2015“地王”回归 ： 过半“国企制造”

　　刚刚过去的11月，无疑将写入一线城市的土地市场历史。

　　记者根据一线城市土地储备中心的资料统计，11月份一线城市土地市场推出的土地达到了67宗，起拍价总计高达765.6亿元，创下历史最高纪录。

　　从成交来看，一线城市11月单月成交65宗地块，土地出让金高达1061.8299亿，再创历史纪录。与此同时，成交楼面价也创了年内新高，达到了12715元，环比上涨23.7%。

　　这也是一线城市首次出现单月成交额破千亿元的月份。此前一线城市单月最高成交额最高均未突破过800亿元，而且往年11月最高也仅有568亿元。

　　北京市11月单月的土地成交也创历史记录。北京11月成交19宗土地，合计规划建筑面积为375万平方米，成交额高达561.1189亿元，亦是北京土地市场有史以来第一次单月收获500亿元以上的成交额。

　　低供应下的高地价“房地产市场最困难的阶段已经度过，虽然楼市存在明显分化，且库存时间有长有短，价格存在波动，但在稳定住房消费等促进房地产持续健康发展的诸多利好下，房地产已经触到了底部。”12月6日，中国房地产研究会副会长兼秘书长苗乐如在由中国房地产业协会主办的2015首届京津冀一体化产业地产论坛暨盈时集团品牌发布会上接受记者采访时作上述表示。

　　楼市最困难的阶段或已过去，但也暗藏风险，从一线城市土地市场频现“面粉比面包贵”即可见一斑。

　　和楼市分化趋同，2015年以来，土地市场的一大特点亦是明显分化，房企回归一二线城市趋势明显。

　　中原地产研究部统计数据显示，2015年以来，20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿拿地，而从在一线城市的占比看，历史首次突破了40%比例，占比高达44%。

　　标杆房企回归一线城市也推涨了地价，截至11月底，一线城市土地出让金达到了4597.32亿，预计全年成交额将在5000亿左右。

　　从土地成交的建筑面积看，则只有5057万平米，预计全年成交在5500万平米，这一成交量将是2006年以来的最低值。与之对应，成交均价则上涨到9090元/平方米，同比涨幅19%。

　　这无疑佐证了一线城市土地市场的两大的特点：供应减少，地王频现。自年初北京丰台白盆窑总价“地王”诞生后，北京土地市场就开启了“地王”模式。根据21世纪经济报道记者的不完全统计，总价排名前50宗住宅地块，北京占17个，占比34%。

　　上海也类似，11月25日，上海杨浦拍出72.99亿单价地王，楼面价达到4.9万元/平方米。次日，上海土地市场再次卖出78.2亿元，北外滩又出“地王”。

　　“面粉比面包贵”无疑为一线城市的后市走向积聚风险。

　　国字号成主力买家

　　21世纪经济报道记者整理全国前11月成交的住宅土地总价地块前50名发现，除了主要分布在一二线城市之外，从拿地企业分布看，有29宗地块由国企或者国企参与获得，占比过半。

　　2015年全国排名前50宗住宅地块合计成交土地金额为2449.15亿，其中，国企参与的29宗地块的成交额高达1497.2亿，占比达到了61%。而成交价超过80亿的6宗地块全部为国企获得。

　　以北京为例，截至2015年11月底，北京已经成交的44宗住宅用地中，只有10宗地块为民企独立获得，分别为万科、恒大、旭辉等。另外的34宗地块，全部或者大部分参与者都是国企、央企。

　　从2015年北京住宅类土地的联合、单独拿地情况看，77%为国有企业，而且从参与企业的积极性看，土地市场竞争参与的大部分以国企、央企为主。

　　另一个佐证土地市场高门槛的依据是企业联合拿地的比例越来越高，以北京为例，今年44宗住宅用地，单独拿地只有25宗，联合拿地比例为43%，在2013年和2014年，上述比重分别为22.4%和30.8%。不少联合拿地的企业均公开表示，联合拿地是为了分摊风险。

　　“能够在主流城市拿到优质地块的民企越来越少，土地市场的寡头特点越发明显。”北京中原地产首席分析师张大伟介绍，这也预示着土地市场将进入寡头时代，市场交易变成“豪门游戏”。不仅外地中小房企进京、进一线城市难度越来越大，实力不足的企业甚至有可能失去生存空间，最终被挤出主流市场。随着门槛提高，资金实力强大、本地资源丰富的“国字号”房企开始崛起，并成为土地市场的主力军，且趋势越来越明显。

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