房产进入深度分化期 互联网+房企成重构标配

　　7月18日~21日，博鳌·21世纪房地产论坛第15届年会在三亚海棠湾喜来登酒店召开。会上，REICO工作室博士任荣荣发布了2015年1~6月中国房地产市场报告，报告显示：从中长期来看，受人口结构变化影响，住房的刚性需求减少，会加大去库存的压力；延续去库存的过程。预计三季度房地产市场仍以去库存为主体，房地产开发投资增速会继续回落，而在大力推进住房消费的影响下，房地产投资增速在今年四季度可能会上升。

　　楼市刚需减少

　　转型成房企必修课

　　“我认为没有必要悲观，我们其实已经到了一个转型期，我们是有出路的，在我看来转型的难度并不大。”花样年控股集团有限公司董事局主席潘军对房企转型充满信心，“互联网与社区服务，我认为最终两者必须要结合，谁结合得好，谁就是下一个王者”。

　　虽然去库存已是市场主体，但在整体回落的市场中，仍有不少城市楼市依旧维持着火爆。“今年下半年的房地产走势是和当地GDP一致的，一二线城市市场仍然领先其他城市。三四线城市除非有特别的产业，否则人口流入很难。考察一个城市楼市的基本面主要看人口和库存。富力地产下半年会积极在一二线城市布局，但是也不会去抢高价地。”富力地产联席董事长兼总裁张力表示。

　　对于广泛布局三四线城市的中南建设集团来说，中南地产集团总裁陈小平告诉中国房地产报记者，“我们不需要扭转大趋势，在三四线城市，我们只需要比对手强大，依然可以创造不错的业绩”。

　　陈小平认为，最终坚持活下来的企业，都是持续注重产品创新的，房地产行业也是一样。未来的住房更多在绿色、健康、智慧化和人性化上面做文章。“面对消费者不断涌现的新需求，我们的方法是用差异化的产品进行满足，这是我们企业立足的根本。”

　　对于房地产行业的发展趋势，住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌表示，房地产市场由过去卖方市场变成买方市场，由过去的控制房价变为去库存，这个时候就需要企业通过转型，来适应市场和政策的要求。

　　旅游地产：

　　互联网已深度介入

　　在博鳌地产年会上，“旅游度假产业的未来”就作为第一个单独的议题出现。

　　“应该说地产商的进入给旅游发展注入了新的血液。首先是巨额资金注入，这些年大型的旅游项目基本上都是地产商开发投资或地产商参与开发的。地产商的介入，也使旅游项目的开发规模从过去的亿元级上升到十亿元级，甚至百亿元级。同时也创造了新的商业模式，形成了房地产模式与传统模式的结合。”旅游经济和管理专家、国家旅游局政策法规司前司长魏小安在该论坛中强调了地产之于旅游产业的作用。

　　但魏小安也认为，度假地产以度假为主体，以地产为承载基础，是以度假为主还是以地产为主应该进行明确区分。对于旅游地产如何才能做好，魏小安对中国房地产报记者表示，“旅游地产不能完全‘去地产化’，核心还在于度假产品”。

　　杨冉表示，在一定程度上，旅游度假的房产和旅游的本意是相违背的。因为旅游是对日常生活的摆脱，而购买房产却是要将人们固定在一个地方。随着互联网对旅游的深度介入，错峰旅游的需求是可以被互联网整合起来的，并且成本更低，互联网与旅游开发企业的结合，可以开发出来更多旅游产品，并可以在很多方面进行资源整合。

　　养老产业：

　　一手触网 一手金融

　　全联房地产商会执行会长任志强在论坛上指出，中国的老龄化程度提高了，一些媒体认为，一个80后年轻人可以继承4套房子，所以不用着急买房子。人们忘记了，老年人还活着，过去我们认为老年人60岁、70岁就去世了，他们的后代可以顺利继承，但现在的老龄化程度导致老龄化的结构开始逐步上升，现在的一些城市老年人平均年龄已经达到86岁，这样看，住房的需求还是在增加的。

　　“老年人口结构变化是一个非常重要的信号，近期国家出台了一大批政策支持养老产业。因为未来养老产业在GDP当中的贡献会非常大。”全联房地产商会创会会长聂梅生表示。

　　“前几年，有一些房地产企业已经在做养老地产，但是方向不对，因此很困难。”聂梅生指出，养老产业要破局必须一手触网，一手触金（金融）。对于社区养老，不是需要房产商盖一个养老中心。而是通过O2O和互联网金融结合起来，把养老中心植入就可以了。不需要研究如何去销售重资产项目，而是把终端放在服务上，在服务上做延伸。如果这样的服务真正进入了服务业，就盘活了房地产开发商手里多年的睡眠资产。

　　而投资养老机构，就是以服务作为项目的核心价值，以轻资产运营打造项目的软实力。聂梅生对记者表示：“养老机构一定要做双零，一个是土地成本趋近于零，第二个是融资成本趋近于零。具体而言，养老机构的土地一定要通过划拨取得，通过招拍挂的土地是无法短时间收回成本的。在这个双零的基础之上，再引入渠道的资源整合来降低成本，提高性价比，土地成本趋近于零、融资成本趋近于零，建造成本和运营成本达到最低，这样性价比才能达到最高。”

　　轻资产or重资产

　　房地产业的领跑企业万科和万达都在走轻资产的路线，对于房企来说，是否需要转型到轻资产模式，开发企业对此认识不一。

　　新城控股高管欧阳捷表示，“别人认为好的，未必是好东西。这些年房产是增值的，地产商开发了住宅，卖给业主后，享受增值收益的就是业主。”

　　据记者了解，新城控股投资物业收益从去年上半年的3690万元到今年上半年大幅增加至2亿元。这部分主要是新城商业地产项目所带来的收益，新城正计划提升商业地产项目的比重，目前商业项目仅占1/3，未来新城计划依托在全国三四线城市的商业布局，将商业提升到与住宅并重的局面，甚至超越住宅。

　　浦赢资本管理集团总裁丁亚明认为，轻资产还是重资产因企业而异，如果一个公司发展方式在于扩大规模，获取规模效应，就需要做轻资产转型。房地产行业会越来越细分，每个企业都会找到自己的定位。专业做开发也好，做酒店、商业、住宅等资产管理也好，还有企业专门做房地产基金、金融，这个行业会越来越精彩。这是房地产行业更加成熟的标志。