高价不胜寒 房企联合体频现“退地门”

　　日前，经过80轮激烈交锋，华润华侨城招商联合体击败4家重量级联合体，以总价83.4亿元斩获丰台第三“地王”。但令人意外的是，很快消息传出，因拿地价格超出了华润、招商的预期，二者将退出该地块开发。瞬间市场，一片哗然，这是近期北京楼市第三起房企退地传闻。业内人士表示，地价高企是房企联合原因，同时，地价高企也是房企分手的主因。当前，北京土地市场正在进入理智与疯狂并行的混乱时期。

　　央企也退地？

　　11月2日，刚刚以溢价率50%、楼面价5.6万元/平方米、83.4亿元成交总价跻身北京总价第三高地块的北京丰台区南苑乡地块，在拿地结果诞生后不久，出了华润华侨城招商联合体可能“分手”的消息。

　　有消息人士透露，由于在最后竞拍阶段，土地成本超出了华润、招商的预期，两家房企已经准备退出，该地块未来将由华侨城独自开发。传言一出，市场哗然，一方面该地块体量巨大、总价高企，华侨城能否独立支付地价款以及完成后续开发令各界担忧。更重要的是，这是继碧桂园退地事件后，业内传出的第三起退地传闻。

　　10月21日，经过数十轮搏杀，碧桂园联手金茂，以总价51.8亿元代价力挫万科、金地、中铁建等强手，取得北京市丰台区花乡四合庄商业用地。该地块无论是总价还是单价，都堪称“地王级”。而碧桂园一时间被媒体评价为，“抢占一线城市的雄心壮志尽显无疑”。但不久就传出该地块在拍卖时超出了碧桂园的承受底线，碧桂园计划退出与金茂的合作关系，引发市场热议。

　　一波未平一波又起，就在碧桂园退地事件尚未定论之际，另一场“退地风波”又起。

　　据消息称，刚刚出让的昌平区南邵镇一块土地的三家联合企业也因与碧桂园退地事件类似原因陷入分歧而面临“分手”。事后，该退地风波当事企业发出声明表示退地事件子虚乌有。

　　一些观察者认为，所谓无风不起浪，退地事件的最终结果暂且不论，但在某种程度上，企业间对北京土地市场的看法正在出现分歧。“不差钱”的央企、国企也开始评估地王频出的背后所酝酿的楼市风险。

　　不得不拿的土地

　　北京商报记者调查了解到，目前华润、招商退地事件已经出现转机，上述消息人士表示，本已决定退出的华润、招商决定再次与华侨城联手。

　　为此，北京商报记者致电事件当事方之一华侨城相关人士进行求证。该人士表示，拍地现场土地成本确实已经超过华润和招商的预期，如果其他两家合作伙伴退出，华侨城愿意独自承担丰台南苑乡地块的开发。

　　事实上，目前华侨城与华润、招商三方就此事正在协商之中，尚未有最终定论。

　　相关人士表示，华侨城在北京的土地储备几乎枯竭，上述地块对公司的意义与其他两家完全不同。事实上，作为央企的华侨城在华南的确发展得不错，但在北京近几年几乎被世人遗忘。相关人士透露，华侨城集团北方区域公司即将成立，这时候更需要一些“拿得出手”的项目撑场面。

　　“企业在考虑土地成本的同时，更要考虑公司的整体战略。”华侨城相关人士表示，华侨城近年来一直有做大规模的战略设想，未来公司将重点发展北京乃至华北地区市场，现在看来这块地对公司具有战略性意义。

　　至于土地成本，该人士并不担心：“需要用历史和发展的眼光看待楼市的变化，随着丰台周边土地价值提升，地价必然一路上涨。该项目将定位高端产品，未来仍具有一定的溢价空间。”

　　业内人士表示，今年北京丰台区已经拍出7宗住宅性质用地，其中6宗地块纯商住宅的楼面价格最低也超过4万元/平方米，最高的樊家村地块甚至高达7.5万元/平方米。在上述7宗已经成交的高价地块中，华润占据4席，招商局夺得3席、中粮、天恒、首开、葛洲坝(行情咨询)、华侨城和中铁各得1席。

　　即使作为不差钱的央企华润、招商，其土地资金压力应该也不算小；相比之下，土地资源在北京几乎枯竭的华侨城确实急于证明自己，这是一块不得不拿的土地。

　　牵手还是分手

　　“需求不同，分歧当然出现。”一位行业专家表示，随着地价的攀升，联合体拿地出现“分手”将很可能成为常态。

　　实际上，当初联合体的出现正源于地价上涨。一段时间以来，项目操盘越来越复杂，加上利润空间一再收窄，联合拿地、联合开发正成为越来越多房企的选择。一时间，地价高昂的北京，联合拿地更是一度成为主流。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，“开发商拿地所需资金与日俱增，再加上政府对于土地出让金缴纳节点的严格管控，房企拿地资金压力不可避免，因此联合拿地日益增多”。

　　亚豪机构统计数据显示，2012年及以前，在北京土地市场经营性用地出让当中，联合拿地的比重多在30%。进入2013年之后，这一比重快速提升至39%，2015年这一比例已达到46%。

　　资料显示，这些合作案例中，联合模式分成集中，其中之一是按照股权比例成立项目公司，双方共同操盘；另外，其中一方操盘，其余合作方仅为投资人；还有一种小股操盘模式。

　　实际上，联合拿地优点不少，企业可以借此降低成本、增加拿地机会、分担资金压力、分摊开发风险、借力扩张。但联合开发的问题同样不少，产品定位、成本控制，甚至销售价格各个方面都有可能出现分歧，市场上也不乏合作双方相互不满的传言。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，央企、国企在资金上有绝对优势，北京土地市场已经进入了寡头时代。在当前的土地交易中，基本都是十几家“脸熟”的开发商，均为国内业绩排名前50的房企。他们拥有成熟的产品线，顺畅的融资渠道，强大的企业实力。

　　归根结底，房企之间无论“牵手”还是“分手”，关键因素是地价疯涨。随着地价快速上涨，北京土地市场已非中小企业所能染指，即便是大型民企也有被边缘化的趋势。

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