房地产开发投资增速触底 商品房销售增速年内首度下滑

　　房地产市场的“银十”似乎有些名不副实。

　　11月11日，国家统计局发布数据显示，1~10月份，全国房地产开发投资78801亿元，同比增长2%，增速比1~9月份回落0.6个百分点，继续呈下降走势并触碰年内最低点，但回落幅度比上月收窄0.3个百分点。

　　另外，今年以来始终保持增速节节攀高的楼市销售面积和金额也开始出现“弯头”现象。

　　瑞银证券首席经济学家汪涛告诉记者，虽然今年房地产销售出现回暖，但未来相当长一段时间内房地产投资仍将继续疲软，而且带动整个工业、矿业的投资和生产也继续疲软。

　　房地产投资增速降至2%

　　房地产投资增速已经从今年初的双位数区间逐渐降至10月的2%。

　　与投资相关的一系列指标也并不乐观：1~10月份，房地产开发企业土地购置面积17847万平方米，同比下降33.8%，降幅与1~9月份持平；土地成交价款5794亿元，下降25.2%，降幅收窄2.3个百分点。

　　汪涛分析说，在建面积和房地产投资下行比想象的要多，最主要是因为去库存。即使明年新开工数据出现明显好转，整个在建面积还是承受向下的压力，显示房地产投资继续弱化。

　　房地产投资走弱对经济产生了一定的拖累作用。汪涛指出，如果在建面积和房地产开发投资都下行，房地产建设过程中对钢筋、水泥、建材、机械、交通运输、煤炭等各方面的需求也会疲软。“而且这些行业中还有一些产能过剩已经很严重，如果明年淘汰过剩产能，对工业生产、对投资也有打击。”

　　而积极的一面，1~10月份，全国房地产开发企业到位资金10.16万亿元，同比增长1.3%，增速比1~9月份提高0.4个百分点。国家统计局解释说，在各类到位资金中，定金及预收款增速提高0.7个百分点；个人按揭贷款增速提高1.8个百分点，可见销售增长对企业资金回笼影响明显。企业到位资金状况的好转，对房地产开发投资会产生一定的支撑作用。

　　大户型销售增速回落较大

　　10月房地产市场销售增长势头也有所放缓。1~10月份，全国商品房销售面积94898万平方米，同比增长7.2%，增速比1~9月份回落0.3个百分点；销售额64790亿元，增长14.9%，增速回落0.4个百分点。

　　国家统计局将商品房销售增速回落的主要原因归纳为三点。首先是非重点城市商品房销售增速回落。1~10月，非重点城市商品房销售面积增速比1~9月份回落0.4个百分点，拉动全国销售整体下行；而重点城市商品房销售面积增速与1~9月份持平，是市场稳定器。

　　其次，大户型住宅销售增速回落幅度较大。1~10月份，144平方米以上大户型住宅销售面积增速比1~9月份回落1.2个百分点；而90平方米及以下小户型和90~144平方米中等户型住宅销售面积增速分别回落0.4个和0.1个百分点。

　　最后是基数影响。去年10月份当月销售面积下降1.6%，降幅比9月份大幅收窄8.7个百分点，使得今年1~10月份基数比1~9月份明显上升。

　　从单月来看，楼市的金九银十表现算不上精彩。中原地产数据显示，全国主要的54个城市在九、十月份销售51.70万套，环比七、八月份多卖了1355套，微涨0.26%。作为行业风向标，一线城市也表现平平。链家地产统计结果为，2015年10月，北京市新建商品住宅网签8290套，环比下降10.4%，纯商品住宅成交3731套，环比下降17.2%，与去年同期相比下降11.7%。

　　对于四季度后两个月，中原地产研究总监张大伟告诉记者，政策环境持续利好，同时房企年底冲刺业绩，因此预计将迎来成交暖冬行情。房企虽然三季度销售业绩较二季度明显放缓，但四季度走高可期。

　　三、四线城市情况却不那么乐观，截至2015年9月，一线城市平均出清周期为9.1个月，去化情况良好，二线城市平均出清周期为13.1个月，去化情况尚可；而三、四线代表城市平均出清周期高达25.4个月，面临较大压力。

　　中指院常务副院长黄瑜告诉记者，要逐步解决三、四线城市落户和福利配套措施，全面开放建制镇和小城市落户限制，有序开放中等城市落户限制，切实促进中小城镇需求，逐步解决三、四线城市楼市库存去化问题；另一方面，应大力发展三、四线城市养老和旅游地产。

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