土地市场升温 房企紧盯一二线城市“波段建仓”

　　房企“波段建仓”

　　随着房地产市场的升温，房企拿地情绪升高。数据显示，截至9月23日，一线城市月内土地成交额高达531亿元，创年内最高。由于一二线城市去库存相对较快，三四线城市库存仍然高企，因而房企紧盯一二线城市，以补充去库存带来的缺货。同时，土地价格并没有下降，这将传导房价继续上涨。另一方面，股市及银行信贷等融资通道受阻以及债券市场的繁荣，房企纷纷选择发行债券融资，今年上市房企境内发债已超2500亿元，而随着国内利率下行，房企也逐渐抛弃境外发债选择境内，今年前8个月，境外发债同比下降50%。业内人士分析，房企发债除了资金需求外，置换以往高利率负债也是重要因素。

　　导读

　　京投银泰(行情咨询)高一轩说，宏观上还是大家发现稳增长的动力主要还是要通过固定资产投资拉动，而房地产是主力。不过，缺货仍然是房企拿地的主要动机。尤其对于职业经理人主导的公司，不拿地影响团队的稳定性。

　　在市场升温下，房企开始积极进入土地市场，尤其是一线城市。

　　中原地产研究部统计数据显示：截至9月23日，一线城市合计月内土地成交额高达531.37亿，创造了年内最高纪录，环比8月全月涨幅高达160%。成交总额高涨背后，地王也在频现。深圳的总价地王尽管以底价成交，但9月土地平均溢价率仍然达到了27.8%。

　　“以前的房地产窗口期，一般是指土地市场止跌企稳到上升反弹这个时间段。但现在已经很少有不需要争抢的土地。拿地，其实就是与对手斗狠，最狠才能拿到地，这是游戏规则。”中铁建负责拿地人士魏明（化名）对记者说。

　　地市升温

　　土地市场也随着房地产市场传统销售旺季“金九银十”到来急速升温。

　　中原地产监测数据显示，截至9月21日，20大标杆房企在9月拿地总额创最近8个月最高纪录，高达328.34亿，包括保利、首开、龙湖、万科、方兴、世茂、万达等企业也纷纷进入土地市场。

　　房企拿地热度曲线基本与房地产交易市场表现一致。中原地产研究部统计数据显示：2015年土地市场在1月份后陷入了低迷，标杆房企拿地总额连续4个月都在200亿以内。但随着房地产市场的好转，整体看从6月开始，房企拿地数量开始明显增加，6月单月20大标杆房企拿地金额接近300亿，7月再次突破200亿。8月份延续了这一变化趋势。9月达到高峰。

　　分析人士表示，今年土地市场总体上是弱于去年水平的，这和房企的重心落在去库存方面是有关系的。尤其是三四线城市，部分土地出让的流拍现象比较严重，这使得此类城市的土地交易比较低迷。随着一二线城市库存不足的风险增加，房企拿地的热情也随之上升，积极补仓成为主要策略。

　　不过，回暖并不表现在所有城市中，土地市场城市间分化也成为较为明显的特征。中原地产分析师张大伟称，房地产市场已经出现了明显的四不均：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨跌幅不均衡。从全国房地产市场看，很多城市的库存积压已经非常严重，局部三四线市场即使在救市的情况下，依然酝酿崩盘风险。分城市来看，一线城市最被标杆房企看好。特别是降息后，一二线城市，楼市资金面将明显好转。三四线因为库存绝对值过高，即使信贷刺激，出现全面回暖的可能性也不大。

　　首创证券土地市场周报数据显示，截至9月20日当周一线城市成交金额高达110.55亿元，同比大幅增长212.93%，高于年初至今成交均值69.70亿元和去年均值98.82亿元，溢价率同比增长327.87%至24.56%。虽然总体成交规模和溢价率环比有所下降，但是北京地区近期高价地块频出，引爆一线土地市场行情。二线城市成交大幅反弹，共计成交251.29亿元，环比增长 499.96%，溢价率环比上升68.41%至46.75%。三线城市合计成交53.08亿元，环比增长37.39%，当周溢价率降至-1.28%。

　　斗狠游戏

　　在房企对于拿地前所未有形成共识时，地王便是不可避免的特征表现。

　　9月23日，上海嘉定新城一宗纯宅地以暗标的形式出让，共吸引了16位竞买人参与竞标。最终，金地以20.1336亿元一锤定音，溢价率96.93%，楼板价18680元/平方米，而扣除保障房后的楼板价接近20000元/平方米。该地价刷新区域纪录，并且也成为上海首宗以“暗标”形式诞生的总价地王。

　　9月24日下午，深圳龙华一宗商业用地成功出让。由于仅有一家申请人，该地块被业界认为有望成为深圳新“地王”的商务用地，最终被龙光地产以底价轻松取得，总价112.5亿元，楼面价1.95万元/