金下降甚至退租的新挑战。但与减租退租的“冷”同时存在的，是各地依旧如火如荼的城市综合体建设“热”。业内认为，城市综合体冷热失调潜藏着“烂尾”风险和信贷风险，最终或仍由银行和政府买单。

　　多地商铺遇冷

　　数据显示，从4月底至6月底，包括百盛百货、中都百货等在内共有8家百货的12家门店关闭，如此密集的关店潮在近5年的中国百货业尚属首次。

　　在一些三四线城市，部分较低端的商贸城空置、退租的现象更为突出。成都国际商贸城建筑面积达345万平方米，投资380亿元，设有6万个标准展位，是目前在建的西部最大的商贸城。

　　《经济参考报》记者在现场看到，商贸城人气冷清，摊位大量闲置，除了一楼主干道两侧有部分摊位开张，其他地方很少能看到人。一家服装店老板叶小文说，每天的营业额只有几百元，本都做不回来。

　　西安丹尼尔商贸城总经理王君玉说，2013年开业的时候，2000多铺位的招租率达到90%，但一年多来，即使不算租金成本，至少70%的商户都在赔钱，因而退租现象比较突出。

　　在上海，部分商圈的商场铺位已经从过去的一铺难求，变成买方市场。一些新运营的商场生不逢时，租金回报率比前几年明显下降。

　　《经济参考报》记者走访总建筑面积接近50万平方米的月星环球港，这个去年开业号称上海最大的购物中心，在傍晚18点的黄金时间却人迹寥寥。除了餐饮、娱乐设施有些人气，服装、鞋帽等购物商铺几乎没有客流，且每个楼层都有尚未招租的“空铺”。一些租户透露，这里部分商铺租金比一站之隔的中山公园龙之梦便宜近一半。

　　记者获悉，随着供应增加，上海部分人口导入较慢的郊区新建购物中心空置率较高，部 分达到30%。另据第一太平戴维斯统计，2013年，广州购物中心整体空置率较2012年末提高了1 .1个百分点，达到10.8%，超过6%的空置警戒线。

　　上海商业经济研究中心主任齐晓斋表示，受电子商务冲击、成本提升等影响，实体百货零售业生存日艰，尤其是纯百货业态，销售额连年下滑，行业毛利率不断下降，亏损严重。在此背景下，商铺招租难、租金下降甚至退租都是必然结果。

　　全国城市商业信息网络监测数据显示，今年1至5月，全国十大城市销售额前100位百货商店合计销售额同比下降10.6%，其中有82家百货店同比销售呈负增长。今年上半年，商务部监测的5000家重点零售企业中，专业店、超市和百货店销售同比增幅分别仅为6.9%、5.3%、4.1%，而网络购物同比增长29.9%。

　　商业地产过剩隐忧

　　一半是海水，一半是火焰。与多地商业地产遭遇降租乃至退租形成鲜明对比的是，仍然有很多城市在跑马圈地、大兴土木，建造新的城市综合体或大型购物中心。

　　以广州为例，在中心城区商业地产趋于饱和的情况下，番禺、白云、萝岗等区域也在不断建商圈。在番禺万博中心商圈，除了已经开业的海印又一城、天河城奥特莱斯、奥园广场、汇珑新天地外，还聚集了番禺万达广场、敏捷广场、奥园中央广场、天河城、四海城等商业项目。

　　据戴德梁行等机构统计，2014年广州将新增商场面积56万平方米，接近目前存量面积的1/3。如果以过去5年年均消化10万至13万平方米计算，仅今年的新增供应就要4-5年才能消化完毕。北京2013至2015年新增商业项目体量将达到340万平方米，相当于17个西单大悦城。国际咨询机构世邦魏理仕统计，2014至2016年上海将新增商场面积330万平方米，与以往年增40万平方米的供应相比大大提速。

　　业内人士认为，当前我国商业地产面临过剩隐忧。发达国家城市人均商业面积1.2平方米已算较高水平，而目前国内一些城市人均商业面积已达2平方米。世邦魏理仕调查发现，去年全世界建造商场最多的10个城市中，中国占了9个；中国在建商场面积占全世界在建商场面积的一半多。

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