中国楼市回暖中暗藏危机？专家称可能性不大

　　尽管销售活跃带来的楼市回暖还在持续，但有人士指出，复苏中的中国楼市事实上危机四伏。

　　本轮楼市繁荣的背后是“救市”政策不断刺激、透支需求的结果，其后潜伏的危机极有可能在2016年爆发，届时中国楼市将陷入新一轮的调整周期。

　　这样的担忧不无道理。虽然今年前9个月，中国商品房销售面积和销售额增长仍在持续，但已经出现上涨乏力的趋势。1-9月份，商品房销售面积和销售额增速基本与1-8月份持平，前几个月快速攀升的走势已经结束。而北京等热点城市更是出现成交放缓、“金九银十”成色不足的“降温”状况。另一方面，房地产开发投资、房屋新开工等数据持续走低，以往以房地产业产能扩张拉动整体经济上涨的动力欠缺。

　　让人更为忧虑的是，一二线热点城市的土地市场已经迅速回暖，高价地频出。日前北京诞生新“地王”，其商品住宅部分折合楼面价已经达到每平方米7.5万元人民币的天价。而过去几年的历史表明，“地王”频出之后，往往紧接着出现的就是一段时间的楼市萧条。

　　不过，有专家指出，目前中国楼市整体处于供需基本平衡的状况，并未出现供过于求的危机。而且，随着近月来的销售加速，许多地方楼市危如累卵的高库存压力出现缓解，总体而言，房地产市场的显性风险正在下降，明年爆发危机的可能性并不大。

　　国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松22日在接受中新社记者采访时指出，目前中国并未看到需求的明显透支。从2013年的数据来看，中国居民户均拥有略高于1套住房，这意味着总体而言，楼市维持在一种供需平衡的状态。而且随着家庭小型化、住房条件改善等带来的大量购房需求，支撑中国楼市的需求基础依然坚挺。

　　今年中国官方出台的政策，除降息外，主要是降低了二手房营业税的免征年限。这实际上是降低了交易环节的税费，主要是增加存量房市场活跃度，并不是在透支需求。

　　“无论是开发商还是业内分析师，必须认识到一点，中国楼市的发展阶段已经发生改变，供不应求的黄金时代已经过去”，邓郁松表示，这意味着再以前几年的方式和标准去衡量楼市不可能得到正确的结论。

　　在邓郁松看来，房地产开发投资增速、房屋新开工面积不出现大幅反弹其实是件好事，“投资大上快上非常危险”，这可能使现在楼市供需平衡的状况被打破，而且还会累积大量的泡沫。2013年可能是近年来房屋新开工的峰值，投资和新开工长期低位运行，可能是现在人们需要接受的事实。

　　虽以楼市产能扩张带动整体经济的发展的老路不好走了，但房地产市场还能在其他方面发挥支柱作用。邓郁松指出，例如通过降低税费，增加楼市特别是二手房市场的交易活跃度，一样能带来大量的装修、家居和建材需求，带动上下游产业的发展；再如对老旧小区的改造，包括电梯、城市管线等一样有很大的投资空间。加之，中国城乡差距巨大，美丽乡村的建设的发展仍有许多发展潜力。

　　当然，中国楼市也确实存在风险。在宏观经济下行压力持续的状况下，央行已经多次降息降准。但长期的低利率政策可能会“虚假地”提高购房人的支付能力，从而推高房价，带来高房价的泡沫风险。邓郁松指出，据其测算，去年以来，在首付、月供不变的情况下，中国购房者的实际支付能力提高了15%，这也让他们可以负担起以前无法负担的房价。

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