房企忙转型：新房价格超刚需承载力 40%卖不动

　　坊间曾有一条段子这样说道，如果你跟一个周围的人想成为朋友，你就问一句你觉得现在的房价怎么样，这样马上就可以和周围的人聊成一片。可见彼时房地产行业的火爆。

　　而这种状况正在随着行业供应过剩、行业增速放缓改变。后房产时代，房产企业业绩普遍走低，转型已势不可挡。在这种大环境下，房地产应该如何突围？在未来的财富资产配置中，对房地产投资是否还是安全的选择，需要做哪些调整？一直备受业内关注。

　　房企转型才是王道？

　　2015年的上半年，尽管房地产利好频出，但楼市整体仍显低迷。行业现状是，从2014年初起连续5个季度住宅成交面积出现同比下降，除个别以外，房产企业业绩普遍走低。房价已从单边快速上涨转为上下区间波动，房地产行业总体销售收入增速开始放缓，利润率下滑，导致的房企资金短缺等问题也越来越突出。

　　“中国房地产行业告别飞速发展时代，人均超过1.1间房，那么这个城市的需求就是饱和了，目前，房价有能力推升的城市只有10个左右，房地产转型已势不可挡。”近日，诺远资产主办的中国资产管理行业高峰论坛上，万科企业集团前高级副总裁毛大庆道出了目前房企突围不得不面临的事实，随着互联网时代到来，没有互联网思维做不好房地产。房企多元化，新品类经营才是王道。

　　而在汉富城开执行董事&汉富控股副总裁杨彬看来，房地产市场要突围，必须摆脱传统开发模式，实现滚动开发，通过募集基金投资产业地产，产业地产再进行招商运营，引进发展中的中小型企业。

　　对于目前新房入市的价格，毛大庆认为已经是远远超出了住房刚需的承载能力。“这些刚需又需要房子，实际上又买不起一所房子，这个怎么办？刺激了很多新的、持有性和经营性的房地产品类，比如青年公寓等等，包括把存量资产进行改造，进行经营性的公寓出租，填补这些城市的住房需求。”对于后房产时代房企转型实例，毛大庆这样举例。

　　有意思的行业现象是，多位行业大佬认为，中国未来会面临一个相当长的房地产分化期和消化期。不过，他们同样认为，大众创业、万众创新的推动下，国内部分城市出现了房产新需求。

　　上海联创国际设计集团董事长薄曦就指出，中国房地产市场在增量向下走的情况下，仍然存在大量的增量房。“现在房地产的销售量是40%卖不出去，还存在大量的增量房，在可见的未来，增量房产在不断地利用和改造，并面临横向和纵向两个方面的变革，还有很长的路要走。”他认为，中国将会出现增量房地产不断进行利用改造，无论从开发商，到投资人，未来可关注存量房产的更新换代。

　　“房地产转型了，互联网时代转型了，90后成为客户了，我觉得这个是中国房地产行业一次重要进步的推动力的开始，这是很好的一个事情，但是今天如果是不懂得客户变了，不懂得他们是在互联网长大的人的需求的话，我想房子盖好了仍然没有人要。”毛大庆补充道，后房产时代的房企，要去懂得新的客户是什么，他们要什么，他们要什么样的办公环境，什么样的居住和商业环境。“我想通过这个理解和懂得，慢慢中国房地产会摸索新的方向出来，这不动产会抬升，这个可能是一个很有意思的未来方向。”

　　地产仍是安全的投资选择？

　　在房产企业正胶着转型之下，房地产投资的魅力对于国人似乎正在下降。不过，未来在中国做房地产投资，从安全的角度来看，房地产还是安全的选择，但要把握住安全的底线在哪里。

　　“北上广深，流入人口比较多，另外还有一些创业企业密集的城市，都是值得投资的方向。”他指出，未来中国的房地产或也会进入一种常态，呈现区域化的特点。对于投资选择，他举例称：“要么是像上海，一方面流入的人口比较多。另一方面是金融的人才聚集，有点像华尔街像纽约。这是房子的中心地段，房子的刚需还是存在。第二类可能是比较靠近一些创业的集聚的地区，至少是阿里起来之后，杭州的房价涨得很高。”

　　值得一提的是，由于近两年国内的房地产市场反复，股市起伏震荡，国内部分投资者关注点放到了海外房地产投资市场。中国房地产经理人联盟首任主席&中投汉富共赢基金创始合伙人陈梁在论坛上称，有数据显示，现在的海外投资方兴未艾，去年美国整个的房地产市场，中国的买家占了三成有余。

　　对于热衷海外房地产投资的人群，安永合伙人殷国伟则给出了建议，他认为，人民币（6.3458，0.0008， 0.01%）汇率波动加剧，未来房地产走势如何，难下定论，也借着这个可能性，投资人人民币变成是本金，在国外的市场上，或可得到一定汇率的回报；其次，国外投资是一个很复杂的市场，门槛很高，不能与国内的房价做横向对比，目前也暂时不会对国内房产市场投资产生威胁；最后，他认为，投资人在海外投资的目的是复杂的，海外置业之前要对自己的投资目的有清楚的定位，要降低风险，需把资金交给专业机构来打理。

　　对于目前的海外房地产市场，美国铁狮门高级副总季泰力则称，目前海外房地产投资有很大的机会，回报可能给投资人有一个新的投资的方向。“2014年大家到海外购买资产，现在是在海外，特别是在美国，整个的基本面都比较（国内）强一些。”他这样称。