“地王”频现与品牌房企退地 楼市投资风险将至

　　近两个月，一方面房企积极拿地，全国重点城市土地市场比如北上广深、南京、合肥等频现“地王”，市场“面粉贵过面包”的成为常态，另一方面，10月21日，碧桂园刚刚联合中国金茂以2.9万元每平方米的单价、51.8亿元的总价夺得了北京丰台区的两幅商业金融业用地，如愿以偿地在北京市区落子，但市场随后马上传出因为拿地成本与投资回报率等因素碧桂园又在谋划“退地”。

　　无独有偶，11月2日，刚刚以83.4亿元成交价晋身为北京总价第三高地块的北京丰台区南苑乡地块，在拿地结果诞生后的一小时传出了华润招商华侨城联合体可能“解体”的消息，华润和招商有可能退出。

　　仔细研究发现，拿下“地王”的房企以联合体形式居多，尤其是“民企+国企”、“房企+险资”联合体形式成为现阶段非常明显的特征；土地市场疯狂阶段部分房企开始理性，退地也成为当下热点城市土地市场的话题，尽管部分房企否认退地的传闻，但也难免高价拿地的市场风险。

　　首先，为何房企青睐以“联合体”形式拿地？

　　近年来，随着房地产市场逐渐走向成熟，房企之间竞争越来越激烈，房企也面临着更多的挑战。任何一个房企很难在市场上依靠单打独斗取得绝对市场竞争优势，于是，房企间通过合作相互借力成为市场发展趋势，并且值得一提的是，一直作为房地产行业领军企业的万科、保利、华润、招商、碧桂园等大型品牌房企，近年来也成为合作开发的热衷者。

　　那么，为什么房企间会展开合作？房企间合作有哪些形式？房企间的不同形式的合作对于房企来讲有哪些目的和意义？

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，在激烈的市场竞争环境和楼市调控的背景下，土地更贵、融资更难、开发周期拉长、消费者对品质要求更高等，都成为越来越多房企选择合作开发项目的原因。在这样的市场背景下，房企由竞争转为“竞合”，各个开发企业背后各地产大佬既龙争虎斗，又合作相互借力。对于房企来讲，无论是为了拿地获得今后开发收益，还是为了上市融资，还是为了“傍大款”进入一个城市进行深耕，或者是为了合并财务报表制造漂亮销售业绩，为了合理配置公司资产，利用合作向“轻资产”模式转型，未来房企之间通过收购、参股、控股等“强强联合”的方式，即使楼市“新常态化”背景下的今天，各方也可规避投资开发风险，优化市场资源配置，实现利益最大化。

　　那么，房企以联合体形式拿地是否就可以在土地市场上所向披靡，即使拿了“地王”也可以很好规避市场风险？很显然，从碧桂园、华润、招商等房企在北京退地的现象可以说明答案是否定的，换一句话说，即使房企联合体在一二线核心城市以“地王”形式拿下优质地块也难以说可以完全规避风险。

　　首先， 品牌房企重返或聚焦北上广深等一二线核心城市，竞争激烈导致风险加大。近两年，土地市场热点主要还是一二线城市，尤其是一线城市，这个缘由和品牌房企重返或聚焦一二城市有密切关心。尤其是2013年以来，品牌房企或房企以联合体形式积极抢滩一二线城市优质地块，优势资源开始向品牌房企集中，突显出品牌房企布局战略的变化，一定程度上也进一步推升一线城市的投资价值。但是，品牌房企重返一线城市，导致市场竞争更加激烈，势必会推升土地成本，如果市场按照这样的逻辑持续进行，一线城市的进入门槛会持续提高，而这也就意味着进入一线城市的开发企业来讲未来风险也会越来越大，即使房企以联合体形式也很难完全规避市场风险，甚至还会出现品牌房企联合体退地的现象。

　　其次，外来开发商不惜一切代价（包括以联合体形式）挺进一线城市风险最大。2013年以来，以闽系房企为代表的第三第四梯队房企也在逆袭一线城市土地市场，以期短期内谋求上位，通过布局一线城市辐射带动周边整个区域市场开发，实现区域深耕或全国化布局。而这样的直接结果就是不惜一切代价拿地，导致“地王”频现，地价成本陡升。笔者认为，正是由于这些房企的永无止境的市场扩张战略导致开发企业在持续拿地、采购、开发、销售过程中需要更多的资金。因此，当企业的扩张的盲动性与市场调整期相遇时，或者房企未来再次遭遇不可预见的市场风险时，企业的资金面的需求就与市场流动性趋紧的矛盾就日益突出。在这样的市场环境下，从企业的层面就表现出了资金链危机的问题。甚至即使是大型品牌房企，目前也被同行收购股权，面临命运的转折点。因此，不惜一切代价挺进一二线核心城市的战略并不可取，如果在未来开发节奏中没有踏准市场节拍，很有可能遭遇企业运营层面的最大风险，最终或面临破产或收购的风险。

