限购令取消 二线楼市会涨吗

　　　　　　　　　 主流观点将房地产市场需求分三类：刚性需求、改善型需求、投资类需求。此轮限购令的取消，理论上是激活改善型需求。因此，在房地产告别短缺的大背景下，此项政策带来的机会仅仅是结构性的机会。从目前数据看，一部分二线城市和绝大部分三线城市依然在苦等房地产的“春天”。

　　市场的归市场，政府的归政府。截至6月11日，除了北上广深和三亚外，全国其他地区都已取消房地产限购令，最新解除限购令的是安徽省，“居民购买新建商品住房和二手住房等，无需提供购房所在地纳税证明或社会保险缴纳证明”。

　　合肥房地产市场多位人士在接受《国际金融报》记者采访时都认为，限购令对当地房地产市场的促进作用有限，“限购令取消并不能切实解决房地产市场的根本问题”。

　　从最新楼市成交数据看，没有取消限购的四大城市已经全面回暖，其中深圳楼市堪称火爆；已经取消限购的城市，只有少部分二线城市成交量反弹力度够大，大部分二三线城市仅仅是止跌，楼市分化现象明显。

　　皖也不限购

　　日前，安徽省住房城乡建设厅、发改委、财政厅等部门联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》(下称《意见》)，明确提出停止住房限购政策，居民购买住房无需提供购房所在地纳税或社保缴纳证明，同时鼓励银行业金融机构增加个人住房贷款额度。

　　据悉，《意见》共23条，其中特别指出，居民购买新建商品住房和二手住房、申请个人住房抵押贷款等，无需提供购房所在地纳税证明或社会保险缴纳证明；房屋登记机关只对购房者家庭成员名下实际拥有的成套商品住房数量出具书面查询结果。

　　第一地产特约评论员蔡为民接受《国际金融报》记者采访时表示，安徽省取消限购的原因与房地产市场低迷息息相关，“如今，商品房库存量过高，供求过剩，宏观角度上看，取消限购有利于释放更多的住房需求，达到消化库存的目的。”

　　据记者了解，安徽省的楼市库存确实居高不下。官方统计数据显示，2014年末，安徽省商品房待售面积达1636.7万平方米，增长了21.9%。从待售时间看，待售一年以下的688.9万平方米，占42.1% ；待售一年至三年的847.1万平方米，占51.7%；待售三年以上的100.7万平方米，占6.2%。而从分区域来看，滁州、合肥和六安三市的待售面积总量居前三位，分别为242.2万平方米、207万平方米和150.1万平方米，库存量可谓是巨量。受楼市库存量压顶的影响，2014年安徽省房地产开发投资4339亿元，增长10%，增幅比上年回落15.2个百分点。

　　作用不明显

　　这些政策对于消化高库存真的管用么？

　　“取消限购可以在一定程度上促进购买，消化一些库存，但是这并不是长久之计。”蔡为民认为，限购令取消并不能切实解决房地产市场的根本问题。

　　在蔡为民看来，“如今的房地产市场现状是库存高企，除了一线城市，二三四线城市的楼市都是典型的供应大于需求，取消限购并不能彻底的挽救走低的楼市。”

　　“合肥作为二线城市，近几年房价上升速度很快，楼盘数目激增。去年下半年开始，买房的人却越来越少。”合肥市一家中介的工作人员接受《国际金融报》记者采访时表示，“市民对住房刚性需求已经消化的差不多了，取消限购之后，他们也没有感受到购买人数增长的趋势。”

　　合肥市的一位房地产商人也认为，安徽不是北上广，取消限购令不过是对近几年过度膨胀的房地产库存消化的缓兵之计，“简单的道理，能买得起房的早就买了，买不起取消限购依旧买不起。改善型需求也只是很少的一部分，并不能给楼市带来太多的购买力。楼市能否回暖，不在于是否取消限购，主要取决于楼市本身的供求关系以及房贷能否放松。”

　　该房地产商对《国际金融报》记者坦言，“合肥楼市依旧会在低谷徘徊。”

　　二三线之困

　　目前，除北上广深4个一线城市和海南三亚外，各地已全部取消限购措施。事实上，2015年至今，已有超过100个城市发布了不同力度的公积金松绑政策，北京、上海等超过30个城市则增加了公积金贷款额度，但是恰恰是限购令未除的城市，房地产成交量活跃，而二三线城市，虽然限购令解除，但市场依然不太活跃。

　　5月19日，济南市调整住房公积金贷款、提取政策；5月25日，长沙市贷款额度提高至60万，首套房首付比例降至20%，二套房首付比例降至30%；天津也对个人住房公积金(组合)贷款政策进行调整；随后，福建省宁德市、四川省宜宾市等地也下发文件，或是加大购房补贴力度，或是提高公积金贷款额度、降低首付比例，对市场的刺激不断增强。

　　最新数据显示，一线城市与二三线城市的分化越来越明显。

　　中国指数研究院5月公布的数据显示，4月份，一线城市土地推出面积、成交面积、出让金环比均呈正增长，涨幅为40%、15%、12%。相比之下，二三线城市同类指标环比均呈负增长趋势，其中成交面积和出让金环比跌幅在50%左右。

　　中国指数研究院发布的最新数据显示，5月份全国100个城市新建住宅平均价格为10569元/平方米，环比由跌转涨，涨幅为0.45%。其中北上广深四大一线城市环比全涨，但仍有52个城市环比下跌。

　　房地产分析师李云云也告诉《国际金融报》记者，就目前楼市情况来看，北上广深等一线城市年内都不可能取消限购令，“因为这些城市的楼市需求一直处于较为高昂的状态，根本没有必要放开限购来消化库存。”