羊年楼市怎么走？政府回购商品房

　　政策说

　　从去年12月底至2015年1月，包括国务院总理李克强，央行行长周小川、财政部部长楼继伟、住建部部长陈政高、国土部部长姜大明、发改委副主任朱之鑫、统计局局长马建堂、国家开发银行行长郑之杰在内的八位中央部局重要领导先后谈及中国房地产市场现状及未来走势，中央各部委主要负责人非常罕见地针对中国房地产市场密集发声，纷纷出言稳定市场预期。

　　“房地产市场出现调整是正常的”

　　2015年1月15日，国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上表示，我国建设用地供应将从增量扩张为主转向盘活存量与做优增量并举。严控总量有保有压，促进经济稳定增长。2015年新增建设用地计划在去年调减30万亩的基础上，将继续作适度调减。对永久基本农田要严格实行特殊保护，强化管制性保护、建设性保护、激励性保护。

　　姜大明指出，2015年要重点抓好12个重大土地整治工程和500个示范县建设，保质保量建成1亿亩高标准农田，确保“十二五”规划确定的任务按期完成。高消耗、高污染的项目，将限制或严格禁止土地供应。同时，加大盘活存量建设用地力度，用好土地整治、城乡建设用地增减挂钩、城镇低效用地再开发和工矿废弃地复垦利用的政策，在总量控制的基础上，更好地节约集约利用土地，促进大中小城市协同发展，化解产能过剩以及促进产业升级。

　　1月16日，国家发改委副主任朱之鑫在国务院政策例行吹风会上表示，国内房地产并没有出现危机，房价适当波动是在挤出投机性需求。他表示，房价适当波动是正常状态，并不意味着未来政府在房地产调控方面将无所作为，2015年将稳定住房消费。

　　朱之鑫并不认同当前我国房地产市场“出现危机”的说法，他认为，目前的重点是满足从生存性需求向改善性需求和舒适性需求转变。

　　而中国发展改革委员会城市和小城镇改革发展中心主任李铁1月20日在香港参加亚洲金融论坛时同样表示，中国房地产市场存在结构性供给过剩，而且今年地方债问题将严重凸显，但判断中国房地产市场出现泡沫为时尚早。

　　随后，在1月21日召开的2015冬季达沃斯论坛上，国务院总理李克强出席世界经济论坛国际工商理事会代表对话会时，就中国应对经济风险的问题指出“房地产市场在一段时期内出现调整是正常的。”

　　李克强表示，近来中国房地产市场投资量和交易量确实出现了一些波动态势，引起各方面关注，但他同时强调，中国实现现代化必然会伴随着城镇化，对房地产的刚性需求是长期的，并将带动国内相关行业和产品供给。这是李克强首次较为详细地阐述中国房地产市场的调整，舆论普遍认为，其此时提出 “房产市场出现调整是正常的”无疑给市场与房企吃下了一颗“定心丸”。

　　同样是在1月21日至24日于达沃斯举办的冬季论坛上，中国人民银行行长周小川表示，尽管中国一些城市的房价下降，但央行应该保持货币政策的稳定性，因为房地产市场不存在严重的全国性问题。

　　周小川认为，中国可能有房产泡沫，但仅限于“部分城市”，部分城市存在的房地产过剩难以由单一的全国范围政策来解决。“中国还在进行城镇化，供需关系可能出现某种波动，但如果从中期看城镇化，我认为我们的房产领域市场还很好。”他说。

　　当被问到央行将怎样稳定房地产市场时，周小川表示如果整体经济指标稳定，央行很难出台专门针对房地产市场的政策，中国房地产市场正在经历周期性调整，一部分可以通过宏观审慎政策来应对，而不是用货币政策来应对。

　　仍然是在1月21日，国务院新闻办公室就2014年国民经济运行情况举行的发布会上，国家统计局局长马建堂表示，房地产从去年上半年开始起出现了一轮调整，销量、价格下行，但四季度以来的数据显示，随着一些行政性的限购措施的放开，金融信贷政策的相应调整，房地产出现了一些积极的变化。“稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险”是中国2014年经济工作的指导方针，在各部门、各地区的共同努力下，目前，房地产调整风险与债务累积风险总体已化解，但是局部的风险仍在，譬如库存高与部分地方债务庞大。

