市值管理意愿增强：拆分上市、跨界并购房企很忙

　　大房企倾向分拆业务上市

　　在资本市场，通过分拆上市获取股权的二次溢价，是上市公司的重要财技之一。对于体量庞大、业务丰富的大型房企而言，将经营成熟的子业务板块分拆上市，是提升母公司估值的重要手段。

　　其中，物业管理无疑是最重要的突破口之一，花样年旗下的物业管理公司彩生活（01778，HK）就是典型的例子。自去年6月登陆香港联交所以来，彩生活股价累计涨幅超过200%，市值超过母公司花样年。在“彩生活效应”的推动下，包括万科、中海、绿城等大型房企也纷纷抛出物业管理分拆上市的计划。

　　在陈聪看来，虽然与新房相关的业务未来会随着房地产开发景气度的下降而见顶，但是与存量房增值相关的业务，例如存量房的装修、更新改造、物业管理、租赁服务、小区的智慧化、小区医疗和养老服务等仍是一片蓝海。这背后，物业管理是掌握存量房源的最好切入点，这也是资本市场愿意给予彩生活高估值的重要原因。

　　以万科物业为例，根据瑞银证券的研究报告，2014年万科物业的营业收入为19.8亿元，合同管理面积为1.03亿平方米，市场份额仅为0.59%，作为全国最大物业管理公司的彩生活去年物业管理总面积也仅为2亿平方米，这意味着物业管理市场集中度非常低，万科物业管理市占率拥有极大的提高空间。

　　但即便如此，像万科这种“大象”级企业，分拆物业管理上市在短期内对估值提升的作用或许也相当有限。瑞银证券分析师丁晓认为，2015年万科物业预计能实现约5000万元的净利润，参照彩生活约30倍市盈率的估值计算，万科物业的估值约为15亿元。相对于万科超过1500亿元的市值，物业分拆上市对整体市值贡献有限。估值能否进一步提升，将取决于万科物业能否结合移动互联网技术，拓展和提供与家庭生活有关的各项服务，带来更多元化的收入。

　　除了物业板块，商业地产分拆上市则是另一个路径。碧桂园在今年3月曾经透露，正筹划将旗下酒店业务分拆上市，但目前并没有具体时间表。万达商业地产此前也透露，公司在研究将资产以房地产信托基金（REITs）的方式分拆上市。

　　但香港粤海证券投资银行董事黄立冲向《每日经济新闻》记者表示，目前商业地产普遍面临供应过剩的困扰，中高端酒店与购物中心尤为严重，这类资产即便能顺利分拆上市，估值也不高，对母公司估值难有提升作用。