70城市房价8月同比涨1.7% 时隔1年首次转升 困境犹存

　　作为楼市的风向标，一线城市虽然价格在稳步的上涨，但进入8月后，成交量出现了明显的降温，传统的销售旺季，“金九”行情仍待观察。在限购的次第取消，房贷的成本降至历史最低的背景下，楼市下一步持续增长的空间和动力何在。无疑是影响未来地产形势和调控的一大难题。时隔一年，70个城市房价同比首次由降转升。

　　9月18日，国家统计局发布的数据显示，8月份70个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均从上月下降0.4%转为上涨1.7%，为自2014年9月份以来首次转正了。

　　记者注意到，房价上涨逐渐从一线城市蔓延到了二线城市，此前曾步入深度调整的杭州、宁波等城市的房价开始上涨。

　　楼市在历经1年多的调整后，出现了多个积极的信号，但记者在采访房企、机构分析师、金融机构等多方人士却发现，房地产调整亦出现了新的困境。

　　一方面是楼市、地市分化的形势进一步加剧；另一方面是以支持自住和改善需求为主的稳住房政策已经接连释放，三四线城市需求不济，一二线城市前期需求过度透支，后期增长乏力。

　　作为楼市风向标的一线城市，虽然价格在稳步的上涨，但进入8月后，成交量出现了明显的降温，传统的销售旺季，“金九”行情仍待观察。房地产复苏直接关乎地方财政和宏观经济，下一步提振房地产拿地和开工数据的关键，需要进一步去库存和巩固当前的销售水平。

　　巩固当前的销售成果、加速三四线城市楼市去库存，或为年底楼市政策的主要方向。

　　在限购次第取消，房贷成本降至历史最低的背景下，楼市下一步持续增长的空间和动力何在。无疑是影响未来地产形势和调控的一大难题。

　　三四线城市难题

　　朱震是湖南某地级市的开发商，在该市的核心区域拿到了2000平米临河的住宅用地。2014年初，该项目便遇到资金问题，一度停工。

　　“从银行、信托、基金、p2p，甚至一度过桥找高利贷。该想的都想了，下个月如果再融不到钱，项目就要被收回，之前投入的几千万也将全部打水漂。”朱震对记者毫不避讳自己的现状，也直言压力很大。

　　近1个月来，朱震在北京跑资金，很多金融机构见是湖南一个不起眼地级市的物业，就自动的屏蔽。

　　实际上，过去的9个月内，央行的五次降息，逐步降低了企业融资成本，让朱震不明白的是，现在流动性不断的释放，企业融资成本一降再降，资本方仍然瞧不上三四线的项目。

　　资本方规避三四线城市物业的原因，或许是看到其庞大的住宅存量，以及人口流出之后短期难复苏的住房需求。

　　以辽宁为例，9月5日，辽宁省政府出台包括放宽住房公积金贷款、部分存量的商品房纳入安置、减少土地供应等在内的7条楼市新政，以稳定楼市。

　　如果算上此前出台的“辽9条”和“辽5条”，这已经是辽宁省第三轮楼市政策。

　　“连续出稳地产政策的核心，是为加速消化辽宁当地的高库存。”沈阳市房地产开发研究会秘书长齐锡晶介绍，省会城市沈阳1-6月销售面积同比下降38.3%，商品房销售额同比下降29.8%。

　　和辽宁一样，吉林也于9月16日通过收购存量商品房为安置房、鼓励合理的购房贷款等为楼市注入信心，这是吉林年内第二次出台房地产新政。

　　“以辽宁、吉林为代表的地区，目前面临人口流出，房地产市场持续萎缩，无需求支撑，去库存难度不小。”业内专家分析看来，降低门槛，鼓励合理的购房需求只能短期稳定楼市，长期来看，需要类似城镇化和人口导入，带来持续的刚需购买力。城镇化和人口导入并非一时之策，在购买需求和购买力有限的背景下，再强劲的拉动消费的政策，效果并不明显。

　　楼市剧烈分化

　　朱震的融资难题并非个例，其背后是剧烈分化的供需关系和楼市的现状。

　　虽然统计局数据显示，前8个月楼市销售数据出现回升，但很大程度上来自于一二线重点城市销售的拉动。

　　多个机构分析师大致的判断是：一二线城市在二季度全面的回暖；三四线城市仍在去库存、防止楼市系统性风险的过程中。

　　根据国家统计局发布的8月份70个大中城市房价数据，一线城市新建商品住宅与二手住宅价格同比均上涨且涨幅相对较大。相比之下，二线城市房价同比涨跌互现，三线城市同比仍然全部下降。

　　业内统计数据显示，一线城市出清周期已回落至14.4 个月，土地消化时间仅 1.5 年，二线城市出清周期 21.6 个月，土地消化时间 3.3 年。但与一二线的城市相比，三四线城市市场总体状况并未得到较大改观，出清周期仍高达 47.8 个月，土地消化时间依然超5年。

　　从一系列支持自住和改善性住房需求的政策来看，今年的楼市主题是稳定住房消费。

　　8月份cpi同比上涨2.0%，而1年期存款利率降至1.75%，意味着我国进入了负利率时期。与此同时，在存贷款利率及公积金贷款利率全面下调后，目前房贷成本已降至历史的最低。

　　值得注意的是，记者采访多个房企、分析师、金融机构获悉，2014年底以来的一系列政策，带来的资金和需求似乎只利好一二线重点城市。

　　为此，中国房地产学会副会长陈国强表示，和城镇化阶段一致，中国房地产正经历“马太效应”，即大城市在汲取小城市的购买力和政策利好，强者更强，弱者更弱。

　　全国的资本和购买力的涌入，引发一线城市楼市的火爆。而省会城市高房价一定程度上依靠四周城市的购买力支撑，四周地级市的价格又依靠再下一层县镇的购买力支撑。因为不断外流，购买力逐级衰减。

　　陈国强认为，这并非好事，需要引起决策层的注意，否则，三四线城市的楼市问题难解，与此同时，一线城市的楼市风险将越推越高。

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