商业住房产权年限最高50年 其中七种房产交易不限购

　　今年，国家政策利好楼市，央行年内五度降息，全面二孩完全开放……都刺激着购房者强烈的购房欲望。在上海严格执行限购政策下，有哪些是不限购房？

　　不限购房一种是房产属性不在限购之列，包括商业住房、司法拍卖房、无产权房和拆迁还建房；另一种是购房者不受限购政策限制，包括直系亲属房产赠与、继承，以及沪籍子女满18岁自动获得购房资格。

　　一、房产属性不在限购之列

　　1、商业住房

　　商业用房，即酒店式公寓、商铺、写字楼等产品。商业用房的土地使用年限为40-50年。商品房的土地使用年限从开发商获得土地的时间开始计算。

　　商住两用房不限购，也不受房贷限制，不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠；贷款期限一般不超过10年，首付50%左右，且不能使用公积金贷款，只能使用10年限期商贷。

　　普通住宅可以将户口迁入，这一点对于很多有特殊需要（如购买解决子女的上学问题）的人群非常重要。但商住两用房虽然可以注册办公，却不可以迁入户口。

　　商住两用房的电价、水价、物业费等都按照商业标准收取，水电费基本上是民用水电费的两倍，且没有燃气，维护成本较高。商业项目的配套、绿化无法与住宅项目相比。

　　除商水商电外，契税费用方面，商住两用项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为1%或1.5（普通住宅）。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。

　　按照《物权法》的规定，住宅70年之后可以自动续期；而对于商业项目土地，使用期限一般是40年。《物权法》对此类土地到期后的续期规定不太清晰。也就是说，居住用地到期后可以自动续期，而商业用地则不行。

　　2、法院拍卖房

　　在上海地区，住房管理局也有相关规定，通过司法拍卖购买的住宅类房产，不受限购政策约束（非本地户籍、名下已有多套房等购房资格不够的人士均可购买），且过户时由法院强制执行，不需要签买卖合同。

　　仅法院委托拍卖的住宅才不限购，一些国有企业委托或个人委托拍卖的住宅仍需要严格执行限购政策。这类房产非本市户籍或其他限购人群可以购买，但需要一次性付清房款，同时不能解决落户问题；而且后期能否办理两证无法确定。

　　购买法院拍卖的房子具体流程如下：

　　（1）竞买人应当向人民法院交纳保证金。保证金的数额一般不低于评估价或者市价的百分之五。

　　（2）竞买人凭银行进账单及人民法院财务收款凭证到拍卖机构办理竞买手续；交纳保证金人数不足两人的，不得举行拍卖会；拍卖成交后，买受人交纳的保证金充抵价款，其他竞买人交纳的保证金在三个工作日内退还。

　　（3）拍卖成交后，拍卖机构制作拍卖成交确认书及拍卖报告。拍卖成交确认书对付款时间、拍卖财产的交付等严格按约定或者法律规定执行。拍卖报告应包括拍卖公告、拍卖须知、竞买情况、拍卖结果、成交确认、拍卖笔录等详细情况及相关副本。

　　（4）拍卖机构应在拍卖成交后三个工作日内，向人民法院对外委托管理部门移交拍卖成交确认书、拍卖报告及相关材料，对外委托管理部门在接到拍卖成交确认书、拍卖报告后三个工作日内将拍卖成交确认书、拍卖报告及相关材料移送业务部门。

　　（5）拍卖成交后买受人应当在人民法院规定的期限内将价款全部汇入指定的账户。

　　（6）支付拍卖机构佣金。佣金包括了工作人员前期调查、寻求客户、组织拍卖等发生的实际费用，拍卖机构不再另行收取其他费用。

　　（7）买受人全额交付价款后，业务部门应在十个工作日内制作出裁定书，送达买受人，并在裁定书送达后十五个工作日内办理拍卖财产的交割手续。

　　3、无产权房

　　无产权的房产购买也不限购，但是不提倡购买无产权的住房，虽然可以正常居住，但是不受不受法律的保护；比如小产权房购房和出售都不受保障，不能贷款，拆迁得不到产权等。

　　4、拆迁还建房

　　并非所有的拆迁还建房不限购，只有自己的房产进行拆迁时，您购买自己的拆迁还建房才不限购，购买他人的还建房依然限购。

　　二、购房者不受限购政策限制

　　5、直系亲属赠与

　　在这类房产中，赠与交易方式只有直系亲属间赠与才属于不限购，非直系亲属间赠与依然受限购令政策影响。而且赠与过户需先办理公证，缴纳契税4%，但免征个税和营业税。

　　6、继承

　　根据政策规定，原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能提供自购房之日起前2年内在本市连续缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（放心保）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

　　居民家庭是指由夫妻与未成年子女组成的家庭，居民家庭并不以户籍为单位。若两个及以上居民家庭共同继承一套房屋，不作一套计算，购房不算在限购之列。

　　7、子女满18岁

　　很多限购人群以他人名义买房并贷款，这就占用了别人的购房资格和贷款资格，影响他人再买房贷款；这时如果是以成年子女名义买房，就比较合理。

　　父母买房一般都是会传给子女，所以在父母限购限贷的情况下，以成年子女的名义买房贷款，可以绕过限贷。成年子女和父母是分属于两个家庭，因而成年子女买房就单独计算，贷款也是如此，无房无贷可以算首套房。

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