一线城市楼市火热 土地市场升温

　　降息、降准、下调二套首付比例……今年以来房地产市场利好政策可谓一拨接一拨，市场热情回升。而在政策推动下，一线城市的火热行情显得更为突出，在刚刚过去的国庆长假，一线城市的房地产市场表现良好，成交量同比皆出现上涨。

　　统计数据显示，今年的“十一”小长假期间，北京（楼盘）共成交商品住宅（不含保障房与自住房）342套，成交面积3.43万平方米，环比9月最后一周分别出现78%、82%的大幅下滑，不过相比去年“十一”同期，成交量却有小幅上升。另有数据显示，“十一”前六天，深圳（楼盘）住宅成交套数168套，成交面积1.51万平方米，同比增长61.6%；广州（楼盘）成交套数574套，成交面积6.16万平方米，同比增长24.1%；而上海（楼盘）新房市场成交量为近五年同期最高。

　　中原地产研究部统计数据也显示，9月，一线城市合计月内土地成交额达到了588.78亿元，创今年以来的最高纪录，环比8月全月涨幅高达188%。当月，一线城市土地平均溢价率达到了29.44%，也创造了年内最高。整个9月一线城市土地市场持续火爆。其中，广州有两宗地块溢价率达到45%，楼面价达到两万元左右；上海有三宗住宅用地争夺激烈，溢价率在82%至97%之间；深圳市以112.5亿元底价成功出让龙华新区一宗商办用地，并刷新今年以来全国土地总价纪录。

　　中国指数研究院的最新数据显示，截至9月底，今年前三季度京、沪等地土地出让金均突破千亿元，前三季度标杆房企拿地重心也偏向一二线城市。在土地成交总价榜单中，广州市有四宗土地成交价达到80亿元以上。

　　国庆节前后，北京、上海等城市亦接连拍出高价地块。国庆节前夕，北京土地市场上，朝阳、丰台等先后出现“区域地王”，几宗地块的楼面价连续突破5万元大关。上海、广州、深圳也陆续有高价地块成交。10月9日，广州白云区三宗住宅用地正式出让，总占地面积67715平方米，总起拍价为22亿，最终成交的楼面价均超过1万元/平方米。

　　市场分析认为，在一线城市带动下，十月整体土地市场上升可期。

　　值得一提的是，目前北京土地市场的成交价格位居全国之首。数据显示，前三季度北京土地市场共成交25宗商品房住宅用地，土地出让金合计1065.29亿元，住宅楼面价上涨幅度为11%。

　　而在量价同增的利好下，一线城市一些楼盘出现捂盘惜售的情况。在今年频出区域地王的北京朝阳区孙河地块和东坝地块，“首开琅樾”“利锦府”等热门项目均以一座楼为单位分期开盘。在朝阳区临近望京的一个现房项目，新开盘的一栋楼只卖两个单元。据了解，该项目加推的房源较年初开盘均价涨幅超过10%。

　　业内人士认为，近期北京等一线城市土地市场持续升温，既有楼市销售回暖的原因，也是房企战略布局的需要，土地仍是房企运营的最核心资源之一。他认为，当前我国房地产市场严重分化，土地市场也相应分化。实力房企越来越倾向于布局北京、上海、广州等一线城市，而三四线城市的土地市场则无人问津。

　　市场分析认为，住宅市场销售回暖已成定局，土地市场也因此延续9月份以来的火爆行情。房地产企业拿地更为积极，特别是针对一二线城市的土地资源，竞争将更为激烈。

　　与房企在一线城市的底气十足相比，三四线城市的房地产市场却不容乐观。市场分析人士认为，对三四线城市而言，新近出台的利好政策落地较慢，刺激需求有限。再加上这些城市前两年需求过度释放后，库存高企，故而成交量上涨动力不足。

　　业内普遍认为，三季度以来房地产利好政策层出不穷，楼市“微刺激”不断，预计10月市场在政策面上将仍以宽松为主。四季度，随着中央和地方层面救市政策逐渐到位，新政策出台的力度和频率预计会有所减弱，未来房地产市场的政策措施将以既有政策细化和深化为主。

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