沪上房租大幅上涨 租金大涨事出有因

　　在房价上涨的带动、市场供应减少而需求持续增加等多重因素的共同作用下，上海房屋租金水平一涨再涨。不过连续上涨的态势，随着租赁淡季的到来或难以为继，所以建议租房族趁此机会尽快换租。

　　沪上房租大幅上涨

　　上海的租房族近期遭遇了租金上涨季，租金上涨时间长不说，涨幅也超过了以往任何一年。

　　最近准备换租的刘先生彻底放弃了该想法，他准备跟房东好好谈谈，争取以一个比较实惠的价格再续租一年。因为小孩在浦东上学，刘先生将自家闸北区的住房租了出去，在女儿学校附近租房住。早在上个月，房东就通知他，如果续租的话，房租将要上涨1200块。刘先生去年是以6000元/月租下的这套两房，如答应房东的要求，房租支出将提高两成，这远远超出了他的心理预期。于是在协商无果之后，刘先生考虑换租。但让刘先生没想到的是，周边所有公寓租金价格都出现了大幅上涨情形。

　　其实，所有上海租房族都经历着跟刘先生一样的遭遇，即不得不接受住房租金大幅上涨的现实。有数据显示，今年以来，全上海市房租价格有一定的上涨，中环区域的租金普遍上涨25%左右，最高涨幅接近30%。更有甚者，个别区域因为环外区域租金水平上涨幅度较大，抹平了与环内的差距。

　　记者从部分中介门店了解到，区域内部分小区租金水平出现大幅上涨情形。如大华板块一套建成时间不超过10年的两房，在去年9月份报价为5000元/月，而今年9月份则涨到了6000元/月。此外，一些较为紧俏的小面积公寓，涨幅更是惊人，如同在大华板块内的大华三村一套46平方米的一室房源，去年同期月租报价为2400元，目前已涨到3500元，涨幅高达45%，已经达到令人咋舌的地步。同在中环线附近的徐汇田林板块，住宅租金涨幅同样不小。如田林新村内40～50平方米的房源，月租已从去年同时期的4000元，上涨至目前5000元的水平，涨幅在25%左右。

　　中环线以内板块租金水平同样也出现了明显上涨，有部分住宅租金在近期出现了“三级跳”。如距离徐家汇(行情咨询)不远的爱建园，一套面积约120平方米的小三房，房东8月初报价为8000元/月，受租金整体上涨影响，9月初便加价到9000元/月，9月底更是直接要价1万元/月。

　　记者了解到，自今年年初以来，租金水平一直处于上涨态势，尤其是在近段时间出现了加速迹象。记者从上海房屋租赁指数办公室了解到，在今年前8个月，指数水平一直维持上升态势，从1月份的1673点上涨到8月份的1756点，上涨了83点。

　　通过进一步观察发现，上海住宅租金从今年6月份开始，出现了加速上涨态势。在前5个月，租金指数每月增加额维持在个位数水平，如在需求最为旺盛的4月份，租金指数上涨仅9个点。但从5月份开始，租金水平上涨速度开始加速，最近几个月指数上涨均维持在两位数水平，如6、7月份超过20点。

　　租金大涨事出有因

　　在房价上涨、市场供应减少而市场需求持续增加等多重因素的共同作用下，沪上住宅租金水平出现上涨局面。

　　专家指出，房价与租金之间会产生联动效应。另有业内表示，目前市中心区域一套公寓租金回报率仅1.5%～2%之间，已经处于低估态势。而在目前改善型购房政策放宽的情况下，部分投资性购房需求继续释放，进而间接地带动了房价的上涨。比如说闸北大宁商圈的部分高端物业价格上涨后，部分二手房的租金迅速调整，以实现同步涨价的做法。

　　而另一方面，二手房成交量的放大，在一定程度上使得租赁市场供应减少。据上海房产交易中心官网“网上房地产”网站公布的数据显示，截止到2015年8月末，上海二手房成交量达到23.8万套，远超去年19.6万套的成交量。而市场成交的活跃，也使得二手房挂牌增加。数据表明，在今年3月中旬，二手房挂牌量一度只有7.4万套左右，而到了8月末，则增加到了10.5万套的水平。有分析表示，二手房市场与租赁市场存在“跷跷板”关系，二手房成交火爆导致成交、挂牌量增加，必然会造成租赁市场供应相应减少，造成“僧多粥少”局面，其结果就是推高租金价格。

　　政策环境及市场趋势的变化，也不利于租赁市场供应。由于近年来房价调整，特别是理财产品和海外资产等其他投资渠道的兴起，支撑投资性需求的诸多因素也正在消退。而加上上海一直采取限购措施，近3年时间里房产投资比例降到历史最低水平，有研究机构跟踪监测结果显示不足5%。这样的变化，房产投资意愿的大幅下降，使得租赁市场新增供应有限，也会在某种程度上影响房屋租赁市场的供应节奏。

　　此外，上海属于人口导入型城市，城市人口一直呈现增长态势，导致市场需求一直较为旺盛。据上海70万人左右样本规模的抽样调查结果显示，2014年末上海市常住人口约2425万人，较2013年末的2415万人，增加了10万人。而相较2010年末的2302万人口规模来说，增加了123万人，相当于一个西部中等城市的人口规模。对此专家指出，如此巨大人口数量的流动，导致市场需求一直高居不下。

　　未来走势即将分化

　　租赁市场即将迎来年内淡季，现阶段房租强劲的上涨态势会否保持下去？

　　对于接下来的租金走势，业内人士表示会出现分化，市场整体很难再延续快速上涨态势，但部分热点区域仍旧表现抢眼。陆骑麟表示，到了金九银十，租金一般不会继续上涨了，但是目前在市场整体看好的情况下，房东随时都可能调整价格。高端涉外及cbd区、中端近郊次新房区、低端市区与近郊区，租金在需求推动下，维持较大的涨幅。而其余板块，由于需求不足，租金自然平稳下落。面对即将到来的租赁淡季，如若二手房买卖市场趋于活跃，或对租赁市场挂牌量造成影响。因此，局部板块供应紧张、租金走势整体分化的现象还将延续。

　　而从长期来看，租金上涨的态势将继续延续，尤其在2016年依然会保持一个较好的上升态势。严跃进分析指出，一方面是房地产市场价格上涨的幅度依然较大，租金和其走势基本同步。另一方面是租赁需求的区位分布、租金承受力等总体上没有改变，所以会支撑租金的继续上涨。

　　鉴于此，专家建议有换租打算的租房族，可考虑在淡季期间寻找合适的物业完成换租。通常情况下，元旦之后、农历春节之前，整个租赁市场需求会出现“断层”，需求出现萎缩，从而使得租金水平难以大幅上涨，所以专家建议在此期间完成换租，可适当降低成本。

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