解读房产去库存：把房子卖给想进城的农民工

　　昨日晚间官方发布消息称，中共中央政治局召开会议，分析研究2016年经济工作，其中提到“要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。”

　　据华泰证券分析师谢皓宇测算，目前存量房产28万亿平方米，确实能够消化：

　　当前已开工未销售的全行业库存为28 亿平方米。作为对比，我们估算全行业住房面积为 160 亿平方米，对应的户籍人口人均居住面积约 33 平方米，低于正常的应有的 35 平方米，也即即便按照仅有的 4.9 亿户籍城镇人口，当前的人均居住面积也仅基本满足需求。

　　而目前，常住人口口径的城镇人口有 7.5 亿人，较户籍人口口径多出 2.6 亿人，按照当前的库存测算，人均面积只有 10 平方米，即便考虑到有大量人群会因为极低的租金收益率而选择租房，这样的需求也是可以通过提高住房自有率来消化这部分库存。

　　只不过自然消化的时间过长，大量开发商将面临资金链风险：

　　以上库存按照当前的销售速度，对应的去化周期约 3 年，考虑到未来的需求增长概率并不大，所以从时间上，库存去化存在较大困难。同时，由于地方政府的土地出让仍将继续，所以，要在十三五规划中的 5 年内化解，难度将继续提升。

　　今年因为利率市场化，使得开发商的资金成本大幅下降，当前新增贷款利率可以 在 7%左右，上市公司的利率更低，但若考虑 5 年的库存去化，则有平均 3 年的 债务期，那么对应的财务费用总计也达到了 21%，而目前房地产行业的毛利率水 平回落到 25%左右，因库存去化变慢带来的利息费用支出，将对大量开发商带来 极大挑战。

　　因此，提高户籍城镇化率是一种可行的方式，增加住房自有率，进而加快房地产去库存。

　　此前亦有媒体报道过，中国新一轮房地产去库存着力点便是促进农民购房，住建部也正研究加大对农民和农民工购房支持力度的方案：

　　住建部指出，地方政府应加大对农民在中小城市、城镇首次购买住房政策的支持力度，例如给予财政补贴、税收减免、利息补贴等支持政策；同时要求研究扩大公积金缴存基本面，将农民工纳入公积金缴存范围，加大公积金对购房的支持力度，方便农民贷款。

　　但华泰证券认为，依靠农民工这样的低购买力来支撑当前由高购买力决定的房价，存在一定的风险。未来还需要其他政策支持，而在这之中，可以依靠的预计将集中在金融创新领域。