90后力挺“试住式”先租后售 买不一样的房

　　上周，“万科推出以租代售”、“万科转型”等消息刷爆朋友圈，甚至有推论称：“如果万科以租代售，明显不给中小开发商活路。”

　　传闻被疯狂传播，皆因背后有巨大的市场需求。“广州万科驿现在的平均出租率约有九成，即使是最新开张的金融城店，推出一个月左右也有超七成的出租率。”万科广州公司总经理唐激扬介绍，“我们推出对租客的优惠售房措施后，市场反应很好，广州万科驿几千租客中，约有一半人选择购买万科的房子。通过在万科驿居住，租客对万科品牌有更深入的了解，信任度进一步提升，这是近半租客选择购买万科楼盘的关键原因，购房优惠只是促成他们尽快成交的催化剂。”

　　“类似先租后售这种尝试还会继续，但我们目前并不是把计划销售的产品先租出去给消费者试住，或许市场对这种先租后售有更大的需求。”一位不愿透露姓名的万科内部人士表示。

　　近期，记者随机采访了十几位“90后”，新一代均力挺“试住式”的先租后售。

　　先租后售？我乐意！并需要！

　　人物：朱小姐

　　年龄：24岁

　　职业：自由设计师

　　楼价实在太贵，如果按现在的楼价买房，我选择打包钱财行走世界。

　　可以先租后售？亲，要交首付才有这种享受吧？

　　让我暂且幼稚地默认无需首付，且只用市场价的租金水平就能租到房，且以后还能抵房款，我乐意，并需要！

　　必须买房，除非丈母娘也是“90后”

　　人物：小文

　　年龄：25岁

　　职业：助理律师

　　谈及租房与买房的问题，小文认为，传统文化里安土重迁的观念难以改变，无论是哪一代的中国人，只有买得起房或买不起房的问题，没有买不买房的问题。“一开始，基于经济考虑肯定会选择先租房，但我相信过几年一定也会买房，除非丈母娘也是‘90后’。”

　　小文觉得租房说到底只是过渡性的问题，是暂时的，长租房如果能够推行，确实能缓解购房的迫切性，但并不意味着购买行为会消失，当“90后”成为消费主体时，其置业欲望也会随之增强。

　　至于租房，小文更多关注的是房子之外的因素，希望便利性、社交性更强。首先，房子是便利的，离工作地方不远，生活配套完善，对不自己做饭的“90后”来说，下楼就可以吃到一碗热腾腾的面比青山绿水更为重要。其次，希望房子外有更多社交空间，因为“90后”基本不会在房子里进行社交，所以客厅不需要太大，但房子外要有社交空间，比如社区会所、咖啡店、社区年轻人联盟等。至于房子本身嘛，住得舒服就可以了，不需要是豪宅，面积不需要太大。（詹青）

　　先租后售，开发商，约吗？

　　专家

　　提点

　　业内专家分析认为，楼市的先租后售或是一种不错的营销模式，不过暂时还不能引申为以租代售，特别是全国性房企，其中蕴藏着极大的风险。

　　●先租后售，并非适合所有城市

　　广州市同创卓越房地产总经理赵卓文认为，楼市先租后售的成立有先决条件，并非适合所有城市和企业。

　　首先，先租后售的模式只适合于地价、房价仍处于上升通道的中心城市。开发商在短期内（3-5年以内）持有物业，物业仍有增值空间。大型房企通过租售结合的方式运营，既可解决短期库存量高的难题，又可享受经营期物业的升值收益。

　　其次，这个城市必须有持续上升的住宅租赁需求。以北上广深为例，人口规模仍在不断扩大，这样的城市才会有人去租房。“90后”就业人数越来越多，中心区楼价高企，新毕业的年轻人支付能力有限，这种营销模式较有吸引力。

　　●以租代售，投资回报很难达标

　　传统房地产开发利润在下降，据统计，58家上市房企今年前三个季度的净利润率跌至7.5%的历史最低水平，未来，在租赁比较活跃的城市，以租代售会否成为开发商新的运营方式？

　　赵卓文认为，对住宅物业来说，很难。“虽然资产运营与金融运作相结合是大趋势，但资本市场所青睐的是有较稳定收益的投资型公寓、写字楼或酒店类产品，而非住宅产品，以租代售在短期内还只是一种营销策略，不会成为行业的普遍做法。按照现在的投资回报来看，以租代售也不是一个有利手段，因为目前住宅出租的投资回报较差，年投资回报想达到5%都有点困难，这么低的回报，连贷款成本都远远不够。”

　　中原地产项目部总经理黄韬认为，以租代售其实有点类似十几年前市场很差时的一种营销手段