户籍制度改革加快 中长期利好房地产等消费板块

　　中国房地产市场目前正处在清晰的调整期中。在彼得森国际经济研究所最新的《中国经济观察》报告（下称“报告”）中，将把中国目前的经济局势置于历史中，分析当前的房产泡沫和趋向。

　　报告分析了近40年来23个国家的数据（多数是发展中国家），其中包括了房价、家庭信用、产出、可支配收入，在此基础上分析了危机状态下的几个共同的基本面。报告发现，当家庭收支表正在发生迅速的结构性变动时，房地产下滑会带来更严重的后果。

　　可以切入的一个视角是房价收入比的变动。在某些国家，如上世纪80年代的北欧国家、80年代晚期的日本，以及如今的美国和欧洲，当房价收入比迅速上升时，经济就进入了下滑期，去杠杆化的周期就会加长。

　　是什么造成了以上局面？首先来看家庭部分，1988年，意大利经历了解除经济管制的过程，之后5年内，房价骤升了60%，但同一时段里家庭可支配收入仅提高10%。正值1992年欧洲汇率机制（erm）危机到来，就引发了意大利经济在1994年一次短暂的衰退，当时里拉迅速贬值。

　　而美国的情况则是，2006年住房价格经历了5年内36%的增长，而收入增长仅8%，家庭储蓄处于历史最低位。最重要的是，住房杠杆化加剧，几乎占到收入的一半。

　　许多研究都已表明，要概括经济危机的一些相关因素是很难的，但是万变不离其宗的是，报告发现，当房产价格的上升快于可支配收入时，而信用度上升又带来需求量上升时，房地产市场崩溃背后总是尾随着经济迅速下滑，或者就此进入停滞期。这个时候，往往家庭储蓄是减少的，另外，此时的家庭收支中很大一块将是房地产。

　　报告再转向中国。报告称，一般来说很难把中国的住房市场放在一个更长远的历史背景下，这部分是因为中国在1998年才进行住房私有化改革；另外，中国房地产的价格指数一直有问题，最长久的体现就是在城市新建住宅上。

　　统计表明中国70个城市样本中，总体经济指数和房产价格指数都趋于一致。更重要的是，新房开工量和总体销售面积处于高位，而这里面的重复销售率是很低的。但是由于其中的以质量改善、地段考虑为导向的享乐性指标是缺乏的，就很难对一些价值差不多的物业做长时间的测量。

　　报告称，从70个城市总体经济指数来观测，中国房地产价格从2005年~2010年跃升了21个百分点。而从2005年~2010年，中国家庭可支配收入实际增长99.7%。相对来看，住房价格的增长还不算非常离谱。

　　数据同时显示，虽然中国的家庭储蓄率在近年来趋向平稳，但始终在房地产飞速发展过程中向更高的水平发展，在2012年差不多占到可支配收入的40%。另外，虽然过去5年来中国家庭负债在增长，但在全球经济不景气的背景下仍是相当低的。

　　最终，报告的结论是，并不能简单比照中国目前和西方危机前的这两拨住房持有者。虽然目前买房政策趋于宽松，但传统的限制仍然非常严格。最近的房产新政一出，传统首套房购置者的首付降至20%，在某些区段上，首付还在35%左右。这完全反差于美国在21世纪初的宽松环境，有些地方买房甚至是零首付。

　　总体来看，中国房地产市场无疑仍存在大量的负面因素，而房产政策调整的后果，很可能最终落在房地产部门的杠杆化加剧上。但是中国家庭资产负债情况仍然稳固，更要说明的一点是，受到中国国内服务业消费的驱动，边际需求和就业率一直在上升。

　　这样的话，沿海工业因劳动力流失所带来的衰退并不会真正把经济拉向一个下滑的轨道。受到一些结构性因素的支撑，再结合不断的改革，和趋于宽松的货币政策，报告确信中国房产市场并未面临所谓的崩溃，而是还会持续一段时间的调整期。

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