外滩SOHO终亮相 潘石屹称转型成功

　　9月21日，soho中国酝酿已久的外滩soho最终亮相。在外滩这样的“黄金地段”，soho中国用近一万平方米的面积打造了2400个创业工位，并表示未来将采用无底价竞拍的方式出租。

　　soho中国董事长潘石屹告诉记者：“2015年年末之前，soho中国计划将soho3q中心的数量增加至11个，届时座位数量将达到约11000个。此外，我们也计划在未来数年将soho 3q业务向北京和上海以外的区域拓展，并且坚持把定价权交给市场。我们相信，soho 3q将成为公司主要的增长驱动力之一。”

　　中房报：你对于现在中国商业地产的发展前景有何预判？又将如何应对？

　　潘石屹：我们一般说的商业地产包括两部分，一是商业零售的房地产，二是办公楼。我认为目前这两块都不是特别乐观。

　　从商业零售租赁的状况来看，每平方米的回报率都不是特别理想，这个苗头差不多在四五年前就表现出来了。以我们北京光华路soho 2为例，原先下面有3万平方米的商业，当我们认识到这个市场趋势后，全部改成soho 3q。因为现在传统商业受电商的影响还是非常大的，与其空着亏损，不如变一种形式经营让它发挥价值。

　　从办公楼的情况来看，北京和上海出租的情况还是不错的，相比而言，北京租得更好。望京soho最早的租金是1平方米5块钱，我们最后租出去的一单已经上升到了每平方米12.65元。

　　中房报：你曾表示soho 3q取得了初步的成功，但还是不赚钱，如何看待这种矛盾？

　　潘石屹：我们最早是在北京的望京开了一个3q，在上海的新天地旁边的复兴路开了一个3q，都是600多个座位。发现北京接受得非常快，所以我们把望京soho第一期的3q做完之后，紧接着就做第二期。上海的市场反应比较慢一点，但市场潜在的需求量还是非常大的，所以我们就在几百个座位实验成功之后，开始在上海也大规模地建3q。到现在为止，东海广场的3q刚刚交付使用，情况非常好，其中一个最大的租户是uber，他们把所有的办公都搬到了东海广场。到今年11月底我们soho中国能够建成的3q将会达到11000个座位。

　　中房报：不同城市与区域之间3q产品定位有何不同？3q的定价策略是怎样的？

　　潘石屹：北京和上海的定位明显不同，北京基本上是互联网企业，而上海是时尚、创新、服装等企业，做果汁、做裤衩的，什么都有。我们之所以敢拿这么大的面积大规模地做3q，就是因为其潜在客户不限于互联网创业企业，soho 3q 的灵活性能够满足市场的各种需求。

　　至于价格，我们随行就市，国庆节后，大量的定价就不由我们来定了，都是无底价的拍卖，今天退出来的房子明天就放到互联网上去，谁出的价格高就给谁，没人出价，这一个月两个月这个房子拿1块钱就可以租走。我们希望通过价格竞拍，真正把客户订房子的效率提起来，把单位的效率提起来。等我们这个系统全面成熟了以后，soho 3q的租金水平就将由市场决定，我希望它的出租率永远保持100%。

　　中房报：业界有很多声音质疑soho中国的转型，你觉得到现在为止转型算成功吗？

　　潘石屹：soho中国在香港宣布完转型之后，当时的股票价格就跌了8%，资本市场和投资者都非常担心，认为我们没有大量的现金回笼，认为我们没有足够的资金去支撑在北京和上海最繁华地段持有的170万平方米的办公物业。

　　但事实上，在宣布转型之前的两个月时间我们每天都在算账。根据当时我们的预计，如果到了2015年这个最低的点，只要我们的现金流不断，那soho中国的转型就算成功了。soho中国上个月公布了半年报，我们的净负债率只有25%，是所有上市房地产公司里面负债率第二低。要持有170万平方米上海和北京最繁华地段的物业，我们净负债率才只有25%，而现在我们的账面上还有接近100亿元的现金，从这两个财务数字来说，我认为soho中国的转型是成功了。

　　回过头来看，我们非常庆幸的是三年前我们做了转型的决定，选择持有物业而不是销售。举一个简单的例子，如果把外滩出售出去我相信一定会卖得很好，但是赚的钱里有将近50%要用来交税，而最后赚到钱我们却再也买不到像外滩soho这样优质的地块。所以从我们持有的这些物业来看，soho中国的转型也是成功的。

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