把北上广甩出一条街 深圳楼市暴涨凭什么？

　　供应短缺拉升地价

　　然而，面对如此庞大的需求，深圳楼市的供应却日趋缩减。

　　据世联行统计，截至5月31日，深圳一手房可售面积为368.71万平方米，可售套数为33858套。若按近8周深圳新房销售速度，目前的新房可售量消化时间约6个月。

　　从源头的土地供应来看，通过“招拍挂”公开出让的居住用地在近两年急剧下降。

　　据记者梳理公开资料发现，2007~2010年，深圳市公开出让的居住用地可建筑面积平均每年为95万平方米；到2013年仅出让3宗居住用地，2014年只有1宗。

　　官方数据显示，深圳的新增土地供应接近枯竭。

　　根据《深圳市土地利用总体规划(2006-2020)》，至2020年，深圳全市建设用地总规模控制在976平方公里以内。而现在，这个数字已达约940平方公里。

　　而在这所剩无几的新增建设用地中，住宅用地能分到的只是极少部分，即便加上存量用地，仍然很少。

　　2014年，深圳实际完成土地供应1368.9公顷，其中居住用地仅为184.3公顷，占比13.5%，其他为产业用地、商业服务设施用地、公共基础设施项目用地。

　　今年，深圳计划供应建设用地1600公顷，住宅用地仅85公顷，占比5.3%。其中，公开“招拍挂”的住宅用地指标仅占总住宅用地指标的11.8%。

　　公开出让居住用地的规模缩减，进一步推高了地价。而高昂的地价成本最终会转移给购房者，由此带来房价飙涨。

　　去年深圳仅出让的一宗居住用地，最终楼面价高达2.5万元/平方米，溢价率高达85%。该地块位于龙华新区，于10月出让成功后，便带动该区域房价迅速上涨，随后推出的新盘价格突破3万，今年5月甚至突破了4万。

　　政策引发需求“泄洪”

　　深圳旺盛的购房需求一直存在，为何在此时爆发？

　　“这几年，由于限购限贷政策的影响，深圳的购房需求一直受到抑制，尤其是改善型需求。”深圳中原研究中心经理王飞对记者表示。

　　随着购房政策的放松和货币环境的宽松，原本被抑制的需求就像洪水般席卷楼市。

　　自去年9月底以来，“9·30”政策、“3·30”政策等政策先后放开限贷、降低房贷利率、降低二套房首付比例，营业税免税期限由5年改为2年，改善型需求被迅速释放。

　　王飞说，今年4月以来，深圳的换房客比例攀升，高的时候达到45%。一些新楼盘的大户型也卖得比刚需户型好。

　　而信贷扩张历来是推高楼市价格的关键因素，其根源就在于政府将新增信贷引入了房地产市场，压低了房贷利率和首付比例，降低了购房门槛，推高了看涨预期。

　　与此同时，投资客的比例也在逐步升高。王飞说，在市场低迷时，投资客比例只有10%左右，而近期楼市中出现了大量投资客，龙华区的投资客比例甚至高达20%~30%。

　　牛市行情也为楼市提供了大量资金。许多股民从牛市中获利后选择套现，投入到楼市中，以寻求更为稳妥的获益。

　　一位深圳市民章颖(化名)不久前就从股市中套现了部分，在龙华区投资了一套住房。

　　“股市这一轮涨了很多，套一部分现金出来买房更安心。”章颖说，她的一位朋友也从股市里撤出部分资金，买了两套房，一套准备自住，另一套用来投资，过几年再出手。

　　毗邻香港是深圳房价暴涨的另一推手。王飞透露，今年到深圳购房的香港人明显增多。

　　由于香港房价高达10万~20万元/平方米，深圳的房价对于香港而言具有很强的吸引力，即便是在蛇口前海片区，6万~7万元/平方米的房价对他们来说也很便宜。

　　在刚需、改善性需求、投资需求、香港等外来需求的一哄而下，“买涨不买跌”的情绪被肆意放大，加上日趋紧张的供应，深圳整体楼市看涨预期被推到了史无前例的高潮，由此带来了二手房业主和开发商们的涨价底气。(.第.一.财.经.日.报.）