告别“野蛮成长” 楼市呈“慢牛”走势

　　低迷的房地产市场历经多轮政策调整后，已出现转暖迹象。总体看，房地产市场已告别过去“疯牛”的增长态势，进入了“慢牛”的发展趋势。日前在三亚召开的“博鳌·21世纪房地产论坛”上，有专家认为，未来我国房地产市场将面临更加激烈的竞争，房企应突出社区服务和养老地产两个抓手，并以提质增效为转型突破方向。

　　止跌趋稳　回暖迹象显现

　　自去年国家出台多轮刺激政策以来，我国楼市上半年形势逐渐好转。

　　国家统计局最新统计数据显示，今年1－6月份，全国商品房销售面积同比增长3.9％，其中，商品住宅销售面积同比增速为4.5％。同时，商品房、商品住宅销售额同比分别增长10％和12.9％，增速分别比1－5月份提高6.9和7.8个百分点。尤其是6月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格上涨的城市个数在5月份的基础上进一步增加至27个，持平的城市增加至9个，价格上涨的城市个数为去年5月份以来最多。

　　全联房地产商会执行会长任志强表示，国家稳定住房消费的一系列政策对房地产市场的刺激效果较为明显，上半年商品房销售面积、销售额同比增速均已回正，6月份新房销售价格上涨的城市在增多。

　　“上个月20个重点监测城市的销售翻了一番，和去年同期相比增长速度非常快，增长5％到7％，说明我们不是没有需求，如果政策做一定调整，未来需求还是存在的。”任志强说，随着我国人口老龄化加剧出现的“家庭分裂”现象将会使户籍数增加，加上人均收入水平的不断增长，未来我国住房需求仍会有较大增长，尤其改善型需求在未来将具有很大的量。伴随国内住宅需求的稳定增长，未来将会有越来越多的城市价格呈现同比上涨。

　　住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，中国正处在经济转型期和新老引擎衔接期，房地产、制造业等“老引擎”动力在减退，新的动力将通过大众创业、万众创新激发出来。但在当前以及未来较长时期内、新老引擎还未完全衔接之前，房地产业仍将是中国经济的支柱产业，一旦出现危机，必然会出现政策调整。他判断，当前房地产市场已出现止跌回稳迹象，进入了平稳发展期，预计三季度有望实现软着陆，而后筑底逐步回升，2016年的市场形势会更好。

　　“疯牛”到“慢牛”　市场分化将延续

　　专家认为，尽管房地产市场未来仍有很大的需求以及增长空间，但已基本告别了过去那种“疯牛”的增长态势，进入“慢牛”的“新常态”。

　　顾云昌表示，房地产已经告别过去的“野蛮成长”，未来将以盘活存量、稳定增量为主，趋于“慢牛”状态。他说，如果以十五年或二十年为一个长周期，过去我国房地产市场是一种“快牛”甚至“疯牛”。而未来15年中国的房地产增速将会放缓、整个增量将会减少，呈现出“慢牛”行情。

　　“房地产市场不会像过去15年那样每年增加20％—30％的增量。未来15年房地产行业主要任务就是如何盘活存量、稳定增量，这个存量包括没有售出的商品房、二手房以及旧城改造当中拆掉的旧房。”顾云昌说。

　　任志强也认为，目前我国房地产库存还有6亿多平方米，居高不下，消化库存将是一个长期的过程。他说，在现阶段政策不变的情况下，房地产竣工总量已经很高，大概是13亿平方米住宅的竣工量、16亿平方米的总竣工量。要想靠房地产投资再拉动中国经济已经比较艰难，未来楼市的增长水平会维持一个比较低的速度。

　　尽管房地产市场稍有回暖，但分化仍将延续。财政部财政科学研究所原所长贾康认为，2014年以来我国房地产市场依然延续了2013年的分化迹象。从目前情况来看，不同区域间的楼市将会继续延续分化走势，个别城市、个别房企将会面临沉重压力。

　　此外，未来房地产竞争会更加激烈，愈发加剧行业洗牌。顾云昌说，我国房地产行业由过去全面增长的“百花齐放”时代进入到竞争加剧的“战国时代”，行业洗牌将会越发快速，未来将是强者越强，弱者被淘汰。

　　“房地产市场已经从过去的卖方市场变成买方市场，竞争在加剧、洗牌在加快。最近两三年，一些中小企业、一些没有品牌的企业被兼并、被淘汰的情形越来越多。”顾云昌说。

　　房企转型：两个抓手