京沪齐控新增供给 土地市场迎洗牌

　　尽管北京并未全面叫停市区商业用地审批，但总体来说，收紧主城区新增土地供给的思路已非常明确；而上海未来土地利用原则是“五量调控”，即总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高

　　一线城市土地市场正面临新一轮洗牌。近日，上海、北京两个最主要的一线城市，不约而同地开始对土地市场进行“自上而下”的梳理，引发房地产业内乃至资本市场的高度关注。

　　北京：

　　收紧主城区新增土地供给

　　昨日有消息称，为配合北京市人口规模控制和产业结构调整，未来北京五环内将不再审批新增商业建设用地。同时，北京将对租房市场进行清理；提高水、电、交通等公共事业商品和服务的价格；并将低端产业引导至主城区之外。

　　该消息引发资本市场强烈反应，在北京拥有商业用地储备较多的地产商京投银泰(行情咨询)、华远地产(行情咨询)开盘不久便封上涨停。随后，北京市国土局规划处回应，目前该局没有出台相关文件，也没有收到相关信息。

　　不过，记者从北京一些开发商处获悉，土地政策作为北京整体产业结构调整的一环，确实正在酝酿系统性调整；但五环内叫停全部新增商业用地的供给，则系误读。比较确切的说法是，低端批发市场一类的商业用地项目，将不再新批。另外，五环内办公类用地，也将受到严格限制。而中高端商业物业，作为社区开发的配套项目，在五环内仍可能有新增用地出现。

　　尽管北京没有全面叫停市区商业用地，但总体来说，其收紧主城区新增土地供给的思路已非常明确。

　　今年全国两会期间，北京即传出消息，将严格控制人口增速，严控低端产业无序发展，研究与人口调控相适应的公共能源及服务分配机制。而上述官方表态，与土地政策调整的思路，方向一致。

　　北京一家房企的高管告诉记者，通过将北京市动物园批发市场等几个大型批发市场迁出北京，输导出去的低端产业经营和消费人口将达数十万。未来北京五环内将不再审批类似低端商业项目。

　　上海：

　　创新体制盘活存量土地

　　与此同时，上海也在进行相应的政策调整。5月6日，上海市第六次规划土地工作会议举行，上海市委书记韩正对编制好上海新一轮城市总体规划提出了要求，其中很重要的一点就是对上海未来土地资源规划与管理方面的策略制定。据了解，上海未来土地利用原则是“五量调控”，即总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高。

　　具体来说，到2020年，上海规划建设用地规模3226平方公里，这一目标将被作为“终极规模”予以锁定。另外，全市新增建设用地年度计划在2013年的基础上逐年递减，加大新增建设用地计划与集中建设区外减量化规模的关联力度，确保总量锁定目标的实现。同时，通过存量低效建设用地盘活和城市更新，优化城乡建设用地布局和结构；适度降低工业用地比重。

　　中房信集团总裁丁祖昱介绍，该政策对2至3年后上海整体土地市场有至关重要的意义。他建议开发企业更应该关注一线城市的存量土地、工业用地，关注旧城改造和城中村改造。

　　根据记者统计，今年以来，上海连续发布多个与盘活存量土地和工业用地有关的政策文件，其背景是中央提出的大型城市土地集约利用的总体思路。今年初，国土资源部有关领导表态，东部三大城市群（即京津冀、长三角、珠三角城市群）发展要以盘活土地存量为主，今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应。

　　而上海市政府也坦言，“上海建设用地规模接近极限，土地供需矛盾突出，并存在建设用地布局分散、结构不合理、用地效率不高等问题。”在此背景下，上海对土地政策进行调整显得水到渠成。

　　对于房地产市场来说，一线城市商业类、办公类新增建设用地减少是必然趋势，存量土地尤其是工业用地市场，则将迎来一系列体制创新，比如工业用地补缴土地出让金后转性为商业用地；工业用地、集体土地原使用权人和产权人参与土地及项目经营；市场化主体将更多地与存量土地公用权人合作；以及土地使用年限缩短等。

　　多位房地产业内人士表示，京沪等一线城市土地政策的调整，将对房地产市场带来较为深远的影响，对此应保持密切关注。

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