“供给侧”改革 要对房产库存“动刀子”了！

　　近期，政经界有个新名词“供给侧改革”。11月的中央财经领导小组会议提出：在适度扩大总需求的同时，重点加强供给侧结构性改革。会议同时部署四项措施：1 促进过剩产能有效化；2 降低成本，帮助企业保持竞争优势；3、化解房地产库存，促进房地产持续发展；4 要防范化解金融风险。

　　四项措施中，非常罕见的包括房地产业。那么，房地产业与“供给侧改革”有何内部联系？当前最重视的房地产去库存，又与房地产供给侧存在什么关联？本文简要分析三个问题，并试作解答。

　　其一，为什么要搞“供给侧改革”？1978年实行改革开放以来，我国的改革事业走过了近30年历程。过去很多年，我们在课本上总是看到一句话：现阶段我国社会的主要矛盾是人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾。也就是说，人民的物质需求旺盛，但供给跟不上，其中主要矛盾是供给总量不足。

　　但经过多年发展，尤其是进入本世纪之后，随着改革开放的深入推进，尤其是加入wto之后，我国出口持续快速，我国制造业迅猛发展，成为“世界工厂”。我国的物质供应能力大幅增长，另外2008年国际金融危机后至今，国际需求大降减少，导致我国工业品供应饱和、产能过剩。

　　然而，并非所有行业、所有领域都出现了供应过剩，比如很多领域中低端产品过剩，高端产品供给不足；传统产业产能过剩，创新产业供给不足。这就需要优化供应结构。同时，很多行业虽然产能过剩，但企业生产经营成本不断提高，甚至超过发达国家，于是就导致企业赚钱越来越难，产品价格不能有效下降，人民在购买商品和服务方面就不能享受到实惠。

　　这四个“歼灭战”，其实是在产业层面、调控层面、财税制度层面、资本层面的新部署，勾勒出了供给侧改革的重点领域和规模。发改委规划司司长徐林也指出，供给侧结构性改革的创新未来可能会更多侧重于如产权制度改革、国企改革、金融和财税制度改革等基础性的体制机制改革。

　　其二，房地产的供给侧出了什么问题？从改革历史进程来看，我国房地产业的改革慢于多数其他行业。上世纪90年代开始推进，1998年“23号文”才标志着实质性的改革，基本取消福利化分房，实行货币化分房。其后，住房市场需求持续而快速的释放，而住宅的生产与供给亦同步大幅增长。在2011年之前，全国住宅总体呈供不应求的态势，供给侧的矛盾主要在于总量，因此也导致房价持续而快速的上涨，民怨颇多。

　　2011年是个我国房地产“供给侧”的拐点。两个因素导致了这一拐点的出现。一是长期因素。2011年全国城镇居民的平均住房面积为32.7平方米，相比1998年房改时的23.3平米大幅增长，相比1978年的的6.7平米更是飞跃式进步。我国小康生活的住宅标准是35平米。如果算上城中村及郊区的小产权房，则2011年时多数城镇已达到35平米。住宅告别短缺时代。

　　另一个是短期因素。即政策剧震所引发的市场供求巨变。2008年四季度至2010年第一季度，国家大力救经济救楼市。一方面，房价大涨，开发商急于扩张赚钱；另一方面，信贷超级宽松，银行求着开发商发放低息贷款。因此全国各地房地产开发热情高涨，导致之后二三年住宅供应暴增。

　　2010年房地产政策突然转向，由之前的过度宽松，一步步转为过度紧缩。这又造成了两个影响。一是一二线城市实行限购之后，2010年下半年至2011年，很多大中型开发商，纷纷向三四线城市进军，结果进一步推涨了这些城市的住宅开发热与供应量。二是多次出台新政、持续打压之下，2011年下半年全国楼市趋于降温，其后广大三四线城市的需求增长势头减弱，而之前拿地与动工的项目仍在源源不断地制造大量房子出来。

　　结果是，全国住宅库存快速增长至今。国家统计局数据表明：截至今年10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，同比（比上年同期）增长18%。注意，这一指标只包括现房，而期房库存量更大。从历史走势看，更能说明问题。2003年至2010年间，全国商品房待售面积增长缓慢，其中2004年和2007年甚至出现负增长，正好对应房价大涨。但从2011年开始，待售面积突然加速增长，对应房价趋弱。

　　其三，化解高库存与供给侧改革何干？由上述可知，与众多行业相似，2011年以来我国住宅供应总量出现一定量的过剩，而结构上则仍有不足之处。

　　从区域来看，一方面，部分二线与多数三四线城市供应过剩，库存压力大；另一方面，一线城市和部分二线城市供不应求，房价仍在显著上涨。

　　从产品来看，商办类库存压力大于住宅；住宅当中，别墅和超大户型公寓库存压力较大；另外，部分地区的保障房建设规模较大，也存在一定分配难的问题。

　　从企业来看，全国9万多家（2013年数据）开发商，多数都处于规模萎缩、效益下滑，甚至亏损、倒闭的状态，进而导致在建项目出现难交付、停工、烂尾，或者偷工减料等现象。而少数大型优质开发商，尤其是央企，则加大拿地力度，拼抢地王，继续扩大经营，但企业利润率同样连跌五年，预计今年将破10%。

　　化解高库存，如果着眼于短期效果，主要还得从需求侧制定措施，比如货币、金融、财税等，刺激需求有助于消化存货。如果着眼于中长期改革，从供给侧改革考虑，则有两点建议。

　　一是，从总量上考量。严格控制三四线城市宅地供应，库存去化周期大于20个月，暂停供地；一线和少数库存规模小、去化周期短（低于12个月），应增加宅地供应，受制于建设用地紧张的一线城市，应加快改革，使部分工业用地转变为宅地，加大城市旧改力度，提高地块容积率。

　　二是，从结构上考量。一线城市着力加大中小套型住宅供应量，适度控制大户型与低密度产品；少建或停建保障房和安置房，将货币化被偿和补贴，作为主要方式；收购少量商品住宅用作保障房、安置房。放松或解除之前对开发企业的种种限制和政策岐视，引导开发企业优胜劣汰，在融资等方面加大对优质企业的支持力度，促使这些企业扩大生产力、创新产品、提升质量，更好地满足人们对于优质住宅、创新型住宅（如小米公寓）的需求。

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