上海等一线城市土地市场依然活跃 "金九银十"备货足

　　9月16日，青浦区赵巷镇嘉松中路东侧纯住宅地块经过几十轮激烈竞拍，被旭辉建工联合体以26.16亿元拿下，楼板价为22122元/平，溢价率115%。该地块自9月7日挂牌以来共有35家房企领取了申请表，最终参与竞拍的房企有16家，分别为国贸、红星、保利、卓越、东原、金地、龙湖、新城、旭辉+建工、碧桂园、中锐、葛洲坝(行情咨询)、中海、中骏、同济、万科。

　　同一天，宝山大场镇地块和青浦淀山湖大道北侧地价也以超100%的溢价率出让，保利地产(行情咨询)和首创分别杀出重围拿下。可见，9月上海首场宅地竞拍，已经拉开了土地市场“金九银十”的抢地序幕。

　　日前，国家统计局发布了前8月的宏观经济数据，最关注的房地产数据方面，房地产开发投资增速继续下滑，前八月仅为3.5%，比前7月减少了0.8个百分点；新开工面积同比下降16.8%，降幅与1-7月份持平。对于房地产投资增速数据继续下滑，根据国家统计局解释，有两方面原因：一是整体城市库存较多，特别是一些三、四线城市去库存化压力较大，消化周期较长；二是投资意愿下滑，房地产开发企业土地购置面积持续大幅下降所致。不过，国家统计局还是表示乐观，认为由于销售较好，新开工持平，目前的开发投资增速应该是低点。

　　房地产市场好不好，首先要先看土地。虽然全国房地产投资增速数据继续下滑，发出“筑底”信号，但北上广深等一线城市表现依然活跃。这一方面是由于今年房企策略普遍由高周转转向，不愿意继续为“去库存”所累，在策略上更倾向于在一二线城市拿地，另一方面，上半年一线城市楼市率先回暖，较好的销售情况，也触动了部分开发商重新关注土地市场，即便没有在上半年“抄底”，以“高买高卖”姿态杀入土地市场的房企，至少也是在追逐有潜力价值的“筹码”。

　　8月土地市场表现企稳

　　8月上海土地市场表现企稳，最引人瞩目的地块成交为阳光城(行情咨询)以17.3亿元总价摘得平凉社区02c1-12（大桥街道101街坊）地块，溢价率达59.6%，楼板价49236元/平方米。上海中原研究咨询部高级经理表示，杨浦滨江板块基础建设改善相对缓慢，房价相对其它滨江尚属于价格洼地，房企高价拿地信心高于开发压力。该地块撇除保障房和配套设置，实际可售面积楼板价超过5.4 万元/平方米，未来项目单价恐怕将超过8 万元/平方米。

　　“每年的7、8月是土地市场成交淡季，9月则是成交旺季。”业内人士表示，“从拿地企业情况来看，标杆房企依然保持较大的投资力度。在cric监测的300城7、8月出让的土地中，一线城市成交金额占27%，二线城市占57%，三四线城市仅占16%。城市间土地热度的分化越来越明显，一线城市北、上、广、深的地块始终是房企追捧的对象； 二线城市中，南京、苏州、杭州、厦门等城市更为热门。这个势头肯定在9、10月将更为明显。”

　　土地市场“金九银十”备货足

　　据上海土地市场网站公告显示，9月将有9幅居住用地地块开拍，对于上海土地日渐缩量的供应来说，这是开发商储备土地不可多得的好时机。其中，中环一带的土地再度成为关注的焦点。此次吸引13家开发商竞拍的宝山大场镇祁连社区121601单元b3-03地块，东至祁连山(行情咨询)路，南至b3-04地块，西至规划二路，北至塘祁路，地块出让面积60249.8平方米，起始总价为18.075亿元，目前板块内住宅价格在3万元/平方米。随着周边南大地区环境的改善以及未来轨道15号线开工建设给大场板块注入了新活力，在当前板块价格处于相对洼地的情况下必定会引发更多房企关注，在竞拍前已被外界预测，地价突破2万元/平方米没有悬念，最终保利地产逆袭招商成功摘得该地，以41亿元宝山大场，地块溢价率107.22%，楼板价22314元/平方米。此外，杨浦区新江湾城推出的n091104单元c1-02（d7）地块也备受关注，东至江湾城路，南至殷高路规划公共绿地，西至淞沪路公共绿地，北至国泓路清波路，出让面积131998.10平方米。

　　受房地产发展不平衡和规划定位影响下，郊区宅土地吸引力不一。前期曾一度火热，在2013年底拍出溢价高达400%的南汇临港板块因产业和人口导入缓慢，加之至市中心交通十分不便，关注度已逐渐衰退；嘉定区近年来房地产发展较快，伴随11号线开通后对后市利好逐步减弱，不过由于区域自住性强，纯宅地块仍会吸引部分房企的目光；青浦区因大虹桥概念，加之低容积率土地会受到相对更多房企眼球，此番，旭辉建工联合体以溢价率115%拿下该地块，态度之坚决，似乎对于青浦赵巷的定位有了全新的解读。不过，旭辉人士在拿下该地块后的第一时间声明耐人寻味：“旭辉一贯秉承理性、审慎拿地的投资策略，我们与建工的合作方式仍在进一步沟通商榷之中。”

　　一级市场推地意愿再度强烈

　　同策咨询研究部分析师许之静指出：“一线城市宅地供不应求严重，以上海为例，上海今年住宅用地供应量仅为400 万-600 万平米，若剔除保障性住房用地，商品住宅用地则更是少之又少，因此，宅地溢价率将持续走高，即使是外郊环和郊环外区域地块。”

　　事实上，土地一级市场近期也频频向在上海拿地心切的房企抛出橄榄枝。在日前举行2015奉贤