　　政府回购商品房

　　2015年1月20日，住房和城乡建设部部长陈政高在全国棚户区改造经验交流会上指出，“房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要。” 他表示，住建部要指导督促商品住房较多的城市出台支持措施将商品房转化为安置房促进棚改与利用存量房的有效衔接。

　　此外，陈政高提出，随着保障房建设的持续推进和棚改的不断深入，棚改房源将不再局限于政府主导建设，符合接受保障的家庭可以到市场上购买，政府通过资金补贴实现保障。

　　除了购买方式，今年1月6日住建部还下发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，鼓励开发商售转租，倡导房地产开发企业将其持有房源向社会出租，并通过租赁市场筹集公共租赁房房源，同时支持地方回购商品房。该《意见》的出台无疑向大家传递了一个信息：政府正在想办法解决存量房源。

　　政府回购商品房的背景是，一方面，商品房处于大面积供大于求的状态，房地产库存难解；另一方面，政府保障房建设任务艰巨，两方面原因促使地方政府现阶段采取回购商品房来充当保障房。据了解，三四线城市的住宅库存自2011年开始持续增长，国家统计局公开发布的数据显示，截至2014年末，全国商品房待售面积62169万平方米，其中，住宅待售面积比2014年11月末增加1352万平方米，办公楼待售面积增加202万平方米，商业营业用房待售面积增加361万平方米。与此同时，资料显示2015年全国保障房建设任务为700万套棚户区改造规模不低于470万套。

　　目前，包括福州、四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古和贵州等在内的多个省市都已经开始实施政府回购商品房试点。事实上，在住建部此次表态前，多地已经试点回购商品房充当保障房，如四川省、安徽省、江苏省、辽宁省、内蒙古自治区、贵州省等。

　　在资金来源上，根据2014年6月国家开发银行《关于进一步加强统筹协调好棚户区改造贷款资金的通知》回购商品房作棚改的安置房总投资的比例可以达到40%(此前这一比例仅为20%)；而住建部提出2015年棚户区改造资金将不低于5000亿元若按照最高限额计算，今年将有近2000亿元的资金用于回购商品房此措施能够最高化解6000万平方米的商品房库存以及少建设100万套保障房。

　　2015年1月22日，国开行行长郑之杰在该行2015年度工作会议上表示，国开行2015年要优化资源配置，继续支持重点领域薄弱环节建设，力争全年发放棚改贷款4000亿元以上，铁路贷款1000亿元，重点水利建设工程项目贷款900亿元。

　　实际上自从2014年央行拨给国开行3年期1万亿元的抵押补充贷款(PSL)后，国开行就变成了“二央行”，发挥着支持棚改房、保障房，向房地产输出流动性的“包工头”的重要作用。据国开行统计，截至去年12月底，已累计发放棚户区改造贷款8047亿元，贷款余额6359亿元；2014年新增发放贷款4086亿元，这一数字超过了国开行去年年中制定的4000亿元目标，是2013年的4倍，也超过过去几年累计发放棚改贷款的总规模。

　　此外，财政部部长楼继伟在2014年12月度的全国财政工作会议上表示，2015年继续实施积极的财政政策并适当加大力度，保持经济运行在合理区间，创新机制推进保障性安居工程建设，利用PPP模式或政府购买服务方式“盘活存量房”，引导社会资本参与保障房的建设和运营管理。

　　住房和城乡建设部副部长齐骥同样表示，可大力推进棚户区改造的货币化安置，组织居民自主购买，或者由政府购买安置住房进行安置；与此同时推进国开行的直接贷款与PPP市场化融资手段。

　　虽然这一举措确实可以起到缓解楼市库存压力的作用但6000万平方米的商品房库存相对于全年超过6亿平方米的库存来说仅仅占到10%左右，着实显得杯水车薪。与此同时，尽管多地都在进行回购商品房试点但是各地执行政策皆不相同，这项措施面临着有多少房源可被回购、如何定价等等多种操作性难题，而对于政府回购商品房这一行为无法律依据的指责声亦是频频响起。作为缓解三四线库存压力的短期之策，政府回购商品房对于促进这些地区房地产市场的平稳健康发展起到了一定作用，然而显然不宜作为长期之策存在。

