燕西华府：楼市四大趋势判断10月买房该不该

　　于购房者而言，永远存在两个纠结的问题。一个是“现在是购房时机吗？”，另一个则是“当初没买房，N年又白忙”。眼下，金九临近尾声，银十即将到来，房价未有半点下行姿态，个别购房者的纠结感再次袭来。10月买房到底该不该？从高端别墅燕西华府的市场表现，或许可以窥得一二。近期，燕西华府即将推出叠拼新品，自排号以来受到购房者高度关注，由于意向客户众多，项目开盘后按照排号顺序进行选购。类似燕西华府这样未开先火的项目在北京并非个例，这在较大程度上反映了部分购房者的市场判断和购房心态。 那么10月究竟是否是合适的购房时机呢？年初至今楼市呈现的四个趋势，或许可以提供一些判断依据。

　　趋势一：地王频出

　　将2015年北京的土地市场称之为“地王年”并不为过。1月5日，招商、华润、九龙仓与平安联合体一举拿下丰台亚林西居住区东西地块，将楼面价拉高至4.9万/平米。同时，也正式拉开“地王争霸赛”的大幕。接下来的几个月，丰台白盆窑地块、丰台玉泉营地块、海淀永丰产业基地地块、昌平北七家镇地块等，接连上演激烈的地块角逐战，并以不断冲高的单价和楼面价相继接棒“地王”。

　　8月底开始，北京土地市场再次骤然升温，短短十天拍出四块地王。先是8月31日，丰台石榴庄地块以50.25亿的总价、6万左右/平米的楼面价，引得全城瞩目；两天之后，孙河地块就以64.83亿的总价、53830元/平米的楼面价，成为业界新的关注焦点；而在9月8日、9月9日两天，东坝地块和孙河乡西甸村地块再次引发激烈的抢地大战。

　　“面粉”价格剧烈上涨之后，影响最直接的自然还是“面包”。以丰台区成交的多个热门地块为例，最高6万左右/平米的楼面价或将带动区域楼市步入10万+时代。“石榴庄地块成交的信息公布后，售楼处咨询电话就没断过。”燕西华府置业顾问称，项目单价3万左右，相比新成交的热门地块和周边其他在售项目，价格优势明显。随着成交地块逐渐进入开发阶段、售卖阶段，区域房价势必面临新一轮的上涨。

　　趋势二：库存减少

　　限购政策实施以来，高库存一直是全国房地产市场普遍面临的问题。随着近年来部分城市政策松动以及利好政策的陆续出台，楼市成交呈现回暖迹象，库存数量连月来持续减少。截至2015年8月底，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为25729万平米，环比减少0.8%，同比减少1.4%。库存规模已连续6个月出现环比下跌。更为明显的是，在库存同比增幅保持连续54个月正增长态势的情况下，8月首次出现负增长。

　　具体到北京而言，库存压力也在稳步释放。来自北京天朗房网的数据显示，截至8月31日，北京新房库存维持在71390套，相比去年高峰期的8.9万套大幅下降。“北京楼市库存曾经连续十几个月超过8万套，此次回落至接近7万套，以目前的销售速度存量消化不足12个月，7万套意味着楼市需求趋于活跃。”业内分析，从另一个角度来说，也意味着购房选择范围的缩小。

　　（项目实景图）

　　“购房时机是相对的，在我看来，只要选到合适的房源，就是最佳的购买时机。”燕西华府意向购房者刘先生称，他已经选好燕西华府一套250平米的叠拼下产品，售价840万左右。据悉，燕西华府叠拼新品首批仅推出60套房源，由于排号客户较多，开发商从客户角度考虑，为了在让大家买到心仪房子的同时兼顾公平公正原则，决定开盘后将按照排号先后顺序选购。同时，为了给购房者提供更大优惠，开发商进行排号升级，升级后购房可多享受一个点的优惠。升级活动推出短短一周，已有数十组客户升级成功。

　　事实上，促成燕西华府未开先热的原因，最关键的是其在产品设计和品质打造上的精雕细琢。6.3米的客厅挑空、8.1米的超大面宽、4.95米的地下室层高等细节设计，在同类高端产品中均不多见。在卧室、厨房、老人房，甚至是露台、阳台、地下室等空间设计上，开发商均追求人性化和合理性，最大程度上契合业主的生活诉求。此外，叠拼新品还有共计130平米的可拓展空间，总价值高达400万。等到项目开盘，购房者最多可享受最高50万的优惠。

　　（下叠样板间：地下挑空客厅实景图）

　　趋势三：房价上涨

　　每个购房者都对房价抱有幻想，希望房价不要过快上涨，能买到符合心理价位的好房子。唯一不同的是，有的购房者只要房价达到心理承受阶段，便果断出手。而有的购房者一味坐等降价。然而，房价走势显然并不能如后者所愿。

　　1月至8月，北京新房房价依次是32412元/平、32260元/平、32224元/平、32343元/平、32401元/平、32719元/平、33205元/平、33784元/平。从以上数据不难看出，虽然前四个月房价存在三次环比下降，但从5月份开始进入稳步上涨通道。

　　计算得知，5月至8月，房价环比涨幅分别为0.17%、0.98%、1.48%、1.74%。业内分析，涨幅的持续上涨，在很大程度上为房价继续上行提供佐证。

　　更为值得一提的是，九月首周（8月31日至9月6日），北京商品住宅成交均价涨至35574元/平。而这是北京房价首次突破3.5万元的大关。专家分析，从房价而言，金九开局良好，未来一段时间或将继续保持上涨态势。

　　在此背景下，部分价格处于洼地阶段的项目再成购房者争抢的香饽饽。燕西华府即将入市的叠拼新品面积为180至250平，本月专享优惠，售价560万到840万，单价甚至低于8月北京房价总体水平。“纵观燕西华府所在丰台区域在售项目中，龙湖西宸原著单价早已超过10万。另外，区域内几个地王地块也有望把丰台售价拉入10万+。综合来看，单价3万出头的高端产品相当难得，而且以后很难再有。”业内称。

　　趋势四：政策频出

　　从政策层面而言，回顾年初至今的政策动态，堪称限购以来最大幅度、最宽松的政策环境。据粗略计算，1月至今，陆续出台有近20条全国性政策。1月至今，降准3次、降息4次，其中8月25日降息后，房贷基准利率下调至历史最低值5.15%。而这也意味着，购房者的买房成本相比以往有较大降低。

　　对房地产市场影响较大的政策还有二套房首付比例下调至四成、二手房营业税征收年限下调至两年。公积金贷款政策也同步有所放松，8月31日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行发布通知称，在首套房贷款付清的前提下，公积金贷款购买二套房最低首付比降至20%。

　　“如此频繁、大力度的政策在过去的20多年从没出现过，更关键的是，基本每条政策都非常具有针对性和现实作用。”多位业界资深人士表示，经历过前8个月的政策累积，市场效应有望在下半年得以释放，眼下是比较合适的购房时机。

　　也有专家分析称，一般而言，楼市政策属于阶段性调整，持续周期并无法预估。目前无论在房贷利率还是首付比例，政策都在打开绿灯，购房者应该抓住这一购房窗口期。“因为谁也无法预料政策哪天会再调整，也许哪天利息又大幅上调了。”该专家补充道。