徐泾地铁停车场上盖项目 万科22亿竞得50%股价

　　资料显示，青浦区徐泾镇徐盈路西侧地块在2014年12月推出，土地总面积32.62万平方米，出让面积26.01万平方米，土地用途为商业用地、办公楼、街巷、教育用地、公共基础设施用地、居住用地，容积率在0.8－2.3之间，地上建筑面积约为53.88万平方米，另有5万平方米的地下建筑面积，其中，住宅部分建筑面积25.23万平方米，商业部分为10.06万平方米，办公部分为8.69万平方米，另有停车库、修车库、社区配套、幼儿园、公厕、环卫、通讯、邮政等其他配套设施面积，地块起始总价为21.9671亿元。

　　作为一幅招挂复合地块，徐盈路西侧地块采用有竞价招标方式出让，开标前，坊间有传闻称，徐盈路西侧地块已经花落华润置地，后者将在地块内开发旗下一著名的城市综合体品牌。然而，根据青浦区规土局公布的国有建设用地使用权招标出让中标候选人公示，上海申通地铁(行情咨询)资产经营管理有限公司和上海轨道交通上盖物业股权投资基金合伙企业（有限合伙）组成的联合体成为徐盈路西侧地块的第一顺位中标候选人，最高有效报价21.9787亿元；北京华润曙光房地产开发有限公司和上海青浦发展（集团）有限公司的组合略逊一筹，为第二顺位中标候选人，最高有效报价21.9671亿元。

　　最终，上海申通地铁资产经营管理有限公司和上海轨道交通上盖物业股权投资基金合伙企业（有限合伙）的联合体在今年2月摘得地块，成交总价为21.9787亿元，若是仅仅按照规划的地上住宅、商业、办公面积43.98万平方米估算，成交楼板价约为4997元／平方米；若是按照53.88万平方米的地上总面积估算，折合楼板价仅为4079元／平方米。

　　没有想到的是，到今年8月，仅仅相隔不过半年的时间，这一地块项目的50%股权就在产交所挂牌转让，并在9月25日，被万科以22.011亿元的总价拿下，按照43.98万平方米的商住办面积粗略估算，这一徐盈路地块的楼板价已经直接翻了一番，达到10010元／平方米。

　　昨天，庄巍告诉记者说，万科是通过公共平台拿下这一项目50%股权的，将来，双方将各自发挥自身的长处，一起来开发这个项目。不过，他也透露说，整个项目还是会交由万科来操盘，而申通将来所获得的收益则将全部用于轨道交通的亏损。

　　与此同时，庄巍还表示，在吴中路停车场地块、徐盈路地块之后，如有合适的地块，申通资产还是会参与开发的。

　　项目由“落地和架空”建筑组成

　　值得一提的是，记者获悉，徐盈路西侧地块实际上是一个地铁停车场上盖项目，17号线徐盈路站将与地块接壤，未来整个项目将由“落地”和“架空”两部分建筑组成。其中，商住办用地将全部架空，架空部分将实行轨交停车场上盖开发，通过在地铁车辆停车场上加盖的方式来“制造”建设用地。

　　资料显示，轨交车辆基地是保证地铁正常运营的后勤基地，它包括停车、日常检修、综合维修、试车等综合功能，一般占地面积较大，平均在30公顷左右，且仅仅使用地面上单层空间，土地利用效率低。而轨交基地上盖综合开发是在不影响地铁基地使用功能及安全的前提下，在停车场建筑上加盖平台，形成平台上下立体复合结构，再结合落地部分，开发为集住宅、商业、办公、公建等功能为一体的大型城市综合体。基地综合开发能够提升土地利用效率，改善车场周边环境，是交通引导发展的现代城市发展方式之一。

　　近两年来，徐泾板块借助大虹桥概念的辐射，区域内房价上升迅速，向来在青浦区首屈一指，别墅动辄以千万计算，当前热销的仁恒西郊花园的均价已经达到40000元／平方米。而诸光路、徐南路口的英庭名墅的主力房型是200多平方米的独栋别墅，对外报价基本在1800万－2000万元，粗略估算，每平方米均价超过了6万元。

　　今年6月，葛洲坝(行情咨询)以11.04亿元拿下青浦徐泾的一幅纯宅地，溢价接近100%，成交楼板价更是高达27309元／平方米，一举创下了区域内的单价地王。

　　相比之下，万科以万元左右的楼板价获得了徐盈路地块项目的半数股权，即便地铁停车场上盖项目开发较为复杂，但根据申通地铁的投标方案，项目将打造以轨道交通为导向的综合社区中心，集购物、餐饮、娱乐、游玩、居住、商务为一体，再加上万科的品牌以及地铁上盖的优势，将来的盈利空间应该还是相当可观的。

　　事实上，此前，申通地铁的吴中路停车场上盖地块项目，同样是将半数股权转让给华润，当前正在打造著名的综合体项目万象城；如今，在徐泾停车场上盖项目中，申通又引入了万科，双方将各自发挥在轨道交通领域和房地产开发领域的长处。据记者了解，申通在上海全市范围内还有不少的地铁停车场地块，如今，有了吴中路停车场和徐泾停车场地块这两个成功的“样板”，今后，更多的地铁停车场地块项目可能会在上海土地市场上出现。

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