　　数据说

　　2014年，房地产市场的调整终于开始由局部地区蔓延到全国，房地产开发景气指数一再下滑。投资增速持续放缓，且大大低于2013年同期，销售额和销售面积均呈现负增长，房价下降趋势也不断从三线和四线城市扩展到一线和二线城市，从新建住宅扩展到二手房。

　　日益严峻的库存压力，使楼市尤其是三四线城市的楼市活跃度降低，房价涨不动或者下跌，开发企业经营越来越困难，甚至还引发了资金链断裂，行业高增长时代一去不复返。“所有房企都能轻松赚钱的好日子恐怕到头了”似乎成为房地产行业的普遍共识，而从整体市场看，楼市分化也愈加严重，一方面是区域市场的分化，另一方面是开发商的分化，行业的门槛越来越高。有评论认为，当前中国房地产市场存在七大特征，即库存高、去行政化、无调控化、结构不平化、房企集中化、指标下行化以及去杠杆化。

　　根据国家统计局所发布的数据，从2014年全国房地产开发投资完成情况来看，2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%(扣除价格因素实际增长9.9%)，增速比1—11月份回落1.4个百分点，比2013年回落9.3个百分点，其中，住宅投资增速比1—11月份回落1.3个百分点；房地产开发企业房屋施工面积增速比1—11月份回落0.9个百分点；房屋新开工面积降幅扩大1.7个百分点，其中，住宅新开工面积下降14.4%；房屋竣工面积增速回落2.2个百分点；房地产开发企业土地购置面积比上年下降14.0%。

　　从商品房销售和待售情况来看，2014年，商品房销售面积比上年下降7.6%， 2013年为增长17.3%；商品房销售额下降6.3%，2013年为增长26.3%。2014年末，商品房待售面积比11月末增加2374万平方米，比2013年末增加12874万平方米。同时，2014年，房地产开发企业到位资金比上年下降0.1%，1—11月份为增长0.6%，2013年为增长26.5%。

　　业绩下滑，利润率下跌，成为越来越多的房企面临的现状。中原地产研究部统计数据显示，截至今年2月初，已经发布2014年年报预告的上市房企合计67家，整体看，行业下行趋势明显。统计数据显示，67家房企中首次出现亏损的房企达到13家，预减续亏14家，略减3家，共计有36家企业业绩相比2013年出现了下滑。

　　与此同时，近日由中国国土资源部发布的《2014年国土资源主要统计数据》显示，2014年，受房地产市场低迷和经济增长转型的影响，全国房地产用地同比下降25.5%。

　　同时值得注意的是，尽管全国楼市去年全年整体呈现跌势，但正如国家统计局局长马建堂所指出的那样，去年四季度以来，70个大中城市的住宅销售价格降幅在收窄，特别是12月份，一线城市的综合环比房价转正；另一方面，四季度，特别是去年的12月份房地产销售，无论是销售面积和销售金额降幅都在收窄，一线城市销量环比增长，去年就全国而论，12月份的销售金额当月是正增长的。“这就可以说中国的房地产在某种程度上的去行政化，今后中国房地产市场将会更加健康。”马建堂如是说。

　　羊年伊始，环比房价继续分化。国家统计局发布的今年1月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，房价环比总体略有下降，城市间呈现分化。根据统计数据，1月份70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有64个，比上月减少2个；持平和上涨的城市分别有4个和2个，均比上月增加1个。二手住宅价格环比下降的城市有61个，比上月增加1个；持平和上涨的城市分别有3个和6个，分别比上月增加1个和减少2个。房价环比总体仍然略有下降。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读1月份房价数据指出，分城市看，分化明显。一线城市房价初步呈现止跌回稳态势，新建商品住宅价格环比综合平均连续两个月微涨，二手住宅价格环比综合平均连续四个月微涨，1月份新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的一线城市均只有1个，且跌幅均在0.2%以内。二线城市房价环比综合平均仍然下降，但降幅缓慢收窄。三线城市房价继续下降，且降幅略有扩大，1月份三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均降幅均比上月扩大0.1个百分点。房价持平和上涨的城市主要集中在一二线城市；房价降幅大于0.5%的城市主要集中在三线城市。

　　此外，今年一月，受去年同期基数较高影响，房价同比继续下降。70个大中城市中新建商品住宅价格同比上涨的城市仅有1个，二手住宅价格同比上涨的城市仅有3个，且新建商品住宅与二手住宅价格同比综合平均降幅均比上月有所扩大。