　　第三、竞争白热化，“被豪宅”的市场被扭曲，市场面临结构性风险。以上海为例，去年以来，上海土地市场火热，张江板块、大宁板块、黄埔滨江、前滩板块等板块地价飙升，楼板价基本和周边在售楼盘均价看齐，甚至连顾村板块、临港新城、青浦新城、南桥新城这些“刚需”板块也出现“面粉贵过面包”的现象。北京土地上市场亦是如此，比如朝阳区的孙河、东坝，丰台的石榴庄地块、丰台南苑乡地块等。

　　北京上海等热点城市典型板块土地市场价格短期内猛涨，势必导致建造商品住宅的土地成本上涨，房价不可能不上涨，于是，这些项目定价上会接着“向上冲”，以实现既定的投资回报目标。然而，即使在一线城市需求差异化、多元化的城市，房价上涨的速度也是有“天花板”的，不可能无止境上涨。

　　针对这个问题，开发商的普遍做法就是营造产品差异化的机会，然而大多数营造产品差异化的背后其实就是“被改善”、“被豪宅”的过程，如此以来再加上未来在媒体上的营销炒作，区域楼市定位遭遇“拔苗助长”，而此时，市场能否接受“被改善”、“被豪宅”的产品还真是值得担心。因此，“被改善”、“被豪宅”的现象在一线城市并不是一件值得称道的事情，或许对于房企来讲，由于“被改善”、“被豪宅”引起市场供应结构发生变化，而市场真实的需求结构并非如此，这成为房企以联合体形式拿下“地王”之后的最大的隐藏风险。甚至当项目预期难以盈利之时，还会出现上述品牌房企联合体退地的现象。

　　第四、不要迷恋一线城市需求总量较大和市场供不应求。还以上海为例，按照今年第四季度市场成交量逐步好转的步调判断，2015年上海商品住宅成交量有可能会在1400万平方米左右，甚至略微超过1400万平方米，明显高于上海商品住宅市场需求总量（2010-2014年年均销售量）987万平方米，这代表着未来上海市场空间还会继续放大吗？

　　显然，答案也是否定的。同策咨询研究部总监张宏伟认为，今年上半年，在“330新政”等“救市”政策刺激之下，上海楼市将去年积压需求进行集中释放，市场基本回归平衡状态。到了下半年，上海楼市已经没有去库存压力，但是，由于宏观经济、股市等诸多方面的压力，央行仍然有三次“双降”政策（对于上海楼市来讲没有必要），再加上房企冲刺销售业绩指标等因素，导致上海商品住宅市场在下半年继续集中放量，市场需求被透支。同时，从历史经验来看，历年商品住宅成交高峰后必然调整，比如2009年、2013年之后的上海商品住宅市场，均出现2011年、2014年的调整，2015年市场成交量高峰之后也是如此，2016年调整势在必然。上海以外一线城市、南京合肥等热点二线城市市场亦是如此。因此，从这个角度来看，在一线城市、热点二线城市积极拿地，如果再遭遇明年不可预见的市场风险，即使房企以联合体形式拿下“地王”也并不是一件好事，也极有可能因此而陷入资金链断链的风险。

　　此外，以上海为例，表面上来看，以上海为代表的一线城市似乎市场空间很大，市场并不存在什么问题，进入上海的房企还有比较大的发展机会。但是，关心上海的房企也应该冷静的思考，上海楼市是大牌房企云集的大都市，想进入上海的房企或者已经在进入上海的房企各自能够在上海分到了几杯羹？上海真正获益的始终还是少数几个房企大佬，比如绿地、万科、融创、保利等等，而大多数已经进入上海的房企来讲仍然是平平，仍然是“小弟弟”的姿态，难以在这个市场有显眼的出路。

　　因此，对于关心一线城市的房企来讲，不要迷恋一线城市需求总量较大和市场供不应求，还是应该重新思考自己的发展战略，选择好城市进入战略，做好深耕，做好自己熟悉市场的“老大”，而不是一味迷恋一线城市市场需求总量较大和市场供不应求。

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