房屋中介“独占交易”加剧纠纷

　　在二手房交易中，为避免买房人规避中介费私下交易，中介机构往往约定看房完成后，即使不通过该公司购买，也要支付中介费或负担赔偿金。房屋中介行业的“独占交易”行为，限制了二手房卖主和买房人的自主选择权，加剧纠纷的升级。近日，北京市二中院通报了该院审理的涉及二手房交易居间合同纠纷案件的情况，并提出相关建议。

　　虚假承诺引发纠纷

　　据市二中院民四庭副庭长王国才介绍，2013年，该院共审理涉及二手房交易居间合同纠纷案件90件，去年47件，今年1月至10月共24件。纠纷主要涉及房屋中介认为其已履行完合同，要求购房人支付中介费以及购房人认为中介未履行或未完整履行或存在违约，要求退还中介费。

　　争议焦点主要集中在，中介人员口头承诺是否存在，是否为合同内容的一部分；中介机构是否完整履行了合同义务以及中介费给付条件是否成就这两方面。一些中介机构向购房人隐瞒房屋质量、环境等瑕疵，如采取缩短看房时间或安排夜间看房等，隐瞒房屋缺陷。还有中介做出某种口头承诺后，未在合同中体现。“购房人过于轻信中介人员的口头陈述，未认真审查房屋实际情况或确认文件的内容就签约，也是导致纠纷产生的原因。”

　　“独占交易”加剧纠纷

　　“房屋中介机构‘独占交易’的行为，也会加剧二手房交易纠纷的升级。”王国才说，中介机构在合同中通常会要求卖主在委托期限内不得自行或另委托他人出售，并约定相应的违约责任，即中介机构对“房源”的独占。实践中，部分中介机构在委托期限内未能售出房屋，而房屋卖主又无法自行出售，导致了纠纷的产生。

　　其次，为避免房屋购买人规避中介费而绕开中介人私下交易，中介机构通常会在《看房确认单》上约定：看房完成后，购买人即使通过其他中介购得所看房屋，同样应当向该中介支付中介费或负担赔偿金。此条约定加重了购买人的义务，使购买人面临额外的经济损失风险。

　　格式条款倾向有效

　　“购房人在和中介签订居间合同时，往往会遇到这样的条款，即中介会约定，如果你在我这儿看房，就不能越过我再从其他公司购买，否则要支付中介费或报酬。该条款引起争议而进入诉讼，购房人会主张该条款属于格式条款而无效。该条款的效力涉及到价值衡量问题。” 民四庭法官陈洋说，根据最高法院发布的指导案例，这样的条款一般来说倾向于认定有效。他说也要根据签订合同的具体情况，现在购房人获取房源信息的渠道比较多，可能另一家公司也提供了同一套房屋的房源信息和机会，且给出的价格更低，服务更好，那么购房人自然会做出更有利的选择。此时，购房人需向第二家中介支付中介费。

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