　　专家说

　　对于房地产市场的走势，厦门大学不动产金融研究中心主任郭晓武对本报记者表示，从数据来看，去年底楼市有所回暖，特别是随着房贷利率的下调，呈现出明显降幅收窄的趋势，但他同时指出，从国家统计局公布的70个大中型城市住宅销售价格变动情况上看，价格变化并不是很明显，但是销售量在去年底有所扩大。

　　在谈到即将到来的不动产登记制度时，郭晓武认为，不动产登记实施后有可能使得一些高端或是大户型房源等集中进入二手房市场，对于百姓和房企所持的房源将在不动产登记暂行条例实施后被拉低价格，让原本就库存高企的楼市再添重负的担忧，他认为，“短期内难以有这么大的冲击。”

　　距离3月1日不动产登记政策执行还有不到一周的时间，此前，来自国土资源部的消息称，2月5日，中央编办、财政部、住建部、农业部、国家税务总局、国家林业局、国务院法制办、国家海洋局8家不动产登记工作部际联席会议成员单位相关工作人员，在国土部机关集中办公，就近期不动产登记工作推进中的重大事项展开研讨。

　　这次会议是联席会议成员单位的第二次集中办公，讨论研究了《实施细则(征求意见稿)》以及《关于做好过渡期间不动产权籍调查工作的通知(征求意见稿)》。将于今年3月1日正式实施的《不动产登记暂行条例》(下称《条例》)大多是原则性条款，真正落地需要操作细则，而《实施细则》便是其中重要的一个配套文件。

　　就在今年初，零点研究咨询团公布了一项关于不动产登记的调查报告。数据显示，被调查者中两成考虑抛售部分房产。二线城市居民因该政策出台考虑卖掉部分房产的比例为28.7%，远高于一线城市的17.8%。二线城市居民打算延缓或放弃购买房产的比例为32.7%，略高于一线城市的29.6%。

　　郭晓武提到，虽然从客观上来说，不动产登记制度有可能促使一部分人处置名下过多房产，增加市场房源流通，在局部区域增加供应从而导致一定程度上的房价下行，但官方和专家都曾反复强调不动产登记的初衷和最终目的都在于完善制度和信息，保证居民财产安全，而不是舆论长期以来解读的“反腐”以及“降房价”。国土部地籍管理司司长，同时也是国土部不动产登记局的首任局长王广华日前也再次解释，不动产统一登记的核心功能和目的，在于保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权，不是为了降房价和反腐败。

　　对于房产税的征收，郭晓武认为准确的时点难以预测，他表示，目前来看，征收的准备和基础都不是十分健全和成熟。不过，他同时指出，就像很多金融、财税领域中新政策的出台一样，并不是所有政策都一定要等到市场状况成熟了才能够实施，很多时候新措施的推行更重要的意义在于反映政府的政策导向。他认为，可以从试点开始，逐步推广，扩大范围，“并不一定要等到所有准备工作都做好了再进行，在实践中逐步改进和完善可能是一种很好的做法”。

　　据报道，房地产税立法是财政部2015年税制改革的首要工作任务，该税的推行和个人所得税综合征收改革密切相关，须加快推动，财政部和全国人大等相关部门计划今年完成房地产税法草案并提交全国人大进行一审。据悉，在房地产税设计原则上，提出减少建设和交易环节税，增加保有环节税，促进房价平稳。

　　针对央行近期释放流动性，货币政策倾向相对宽松趋势的局面。郭晓武指出，央行货币政策放宽主要用意还是在于给实体经济注入流动性，“就中央精神来讲，还是更多地希望资金被引导进入实业，比如创新性和民营企业等，而不是大量地流入房地产领域”，从这个角度来说，虽然货币政策宽松了，但是不一定就对房地产有推动作用。他同时提到，央行近期的举措对于房地产来说当然有所利好，从决策层的想法来看，自然希望房地产市场保持平稳发展，否则将对国民经济产生较大冲击。

　　“中国经济不仅要稳增长、调结构，还要防风险，而中国经济面临的风险之一就在于房地产行业的调整，但货币政策调控的主要对象并不是房地产行业。”郭晓武说。