42城放开限购楼市仍低迷 央行博弈5个月出手救市

　　在一次次的传言、试探之后，影响中国房地产市场多年的限贷政策开始松动。昨天，央行、银监会联合发文修改首套房的认定标准，首套房贷款已结清再购房视为首套房，对于未限购地区的多套房政策也同样放开，已经结清可以享受首套房政策。同时，央行重申了房贷利率最低7折的政策。不过记者昨天从银行了解到，目前银行层面尚未有操作细则，很可能将在十一长假之后全面执行。

　　1 房贷结清再贷算首套

　　政策：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　解读：此前，北京地区一直是按照“认房又认贷”的标准执行，即是否是首套房，要看家庭名下是否有房产，是否有过房贷记录，两个条件有其中任何一项即不能算作首套房。

　　王女士2009年在北京贷款购买了一套60平的房子，但是随着结婚生子王女士觉得房子不够用了，一直想换一个大一点的房子，而按照之前的政策，王女士只能算作二套房，首付比例要提高到70%，而且贷款利率也要上浮1.1倍，王女士表示压力很大。“新政出来之后，卖掉60平米的小房子，可以再补点首付款换个大一点的房子，这样依然可以算作首套房，压力减轻了不少。”王女士说。

　　民生证券宏观分析师管清友（微博）认为，如期兑现，配合住建委对普通住宅认定标准的松动，购房者首付资金要求下降，改善型需求短期或集中释放，一线城市、核心地段需求将明显回暖。

　　2 利率7折再现有点难

　　政策：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

　　解读：这并非新政策，在此之前首套房的利息下限一直是7折。2010年房地产调控之后，7折的房贷就基本消失了。目前北京地区首套房利率最低折扣也仅为9.5折。

　　银行人士昨天对新京报记者表示，7折那只是下限，绝大部分贷款不会那么低，否则银行要亏本。管清友也认为，重申利率7折下限意义不大，目前银行基本对房贷实行基准利率，自由定价体系下，房贷利率触及下限的可能性不大。

　　目前贷款基准利率为6.55%，如果打7折则为4.585%。按照100万元20年的商贷计算，购房者本息合计179.6万元，月供7485元；而如果利率7折，本息合计152.9万元，月供6370元，月供可减少1115元。

　　3 二套房认贷不认房

　　政策：在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

　　解读：这条新规意味着无论名下有几套房，只要把贷款结清了，都可以按照首套房来认定，这条政策争议也较大。这一条并不是直接针对刚需，有利于房产投资者。不过，在投资房产较多的北上广深地区暂时未取消限购，因此这条新规暂时没有影响。已经放开限购的地区，目前成交量价齐跌，可售房源处于历史高位。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，此次“房贷新政”的实际效果各方不应过于乐观，其实际影响仍有待市场观察。

　　观察

　　博弈5个月央行出手“救市”

　　原住建部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮表示，地方政府松绑限购，是对存在缺陷的原有政策进行调整，“真正影响房地产的是限贷，并非限购。”多位专家曾表示，在限贷不放开，仅放开限购的情况下，对楼市的刺激有限。

　　4月28日广西南宁限购放开，打响房地产“救市第一枪”。此后，杭州、绍兴等地纷纷出台相关政策，降低二套房首付比例、房贷利率更多优惠，喊话银行放松房地产贷款政策。但是地方政府无法左右房贷政策，出台的多项利率优惠均未真正实施。

　　事实上，央行曾经在口头上表达了支持首套房的态度，但作用十分有限，个别城市房贷政策不松反紧，房地产市场整体仍处于低位状态。经过近5个月的博弈，监管部门终于实质性“动手”救市。

　　北京中原地产分析师张大伟认为，这次央行松绑“首套房”，对市场的信号意义非常，新政超乎市场预期。

　　经济评论员余丰慧也认为，央行和银监会新政放水房地产贷款的尺度，大大超出此前市场预期，甚至放任了投机性需求。

　　但管清友认为，改革攻坚期需要较为稳定的宏观环境，不希望出现失速风险，不希望出现危机倒逼式改革。如果地产软着陆，中国经济将避免硬着陆风险。当前政策取向是修正此前过紧政策，不宜理解为全面宽松，未来定向稳增长仍是主基调。

　　背景

　　42城放开限购未见楼市回暖

　　此前，针对购房者资格限制的限购已经在全国42个城市放开，但楼市未见明显回暖信号。此次放开限贷，业内认为对提振楼市将有较大影响。

　　据媒体报道，三亚将在国庆节后放开限购，此前46个限购城市中仅剩北、上、广、深四个一线城市尚在执行限购，但行政手段的退出并未带来楼市的回暖。根据国家统计局发布的70个大中城市房价水平显示，8月全国70个大中城市中，除厦门房价环比上涨、温州房价环比持平以外，其他68个城市房价环比仍在下滑。

　　中原地产研究中心统计数据显示，9月前28天54个主要城市合计住宅签约18.80万套，环比8月基本持平，仅轻微上涨，金九楼市成色不足。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，限购的解禁并没有有效提振市场信心。此次放松限贷，其实质是提高了购房者的资金杠杆率，放大了收益，借此促进购房消费的增加。

　　一位业内人士认为，最近几个月市场成交量逐渐企稳止跌。随着央行全面救市，楼市基本可以判断除库存积压过于严重的三四线城市外，其他城市全面止跌，库存去化周期小于20个月的城市基本都会出现再次上涨。

　　案例

　　南昌二套房首付降至60%

　　新京报讯 （记者李丹丹）昨日，中国人民银行南昌中心支行发布文件明确，二套房首付比例从70%降到60%。这是首个央行省会支行发文明确放松限贷。

　　央行南昌中心支行在文件中表示，各金融机构要在10月10日前，书面报告执行情况。该名为《中国人民银行南昌中心支行关于调整南昌市差别化住房信贷政策的通知》透露，是应南昌市人民政府的请求，面向内资行及外资行。

　　中国房地产学会副会长陈国强（微博）分析认为，南昌的限贷调整仅限于二套房的首付比例，其实限贷包括很多项内容，如对第三套住房及以上者不予贷款（在非限购区域）、对首套房首付不低于30%、贷款利率上浮等等。

　　在他看来，从南昌开始，“限贷”松绑蔓延至其他省份的可能性是存在的。“南昌的做法向前迈了一步，这与当初与其他城市的松绑限购的意义差不多，开创了一种新的模式：即由省级的人民银行放开一个口子，但是力度有限，口开得比较小。”

　　各地放开限购不完全统计

　　4月28日

　　南宁发文松绑限购。

　　5月5日

　　宁波放宽购房资格，两地审核变一地审核。

　　6月19日

　　温州口头通知限购全面放开。

　　6月26日

　　呼和浩特正式放开限购，成全国首个正式发文确定放开限购的城市。

　　7月10日起

　　济南新房与二手房限购政策全面放开。

　　7月14日起

　　南昌市除东湖、西湖、青山湖、青云谱四区外其他区域放开限购。

　　7月17日

　　上海黄浦、卢湾、徐汇区放开限购。

　　7月19日

　　苏州全市已取消对90平方米以上住房的限购政策。

　　7月23日

　　海南不再要求购房人提供住房套数证明。

　　8月初

　　杭州出现银行放松首套房认定标准。

　　8月15日

　　厦门岛外限购全部解除，购买不限套数。

　　9月21日

　　南京宣布购房不再需要提供新购住房证明。

　　9月27日

　　珠海宣布取消楼市限购。

　　9月29日

　　苏州全面放开限购。

　　9月30日

　　媒体称三亚将在十一放开限购。